【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程的控制和跟蹤管理主要指對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期、施工到竣工結(jié)算的所有階段、每一個(gè)環(huán)節(jié)的工程造價(jià)進(jìn)行全流程監(jiān)管和控制。跟蹤管理作為對(duì)造價(jià)進(jìn)行審計(jì)的一種核心手段，已廣泛運(yùn)用在大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)過(guò)程中，并獲得顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全過(guò)程；造價(jià)控制；跟蹤管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制原則

1.1全流程控制

指的是需要企業(yè)在成本管理中充分實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一成本的全過(guò)程管控。具體說(shuō)，就是要積極調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有工作人員關(guān)于成本控制的熱情和積極性，優(yōu)化成本控制方面的環(huán)節(jié)和制度。由于每位員工對(duì)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)和特點(diǎn)各不相同，因此，就需要執(zhí)行全流程控制，確保成本管理中每個(gè)方面的成本都能被有效控制。

1.2追求效益

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間，關(guān)于全過(guò)程成本的控制，需要將其與管理緊密聯(lián)系起來(lái)，不能單純的為了控制，也不能為壓縮成本，進(jìn)而減少對(duì)優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)和良好建筑產(chǎn)品的供給。簡(jiǎn)言之，就是要在既定成本內(nèi)，運(yùn)用最少的費(fèi)用達(dá)到最優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)水平，或者說(shuō)在一樣的成本水平上，達(dá)到最優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)質(zhì)量水平目標(biāo)。

1.3經(jīng)濟(jì)性

經(jīng)濟(jì)原則在一定意義上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在核心領(lǐng)域中只會(huì)選擇控制那些重要因素，而不是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有業(yè)務(wù)成本都實(shí)施控制或執(zhí)行謹(jǐn)慎安排。遵循經(jīng)濟(jì)原則，要關(guān)注經(jīng)濟(jì)原則的重要作用，將其資源放置于在核心問(wèn)題上，能省去對(duì)成本產(chǎn)生細(xì)小影響的宏觀(guān)成本。

1.4具體問(wèn)題具體分析

關(guān)于這項(xiàng)基本原則，它完全滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目管理所有部門(mén)的要求。房地產(chǎn)公司內(nèi)部存在眾多部門(mén)有銷(xiāo)售部、設(shè)計(jì)部，行政部，財(cái)務(wù)部等，這些部門(mén)所產(chǎn)生的成本計(jì)劃和消耗都不盡相同。因此，在對(duì)這些部門(mén)實(shí)施全過(guò)程成本控制時(shí)，就需區(qū)別以待，不能運(yùn)用模版化的成本管理方法。因此，針對(duì)不同部門(mén)，運(yùn)用具有針對(duì)性的成本控制方法，能收獲出乎意料的效果。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中全過(guò)程成本控制的關(guān)鍵

2.1設(shè)計(jì)階段

（1）設(shè)計(jì)招標(biāo)綜合工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)招投標(biāo)能發(fā)揮提升設(shè)計(jì)招投標(biāo)水平、推動(dòng)友好競(jìng)爭(zhēng)的作用。將工程造價(jià)和設(shè)計(jì)完美融合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，能加強(qiáng)設(shè)計(jì)企業(yè)和設(shè)計(jì)師在建筑風(fēng)格、實(shí)用功能上具有一致性，還能減小工程造價(jià)，保障完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的終極目標(biāo)。

（2）創(chuàng)設(shè)成本評(píng)估審核部門(mén)，嚴(yán)格審核圖紙。需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)專(zhuān)門(mén)的工程審核部門(mén)，該部門(mén)的人員包括：專(zhuān)業(yè)的建筑、水電專(zhuān)家和經(jīng)濟(jì)師。建立具體的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)目標(biāo)，一絲不茍地審查設(shè)計(jì)企業(yè)的設(shè)計(jì)施工圖。深化設(shè)計(jì)圖紙審核管理工作，有效提高設(shè)計(jì)水平，避免常見(jiàn)設(shè)計(jì)問(wèn)題出現(xiàn)，造成的施工階段的循環(huán)調(diào)整導(dǎo)致的無(wú)端消耗。

2.2招投標(biāo)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)中涉及設(shè)備、材料的采買(mǎi)招標(biāo)和施工招標(biāo)兩方面內(nèi)容。通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，開(kāi)發(fā)商能夠篩選出優(yōu)質(zhì)的承建商和供應(yīng)商，有助于減少建設(shè)成本，也是成本管控的一個(gè)關(guān)鍵工具。想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程成本控制需要做到：第一，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，規(guī)范招投標(biāo)流程，深化招投標(biāo)過(guò)程的監(jiān)管；第二，編制詳實(shí)的招標(biāo)材料和合同，保障該條款的周密性，最大程度避免合同糾紛的發(fā)生，降低施工索賠概率，從而減少項(xiàng)目的整體成本；第三，選擇資質(zhì)好的承建商給予施工合同，簽訂詳實(shí)周末的合同，在合同需要調(diào)整的審批環(huán)節(jié)照要求完全執(zhí)行，制定和健全合同跟蹤檢查制度，深化監(jiān)管力度，對(duì)于合同和補(bǔ)充協(xié)議等具有同等法律效力的合同文件給予完整儲(chǔ)存，保證按照合同控制條款完全執(zhí)行。

2.3施工階段

施工階段是項(xiàng)目預(yù)算中占據(jù)投入成本最大的環(huán)節(jié)，也是合同中內(nèi)容完成落地化的關(guān)鍵部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕不應(yīng)忽視開(kāi)放式工程項(xiàng)目的管理，要付出巨大的努力來(lái)減少項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本，核算分析變更成本的原因，為規(guī)范企業(yè)成本管理提供完整思路，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏(yíng)。

（1）深化施工現(xiàn)場(chǎng)管理意識(shí)，完善組織設(shè)計(jì)，選用領(lǐng)先的施工技術(shù)，完成經(jīng)濟(jì)合理的施工方案作為業(yè)主方面要在施工方案階段時(shí)刻貫穿自身的成本控制目標(biāo)，在其指導(dǎo)下制定科學(xué)合理的意見(jiàn)草案。

（2）施工過(guò)程中深入分析合同文件中的動(dòng)態(tài)信息，針對(duì)分析結(jié)果積極采取措施，達(dá)到更有效地控制工程造價(jià)。尤其是工程調(diào)整、限額的審批環(huán)節(jié)和流程，最大程度上降低因調(diào)整產(chǎn)生的浪費(fèi)，以及因?qū)徲?jì)評(píng)估不當(dāng)導(dǎo)致的理賠等現(xiàn)象。

（3）嚴(yán)格控制材料和設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格。做好市場(chǎng)價(jià)格管理工作，掌握大宗物資和設(shè)備訂單的價(jià)格變動(dòng)，而且在采購(gòu)的過(guò)程中應(yīng)該貨比三家，在滿(mǎn)足施工要求的前提下，盡可能的減少采購(gòu)的成本。

2.4竣工階段

無(wú)論是哪個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)都是竣工完成后的階段。而對(duì)于這個(gè)而言，需要一絲不茍地審核審計(jì)竣工項(xiàng)目，對(duì)施工單位的申報(bào)工程量、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、取費(fèi)程序是否符合規(guī)范等進(jìn)行嚴(yán)格審核，防止重復(fù)取費(fèi)的現(xiàn)象產(chǎn)生，從而進(jìn)行審核竣工結(jié)算編制，使審核后的預(yù)算能真正呈現(xiàn)實(shí)際的項(xiàng)目成本造價(jià)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤管理工作注意事項(xiàng)

3.1及時(shí)性

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)規(guī)定時(shí)間完成的要求極高，所以通常給出一個(gè)項(xiàng)目方案后，需要對(duì)其全過(guò)程進(jìn)行跟蹤管理，還要在有限的時(shí)間內(nèi)核算出所需要的數(shù)據(jù)。

3.2準(zhǔn)確性

全過(guò)程跟蹤管理并計(jì)算數(shù)據(jù)將直接作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商判斷和比選方案的重要參照。所以，要求跟蹤管理的人員一定要要認(rèn)真、仔細(xì)，力求精準(zhǔn)。

3.3與各部門(mén)進(jìn)行良好溝通

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)不是單獨(dú)個(gè)體或某一部門(mén)的努力就能實(shí)現(xiàn)的，需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)的彼此配合、同心協(xié)力、。全過(guò)程跟蹤管理作為其中的一項(xiàng)，一定要與設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程等部門(mén)進(jìn)行良好溝通。造價(jià)前要深刻認(rèn)識(shí)到所要數(shù)據(jù)的作用，對(duì)設(shè)計(jì)方案要清晰明確，便于計(jì)算的結(jié)果更為精準(zhǔn)；為采購(gòu)提供的材料要清晰、準(zhǔn)確，利于采購(gòu)部門(mén)及時(shí)準(zhǔn)確地采購(gòu)項(xiàng)目所需材料；對(duì)工程部的簽證進(jìn)行指導(dǎo)、把關(guān)，盡量減少變更費(fèi)用。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制是一個(gè)需要全體成員的、全過(guò)程的管理，企業(yè)要有健全的管理制度體系作為前提，還要重視管理過(guò)程中各部門(mén)各專(zhuān)業(yè)的信息傳輸和反饋，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏頗，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用人力、物力和財(cái)力，以獲取更高的投資效益。