摘要：本文仔細(xì)分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的重要意義，并針對(duì)相應(yīng)的工程管理提出了相應(yīng)的對(duì)策，有效的改善該類問(wèn)題，從而增加企業(yè)實(shí)力，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工程管理；問(wèn)題；對(duì)策

引言：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程管理是工程建設(shè)中不可缺少的重要內(nèi)容。當(dāng)開(kāi)發(fā)商確定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域后，對(duì)區(qū)域內(nèi)原有的建筑進(jìn)行拆除，同時(shí)應(yīng)用設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)項(xiàng)目圖紙，當(dāng)一切準(zhǔn)備工作完成后便是施工隊(duì)伍進(jìn)入建設(shè)區(qū)域進(jìn)行施工，將工程項(xiàng)目由圖紙的設(shè)想轉(zhuǎn)化為建筑實(shí)體。根據(jù)既定的規(guī)劃方案與簽訂的合同對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行有效的管理和控制。工程管理工作不是針對(duì)某一時(shí)期、某一工作內(nèi)容進(jìn)行的，而是需要貫穿整個(gè)工程建設(shè)。一個(gè)開(kāi)發(fā)單位的工程管理水平可以直接的反應(yīng)該單位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

1、工程管理的意義

對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理是整個(gè)管理工作中的重點(diǎn)，它與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益緊密相關(guān)，能夠順利得開(kāi)展整體協(xié)調(diào)和監(jiān)督工程質(zhì)量的，能夠保證工程的質(zhì)量、施工的資金和工作進(jìn)展的程度。讓工程管理工作能順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)的效益，提高工程的質(zhì)量，提升自身企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。所以，企業(yè)要明確對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理的重要意義，把具有現(xiàn)代化特點(diǎn)的管理理念引進(jìn)并且運(yùn)用到對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理工作當(dāng)中，確保房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

2、管理的內(nèi)容

這主要包括工程前期的規(guī)劃管理內(nèi)容、中期的設(shè)計(jì)管理內(nèi)容及其后期的施工管理內(nèi)容等三個(gè)方面。其中，前期的規(guī)劃管理內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)的工程管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)開(kāi)頭環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)事項(xiàng)的實(shí)施都要先做好其規(guī)劃工作，相關(guān)企業(yè)要給出與工程相關(guān)的施工規(guī)劃方案，確定好工程施工的規(guī)劃方案，然后再進(jìn)行合理的取舍，這直接地關(guān)系到了建筑工程的整體成本，因此，必須要給出確定的可行方案。中期設(shè)計(jì)管理主要包括結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性和設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)性等。首先，選用專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，不要因?yàn)楦?jìng)標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)而選擇技術(shù)不達(dá)標(biāo)的競(jìng)標(biāo)單位設(shè)計(jì)；其次，確保和設(shè)計(jì)師之間的交流，把握好施工的進(jìn)度，及時(shí)地解決設(shè)計(jì)時(shí)遇到的各類問(wèn)題；此外，明確設(shè)計(jì)要求，及時(shí)通知設(shè)計(jì)師，讓設(shè)計(jì)時(shí)能夠清楚明白要求和目的；第四，當(dāng)設(shè)計(jì)在進(jìn)行和完成時(shí)，必須嚴(yán)格審查，檢查是否有工程隱患。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理跨度大、內(nèi)容廣，直接影響到了整個(gè)建筑工程的施工建設(shè)。在后期的施工期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)招標(biāo)一定要有公平性、公正性和公開(kāi)性，選取優(yōu)秀而且適合的施工單位，做好施工合同的簽訂工作，確保其合法性，為管理提供法律根據(jù)。施工管理重點(diǎn)就是控制工期和質(zhì)量監(jiān)管，管理者一定要掌控全局，積極協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工等之間的相互工作，保證工程進(jìn)行的有效性及其竣工的順利性。

3、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為常見(jiàn)危害最大的問(wèn)題就是盲目進(jìn)行項(xiàng)目決策，在項(xiàng)目工程建設(shè)開(kāi)展前期，并沒(méi)有做出相應(yīng)的調(diào)查。很多開(kāi)發(fā)商拿到土地后就直接進(jìn)行工程建設(shè)，使工程管理工作在工程建設(shè)前期不能有效的落實(shí)，最終導(dǎo)致后續(xù)一系列問(wèn)題的產(chǎn)生。

3.2管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)單位對(duì)于工程管理沒(méi)有一定的認(rèn)知，同時(shí)對(duì)此工作并不重視，并沒(méi)有根據(jù)自身項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)中諸多環(huán)節(jié)遺漏，歸納總結(jié)就是開(kāi)發(fā)單位管理體制不夠完善，存在較多的缺陷。

3.3物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重

房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購(gòu)買(mǎi)時(shí)往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國(guó)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，對(duì)于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問(wèn)題，存在售后維修不及時(shí)的現(xiàn)象。

3.4設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運(yùn)行

當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問(wèn)題，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，這既造成了成本上的浪費(fèi)，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來(lái)不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。

4、加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理的對(duì)策

4.1確保項(xiàng)目決策定位的準(zhǔn)確性

進(jìn)行決策時(shí)要深入調(diào)查市場(chǎng)，了解市場(chǎng)變化，分析市場(chǎng)走向，此乃整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，因?yàn)楹罄m(xù)工作都要結(jié)合調(diào)查結(jié)果開(kāi)展設(shè)計(jì)工作和施工工作，管理時(shí)能夠有章可循。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，就無(wú)法開(kāi)展后期工作，設(shè)計(jì)師無(wú)法設(shè)計(jì)圖紙也會(huì)導(dǎo)致施工進(jìn)行的順利性。因此，要投入更多的人力物力與財(cái)力，確保項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性、科學(xué)性與系統(tǒng)性。

4.2加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段及其前期工程的管理

利用招標(biāo)或委托的方式，把設(shè)計(jì)工作交給匹配項(xiàng)目、實(shí)力雄厚專業(yè)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，要求其依照批準(zhǔn)的項(xiàng)目有效合理地設(shè)計(jì)，然后對(duì)各階段的設(shè)計(jì)方案加以評(píng)審核。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照可行性報(bào)告和設(shè)計(jì)要求健全項(xiàng)目管理計(jì)劃，把控好工程變動(dòng)，避免頻繁更改設(shè)計(jì)文件。

4.3控制甲方供料的范圍及交接工程

主要材料可以由甲方指定供貨，明確價(jià)格、支付和提貨方式，有施工單位進(jìn)貨；甲方招標(biāo)明確提出工程使用設(shè)備和未計(jì)價(jià)材料的供貨商，簽訂供貨合同。或增加采購(gòu)管理資金，世界交給施工方選取適當(dāng)?shù)牟牧蟻?lái)進(jìn)行施工。

4.4加強(qiáng)工程信息化管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視工程信息化管理，企業(yè)管理的高層要做好其帶頭工作，組織進(jìn)行信息化管理內(nèi)容的學(xué)習(xí)，確保企業(yè)的管理氛圍較為良好。做好管理的信息化相關(guān)制度的完善，提升管理的信息化質(zhì)量。不僅要了解建筑行業(yè)的相關(guān)知識(shí)，還要懂得信息化管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，能夠開(kāi)發(fā)出適合于建筑行業(yè)自身的軟件，確保建筑工程的管理工作的信息化能夠開(kāi)展順利。

5、結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量不斷地增加，工程管理在實(shí)際建設(shè)中遇到的問(wèn)題也隨之增多。因此必須重視項(xiàng)目工程的管理，提高其管理水平，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得優(yōu)勢(shì)。

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