摘要：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個新的歷史階段，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程管理，是企業(yè)生存的根本，是提升核心競爭力的關(guān)鍵。文章從目前房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的新問題入手，分析了房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問題，提出了提高房地產(chǎn)工程管理水平的創(chuàng)新措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問題；創(chuàng)新措施

導(dǎo)言

國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，出現(xiàn)了前所未有的繁榮，而工程管理的優(yōu)劣決定了地產(chǎn)項目的品質(zhì)好壞，工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全）中任何一個環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)或項目的成敗。

1、工程管理的重要性

工程管理可具體分為工程安全管理、工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。

2、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題

2.1項目管理環(huán)境變化大，PC建筑、新的節(jié)能體系、海綿城市等工程技術(shù)推出，新技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。

2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)工程管理主要面對施工企業(yè)，然而施工企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成工人作業(yè)水平參差不齊。并且，一個工程項目還涉及政府相關(guān)部門、監(jiān)理方、施工方、材料供應(yīng)商等各個方面，項目工程管理難度非常大，而房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員相對較少，造成管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。同時監(jiān)理單位是建設(shè)單位招標(biāo)而來，低價中標(biāo)的規(guī)則，造成監(jiān)理單位為了中標(biāo)降低監(jiān)理費(fèi)用，導(dǎo)致現(xiàn)場監(jiān)理收入一直較低，優(yōu)秀人才流失嚴(yán)重，目前較多監(jiān)理單位已無法獨(dú)自撐起整個項目的工程管理職責(zé)。

2.4政府調(diào)控力度加大，新調(diào)控政策不斷出臺。自中央提出“房地是用來住的，不是用來炒的”以來，各地政府根據(jù)中央的要求，因城施策加大對房地產(chǎn)的調(diào)控，在審批、監(jiān)管、驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)不斷出臺各類調(diào)控政策。對房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的開發(fā)難度。而施工階段是開發(fā)周期最長的階段，如何確保施工階段的工程管理達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的管控要求，同時滿足各地政府的要求，是目前工程管理的一項新的課題。

3、房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析

成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目的現(xiàn)場管理就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。

3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。在政府限價等政策下，如何在保證施工質(zhì)量的前提下，最大限度降低成本，無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。

3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。施工質(zhì)量的重點(diǎn)在前端管控，從圖紙質(zhì)量、到方案、材料、施工單位的選定，都是質(zhì)量的管控要素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項目的實(shí)施階段，滲透到項目實(shí)施的全過程，對項目的各個方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會影響到整個工程的造價。進(jìn)度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計和進(jìn)度計劃，以確保工程按進(jìn)度計劃順利竣工交付使用。

3.4安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4、提高房地產(chǎn)工程管理水平的創(chuàng)新措施

4.1工程管理必須前置到土地獲取階段開始介入管理，而非圖紙出來后的施工準(zhǔn)備階段。工程管理人員必須勘查現(xiàn)場、周邊環(huán)境及市政管線等情況，從現(xiàn)場施工的可行性和便利行等角度來給出專業(yè)的意見和建議，便于項目方案的確定。

4.2編制工程管理策劃書，形成項目工程管理的綱領(lǐng)性文件。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，多方案討論，綜合分析圖紙、場地、分期開發(fā)、示范區(qū)、樣板房、開盤節(jié)點(diǎn)、總平圖、成本、進(jìn)度、質(zhì)量、安全、風(fēng)險等因素，得出一份針對性的工程管理文件。后續(xù)開展工程管理時，以此為藍(lán)本，進(jìn)行招標(biāo)、施工準(zhǔn)備、開工、施工、驗(yàn)收、竣工等系列工程管理工作。使項目效益最大化，風(fēng)險最低化。

4.3介入設(shè)計階段，對概念方案和規(guī)劃方案進(jìn)行會審，對擴(kuò)初設(shè)計和施工圖設(shè)計提出工程方面的要求，提供房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)做法，并對成果圖紙進(jìn)行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免設(shè)計浪費(fèi)和施工中進(jìn)行修改利于成本控制和現(xiàn)場施工。

4.4介入入圍單位考察、招標(biāo)文件的制訂和技術(shù)標(biāo)分析的招標(biāo)階段，將歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)整合進(jìn)合同，避免工程變更和簽證的再次發(fā)生。熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。加強(qiáng)合同履約檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

4.5嚴(yán)格按工程策劃書的內(nèi)容審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案，嚴(yán)格按已審批通過的方案要求施工單位落實(shí)施工。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約。

4.6落地“樣板引路”、“實(shí)測實(shí)量”、“一房一驗(yàn)”、“關(guān)鍵工序驗(yàn)收”、“停止點(diǎn)檢查”、“進(jìn)場告知”、“材料封樣和檢驗(yàn)”“工序移交”和“成品保護(hù)”等一系列工程管理工作，在工程管理的過程中，永遠(yuǎn)將管理前置，確保施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全的達(dá)標(biāo)。

4.7做好風(fēng)險管控工作。房地產(chǎn)開發(fā)各階段均需做好風(fēng)險的梳理、排查和應(yīng)對措施，風(fēng)險的預(yù)控是工程管理的重大環(huán)節(jié)，必須落實(shí)應(yīng)對措施，將各部風(fēng)險和不利因素降到最低。

4.8推動工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，盡量用圖表化的內(nèi)容來指導(dǎo)項目的工程管理，指導(dǎo)監(jiān)理、施工單位進(jìn)行規(guī)范的施工和管理，同時也增加房地產(chǎn)工程管理的可執(zhí)行性、可操作性和落地性，減少工程管理的難度，提高工程管理的效率。

4.9對標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)，考察先進(jìn)國家的項目管理，建立一套完善的工程管理和績效考核機(jī)制。例如：阿米巴經(jīng)營機(jī)制，將“要我做”，變成“我要做”，充分發(fā)揮工程管理人員的主觀能動性。同時通過開展工程管理后評估工作，將工程管理的優(yōu)點(diǎn)、不足之處和教訓(xùn)，進(jìn)行提煉總結(jié)和復(fù)盤推演，將結(jié)果用制度、企業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化管控成果等形式固化，并在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行共享，使工程管理穩(wěn)步提升。

4.10增加房地產(chǎn)工程管理人員對新思維、新技術(shù)、新工藝、新工具的學(xué)習(xí)和運(yùn)用。了解互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算等概念，了解國家政策、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)規(guī)劃的方向，清晰項目目標(biāo)的導(dǎo)向，能以更加嚴(yán)謹(jǐn)、更加科學(xué)的管控手段創(chuàng)新地進(jìn)行工程管理。

4.11嘗試新的工程管理組織架構(gòu)，扁平化工程管理，復(fù)合化專業(yè)人才。增加管理的效率，降低管理成本，提升組織活力。

5、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項目的工程管理是一項周期長、技術(shù)含量高、管理難度大的綜合性工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，都必須有工程管理的介入。它必須以前置管理為重點(diǎn)，以標(biāo)準(zhǔn)化、體系化管理為手段，以創(chuàng)新管理為發(fā)展方向，緊密圍繞著項目總體目標(biāo)進(jìn)行各項管理工作的開展。房地產(chǎn)項目的工程管理必須確保項目能高效、有序地運(yùn)營，滿足客戶、社會的需求，符合國家、政府的各項要求，為我國全面實(shí)現(xiàn)小康社會做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王剛.理論與實(shí)例結(jié)合分析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與工程管理[J].企業(yè)研究，2016（8）：34-37.

[2]王譜蘇.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播，2015（3）：7-8.

[3]王曉鹍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理問題淺析[J].山西建筑，2015，36（29）：226-227.

[4]唐軍.房地產(chǎn)工程管理相關(guān)分析與探討[J].經(jīng)營與管理，2016，18（5）：164-164.