【摘要】2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，一二線城市房地產(chǎn)持續(xù)上揚(yáng)，而三四線城市大多房地產(chǎn)庫(kù)存高企。2015年底，宜春市庫(kù)存面積達(dá)850.03萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存去化時(shí)間21.7個(gè)月。2016年，為有效化解商品房庫(kù)存，在中央的號(hào)召下，宜春市結(jié)合實(shí)際，因城施策，采取了購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠、棚戶區(qū)改造貨幣化安置等一系列化解房地產(chǎn)庫(kù)存的有效措施，使房地產(chǎn)去庫(kù)存工作取得明顯成效。

【關(guān)鍵詞】宜春市；商品房去庫(kù)存舉措；影響

1、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家向來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展重點(diǎn)關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)更是關(guān)系人民安居所在，與每個(gè)人生活息息相關(guān)。2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，一二線城市由于市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)走勢(shì)持續(xù)上揚(yáng)，而人口吸附能力較弱的三四線城市的房地產(chǎn)則庫(kù)存高企。作為贛西最大的城市宜春，2015年底，宜春市商品房庫(kù)存面積達(dá)850.03萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存去化時(shí)間2117個(gè)月，面臨著嚴(yán)峻的房地產(chǎn)去庫(kù)存形勢(shì)。

2、存在的問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大

一是已經(jīng)出讓目前還沒(méi)有開發(fā)的用地庫(kù)存較大。2008年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，開發(fā)企業(yè)信息大增，拿地?zé)崆榭涨?，?dǎo)致至今仍有大量的庫(kù)存用地。二是拆遷安置多。2009年至2015年全市進(jìn)行了大量的城市棚戶區(qū)改造及各類拆遷，特別是近幾年各地在推進(jìn)城中村棚改過(guò)程中，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式進(jìn)行安置，出現(xiàn)了很多拆一棟補(bǔ)多套的現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊。三是市場(chǎng)存量多。通過(guò)規(guī)劃審批并取得預(yù)售的樓盤多，可售面積大。

2.2人口紅利少，拉動(dòng)消費(fèi)難

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與當(dāng)?shù)厝丝诩t利密切關(guān)聯(lián)。一線城市“北上廣”的房子盡管價(jià)格高，但購(gòu)買力旺盛。究其原因，就是城市的人口規(guī)模大，而且流動(dòng)人口多，每年吸收的高端人才、高校畢業(yè)生和到大城市謀生的人很多，人口源源不斷地涌入這些城市，市場(chǎng)永遠(yuǎn)處于“饑餓”狀態(tài)。所以，這些城市的商品房需求量大，去庫(kù)存的壓力相對(duì)較小。而宜春作為三、四線中小城市，情況就大不一樣。以中心城區(qū)為例，近些年的人口增加明顯減速，自2012年至今，中心城區(qū)的人口規(guī)?；緵](méi)有太大變化，始終徘徊在60萬(wàn)以內(nèi)。這反映出新增戶籍人口規(guī)模小、流動(dòng)人口也有限的實(shí)際。在需求量有限的情況下，市場(chǎng)的總體購(gòu)買力就相對(duì)較弱，在這種情況下，如果繼續(xù)擴(kuò)大供給，需求端在短期內(nèi)無(wú)法消化，必然導(dǎo)致庫(kù)存量的增加。

3、去庫(kù)存采取的主要措施及作用

3.1黨委政府高度重視，認(rèn)真落實(shí)主體責(zé)任

為認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”工作任務(wù)，宜春市各級(jí)黨委政府及時(shí)召開去庫(kù)存專題會(huì)議，結(jié)合實(shí)際，因城施策，及時(shí)出臺(tái)了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的各項(xiàng)舉措。2016年3月份，市政府與各縣（市）政府簽訂了去庫(kù)存工作目標(biāo)責(zé)任書。明確了政府一把手負(fù)總責(zé)、職能部門具體抓、相關(guān)單位相互協(xié)調(diào)、密切配合的工作機(jī)制。通過(guò)供給側(cè)和需求側(cè)雙向調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)去庫(kù)存工作切實(shí)落到實(shí)處。

3.2突出財(cái)稅優(yōu)惠刺激，保障去庫(kù)存取得成效

實(shí)行房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠。全面落實(shí)中央、省、市房地產(chǎn)交易稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，及時(shí)調(diào)整契稅稅率。自2015年6月16日，根據(jù)省政府公告，對(duì)單位或個(gè)人以購(gòu)買、贈(zèng)與等形式取得住房的，契稅基準(zhǔn)稅率調(diào)整為3%；自2016年2月22日，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。及時(shí)調(diào)整二手房交易基準(zhǔn)價(jià)格。宜春中心城區(qū)（含袁州區(qū)、經(jīng)開區(qū)）、宜豐縣、豐城市、靖安縣、樟樹市分別對(duì)存量房核定系統(tǒng)的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，平均下調(diào)幅度為10%。及時(shí)下調(diào)土地增值稅預(yù)征，減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收。全市2016年清算的開發(fā)項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目退抵普通住宅預(yù)征的土地增值稅75.73萬(wàn)元；下調(diào)土地增值稅預(yù)征率，累計(jì)少預(yù)征企業(yè)土地增值稅26081.54萬(wàn)元；下調(diào)土地增值稅清算核定征收率，累計(jì)核定清算少征242.07萬(wàn)元土地增值稅。

3.3大力實(shí)施實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，有效刺激購(gòu)房需求

2016年6月，宜春市政府出臺(tái)了《關(guān)于化解中心城區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)施意見》的政策文件，各縣市區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，都出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼金額至少100元，平方米。奉新縣春節(jié)前夕舉辦房展會(huì)，政府給予0.6萬(wàn)至1.6萬(wàn)元一套的獎(jiǎng)勵(lì)，銷售住房956套；樟樹市利用端午小長(zhǎng)假舉辦房展會(huì)，將非住宅一并列入?yún)⒄寡a(bǔ)貼，僅7天時(shí)間，銷售商品房21.5萬(wàn)平方米，2176套，銷售金額9.75億元；中心城區(qū)利用1月27日至2月25日春節(jié)前夕和6月1日至6月30日端午期間舉辦房展會(huì)，采取每銷售1套120㎡以下獎(jiǎng)1萬(wàn)元，120㎡以上獎(jiǎng)1萬(wàn)2千元的措施，銷售商品房4311套。2016年，在各項(xiàng)調(diào)控措施政策的作用下，各地銷售面積均創(chuàng)出歷史新高，其中，高安市、上高縣、銅鼓縣、奉新縣銷售面積翻番。2017年，全市共銷售商品房129.54萬(wàn)平方米（10986套），同比上漲54.16%（41.92%），銷售商品住宅銷售115.01萬(wàn)平方米（9131套），同比上漲56.49%（40.87%）。

各地為鼓勵(lì)農(nóng)民工、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，分別出臺(tái)了優(yōu)惠措施。對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房還推出了在就業(yè)、就學(xué)、社保等方面享受城市居民同等待遇的優(yōu)惠政策。農(nóng)民工購(gòu)房占比超過(guò)40%。

3.4多渠道去庫(kù)存，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心

一是棚戶區(qū)改造貨幣化安置，打通商品房去庫(kù)存通道。為解決保障房建設(shè)和商品房去庫(kù)存雙向矛盾，2016年6月，市政府專門下發(fā)了《關(guān)于宜春市中心城區(qū)在棚戶區(qū)改造中鼓勵(lì)貨幣化安置實(shí)施意見》。2016年，全市棚戶區(qū)改造貨幣化安置率達(dá)到82.6%，其中，豐城市、高安市、宜豐縣、靖安縣棚戶區(qū)改造貨幣化安置率達(dá)到100%。二是公租房貨幣發(fā)放應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)。2016年全市公租房分配入住12709套，全市發(fā)放租賃補(bǔ)貼10998戶，實(shí)現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)。三是降首付、降準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)支持個(gè)貸。一方面，在各銀行機(jī)構(gòu)的緊密配合下，放寬個(gè)人住房貸款條件，降低準(zhǔn)貨門檻，調(diào)低首付比例，推行農(nóng)民購(gòu)房安家貸。201 6年，銀行機(jī)構(gòu)新增個(gè)人住房按揭貸款75.23億元.同比增長(zhǎng)51.98%。另一方面，大力發(fā)揮住房公積金作用，2016年以來(lái)，我市住房公積金部門，采取提高住房公積金額度，延長(zhǎng)公積金貸款年限、降低公積金貸款首付比例、按月提取公積金償還等一系列優(yōu)惠政策，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)，到12月底，個(gè)人住房公積金共貸款20.27億元，個(gè)貸率達(dá)到87.86%。四是延緩報(bào)建規(guī)費(fèi)繳費(fèi)期限，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建規(guī)費(fèi)延緩到辦理預(yù)售許可證前按實(shí)際預(yù)售面積繳交；暫停征收房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)基金；將教育費(fèi)附加、水利建設(shè)基金的免征范圍由月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到不超過(guò)10萬(wàn)元。

3.5控制供應(yīng)源頭，科學(xué)投放保持市場(chǎng)穩(wěn)定

一是擰緊土地供應(yīng)閥門。對(duì)土地供應(yīng)采取有保有壓的供應(yīng)方式，對(duì)庫(kù)存超過(guò)12個(gè)月的地區(qū)，減少土地供應(yīng)，甚至不供地。對(duì)庫(kù)存在6個(gè)月以下的地區(qū)，適當(dāng)增加土地供應(yīng)。2016年，全市出讓住宅用地127宗，面積244.76公頃，同比下降53.73%。二是嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)性貸款，收緊資金控制供應(yīng)量。2016年，全市新增房地產(chǎn)開發(fā)性貸款0.16億元，較2015年新增貸款3.51億元下降3.35億元。三是提高預(yù)售門檻，減少市場(chǎng)供應(yīng)。作為全省商品住房庫(kù)存排名靠前的設(shè)區(qū)市，為減緩市場(chǎng)供應(yīng)速度，中心城區(qū)一方面要求預(yù)售商品房的工程進(jìn)度，多層必須封頂，高層須建至80%，方可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。另一方面，建立商品房預(yù)售房源監(jiān)督管理制度，即：開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售時(shí)，將占預(yù)售房屋總銷售額的8%的房屋，作為監(jiān)管房源，暫不銷售。在項(xiàng)目取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，憑竣工驗(yàn)收備案表和登記證明申請(qǐng)解除監(jiān)管房源的不予銷售狀態(tài)，準(zhǔn)予銷售。2016年，全市商品房、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為557.54萬(wàn)平方米、410.77萬(wàn)平方米，同比分別下降14.59%、22.77%。

4、總結(jié)與體會(huì)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈中不可缺少的部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。2016年，中央把房地產(chǎn)去庫(kù)存作為“三去一降一補(bǔ)”的重點(diǎn)任務(wù)之一，鼓勵(lì)各地因城施策，宜春市通過(guò)上述措施在2016年底使宜春商品住房去庫(kù)存控制在12個(gè)月以內(nèi)。但當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策具備一定時(shí)效，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，只能作為市場(chǎng)的催化劑，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，必須要有更為長(zhǎng)效的管理機(jī)制來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。