摘要：伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，地方政府要從土地出讓中建立有效的問題應(yīng)對機制，從而有效管理房價過高的問題，踐行系統(tǒng)化的政府處理措施，嚴格抑制房價出現(xiàn)抬頭的趨勢，升級房地產(chǎn)調(diào)控機制和管理水平，避免較高房價對民眾消費造成通脹壓力，真正實現(xiàn)房價的理性回歸。本文結(jié)合南寧新地王的案例對土地出讓環(huán)境的受益進行了簡要分析，并集中闡釋了土地出讓對房價控制的可行性，旨在為管理部門提供更加有價值的建議。

關(guān)鍵詞：土地出讓；房價控高；受益；可行性

1、案例分析

1.1 南寧新地王案例

2016年南寧房地產(chǎn)又出現(xiàn)了新地王，在12家房地產(chǎn)企業(yè)歷時1小時的163輪競拍后，地價竟超每平7000元。其中，中鐵房地產(chǎn)＼集團（廣西）有限公司拿下最終成交單價每畝1670萬元，樓面地價每平7157元，總價66555.6456萬元。與此同時，中鐵、招商、龍光、榮和、大商匯、大都會、合景、盛邦、盛天、彰泰、聯(lián)發(fā)等品牌開發(fā)商都參與競拍。在眾多地塊中，C2016-022尤為突出，是青秀區(qū)云景路以北地區(qū)，出讓面積：26569.12m2，主要應(yīng)用于商務(wù)金融、批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅等項目，商務(wù)金融使用年限為50年、批發(fā)零售年限為40年、城鎮(zhèn)住宅使用年限為70年。規(guī)劃條件中，容積率在3.0到3.5之間，建筑密度在20%到28%之間，綠色面積率在35%以上，且特定地區(qū)的限高在100米以下。

1.2 地方調(diào)整措施

房地產(chǎn)的發(fā)展要遵循有序的管理秩序，確保發(fā)展結(jié)構(gòu)和應(yīng)用效果的最優(yōu)化，因此，為了進一步落實國家住建部及國土資源部提出的“進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面地價單價趨高的現(xiàn)象”的要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，要堅決杜絕區(qū)域性總價趨高，并且對土地或者是樓面地價單價較高的問題展開深度整合和處理。在2017年4月21日南寧住房公積金管理委員會下發(fā)《南寧住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整我市住房公積金貸款政策的通知》后，南寧市國土資源出讓服務(wù)中心要在5月份調(diào)整5宗住宅用地公開出讓競價方式，從而保證競價項目的穩(wěn)定性。在具體的管理機制中，當(dāng)競價的數(shù)量到達最高上限后，相關(guān)部門不再向上競價，而是將其直接轉(zhuǎn)入競投配建公租房面積中，利用相應(yīng)的處理機制和管控措施，確保能結(jié)合投配面積大的原則確定競得人。借助有效的土地拍賣調(diào)控機制，對競拍項目進行限制。另外，對于土地溢價率在30%以上的建筑單位，要保證能在一個月內(nèi)付清土地競拍的款項。其中，1）南寧興寧區(qū)塊地編號GC2017-013土地面積為16.836畝，在興寧區(qū)建安路以東，燕興路以北，屬于城鎮(zhèn)住宅。2）南寧興寧區(qū)塊地編號GC2017-017土地面積為23.751畝，在興寧區(qū)建安路以東，燕興路以北，屬于城鎮(zhèn)住宅。3）南寧興寧區(qū)塊地編號GC2017-009土地面積為70.9畝，在興寧區(qū)晶嶺路以西，屬于城鎮(zhèn)住宅。4）南寧江南區(qū)塊地編號GC2017-015土地面積為129畝，在江南區(qū)三津大道以東，智興路以北，屬于城鎮(zhèn)住宅。5）南寧江南區(qū)塊地編號GC2017-016土地面積為76畝，在江南區(qū)貴和路以西，智興路以南，屬于城鎮(zhèn)住宅。

在落實“新政”的具體規(guī)定過程中，要對競得人資金管理結(jié)構(gòu)進行分析，若是投報配建公租房的，則會對其進行獨立化處理，應(yīng)安排在項目首期建設(shè)，在項目總平或配建公租房單體設(shè)計方案報審階段。另外，針對實際情況進行多元化分析，確保整體出讓和管理項目的總平或單體設(shè)計方案應(yīng)先報市住房局審查，由市住房局針對方案中擬配建公租房的戶型及配建方案出具審核意見后，市規(guī)劃局方予以受理該總平或單體設(shè)計方案報審，并按《南寧市公共租賃住房、廉租房裝修標(biāo)準(zhǔn)》《南寧市人才公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)，公租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府所有，經(jīng)竣工驗收合格后，競得人無償移交給市住房局統(tǒng)籌安排并由市住房局監(jiān)管[1]。

2、土地出讓環(huán)節(jié)的收益

2.1 土地出讓金

在運行土地出讓機制的過程中，出讓形式本身是有償出讓，基本形式不僅包括協(xié)議出讓，也涉及招標(biāo)、拍賣以及掛牌，能在獲得土地的過程中，保證獲得者能繳納相應(yīng)的出讓金。相較于中央分稅，地方政府土地出讓的機制也被稱為第四財政，是在預(yù)算內(nèi)收入、預(yù)算外收入以及制度外收入之外的財政項目，也引起了社會各界的廣泛關(guān)注。一般而言，土地出讓產(chǎn)生的出讓金會占地方可支配財政收入的50%左右[2]。正是由于地方政府成為了土地的壟斷占有方，在實際土地整合機制和控制措施中，要想提高土地應(yīng)用效果和處理策略，就要以較為低價的價格從農(nóng)民手中獲取土地，向農(nóng)民支付土地補償費，在征收的土地中選取直接壟斷的方式和市場價格專賣給房地產(chǎn)開發(fā)商?；诖?，在這個過程中，地方政府能獲取較高的經(jīng)濟利益。

2.2 數(shù)據(jù)口徑

我國在研究土地出讓金以及土地成交價款項目的過程中，主要是對其實際應(yīng)用結(jié)構(gòu)進行概括。土地出讓金被定義為政府批租土地過程中，拼接所有權(quán)向土地使用者征收地租的過程[3]。也就是說，所謂的出讓金，不過是幾十年的地租合計在一起，進行了租金的一次性征收。需要注意的是，政府在征收入地出讓金的同時，也會獲取相應(yīng)的補償費用，將這兩部分資金結(jié)合在一起，就是整個出讓金的數(shù)據(jù)口徑。另外，地方政府收取的國有土地收益基金收入項目、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入項目等財務(wù)往來，都被稱為土地成交價款，均是從土地出讓金中被分離出的?？顚ｍ椯Y金。正是基于此，一部分研究人員將其稱為國土資源土地成交價款數(shù)據(jù)，并不是土地出讓金數(shù)據(jù)。結(jié)合我國財政部發(fā)布的《2010年地方政府性基金收入決算表》中的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，僅僅在2010年，我國30108億元的土地成交價款項目中，就存在28197億元出讓金，其他分別是國有土地收益基金、新增建設(shè)用地土地有償使用費以及農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金[4]。

2.3 地方財政收入

在對土地成交價款和地方財政收入展開全面分析，并對地方政府的財務(wù)管理機制展開深度分析和數(shù)據(jù)整合。地方財政收入的同步增長，結(jié)合預(yù)算收入對具體數(shù)據(jù)和信息開展多元化分析。地方政府收入針對賣地收入的依賴性較大，比重迅速增加也是保證資金結(jié)構(gòu)的有效運行[5]。

3、土地出讓對房價控高的可行性分析

3.1 增加土地供應(yīng)量，平衡供需關(guān)系，調(diào)控房價過高。按照土地供應(yīng)計劃的規(guī)章制度，對相關(guān)規(guī)定進行進一步明確的處理，保證土地供應(yīng)管理策略成為常態(tài)化管理機制。發(fā)揮土地儲備對一級市場的調(diào)控作用，當(dāng)土地供不應(yīng)求時，政府儲備的土地合理有序供應(yīng)，以滿足用地需求，平衡供需關(guān)系，調(diào)控房價。結(jié)合土地整合措施，對相關(guān)項目展開全面分析和系統(tǒng)化處理，尤其是對激勵機制和獎懲措施展開一系列實效性管控措施，制定專門的法律條款，確保增加土地供應(yīng)量，在滿足市場需求的基礎(chǔ)上，保證工作管理效果的最優(yōu)化。從傳統(tǒng)思路進行分析，結(jié)合市場的供需關(guān)系，只有有效增加土地的供應(yīng)量，才能更好地降低土地成交價格，并且保證房價也有所下調(diào)。

3.2 限土地出讓最高價，以調(diào)控房價?；诖?，要有效利用土地出讓機制對房地產(chǎn)價格的上漲進行抑制，確保處理效果的最優(yōu)化。南寧市近來采取的通過改革土地出讓機制，調(diào)控房價的做法值得借鑒，在具體的管理機制中，當(dāng)競價的數(shù)量到達最高上限后，相關(guān)部門不再向上競價，借助有效的土地拍賣調(diào)控機制，對競拍項目進行限制，以調(diào)控房價。結(jié)合檢驗土地供應(yīng)機制和房價的因果關(guān)系，利用格蘭杰因果檢驗法，對其全面分析，土地供應(yīng)與房價之間存在互相影響的反饋效應(yīng)[7]。另外，土地出讓金較高，會直接增加開發(fā)商的負擔(dān)，甚至?xí)蛳掠芜M行轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致商品房的實際價格有所上調(diào)。

3.3加強對囤積土地的監(jiān)督和管理，優(yōu)化土地市場次序。針對部分囤積土地的開發(fā)商，要進行集中的監(jiān)督和管理，有效優(yōu)化和管控房地產(chǎn)市場環(huán)境，確保管理機制和管控措施的最優(yōu)化，不能只圖眼前利益，若是要從市場發(fā)的可持續(xù)發(fā)展出發(fā)，建立健全整合價值較高的出讓管理制度。結(jié)合囤積土地的監(jiān)督和管理分析機制，要對相關(guān)數(shù)據(jù)展開深度整合和處理，結(jié)合經(jīng)驗公式對具體參數(shù)展開全面分析。由于地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)中獲得了較大的經(jīng)濟收益，使得政府的財政收入形成了有序管理。對于管理機制的管控體系來說，要積極踐行系統(tǒng)化的處理機制[6]。

4、結(jié)語

總而言之，南寧地王事件對我國房地產(chǎn)市場來說是一個警鐘，需要地區(qū)相關(guān)部門積極建構(gòu)系統(tǒng)化的處理機制和管控措施，優(yōu)化土地供應(yīng)管理水平，敦促地方政府建立有效的土地控制體系，為房地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

參考文獻：

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