文/曹 偉

關于區(qū)屬集體企業(yè)舊廠房整體改造利用的思考
—— 以普陀區(qū)工業(yè)總公司為例

文/曹 偉

普陀區(qū)工業(yè)總公司的前身為普陀區(qū)集體事業(yè)管理局，1978年，普陀區(qū)集體事業(yè)管理局建立，當時有里弄加工企業(yè)98家，廠房建筑面積合計近7萬平方米，隨著改革開放的深入及企業(yè)的發(fā)展壯大，到了1992年成立普陀區(qū)工業(yè)總公司時，已經(jīng)形成食品、服裝、鞋帽、家用電器、機械制造等10個行業(yè)產(chǎn)品，企業(yè)廠房的建筑面積已增加至近14萬平方米。

隨著市場竟爭的日益激烈，大批企業(yè)因經(jīng)營不善造成產(chǎn)品停產(chǎn)，職工下崗。企業(yè)為求生存把生產(chǎn)廠房用于出租，收取租金發(fā)放下崗職工工資等，多年來，在普陀區(qū)舊城改造中，已有超過半數(shù)的廠房被動遷征用。

一、普陀區(qū)工業(yè)總公司舊廠房現(xiàn)狀特征

近年來，普陀區(qū)工業(yè)總公司不斷強化不動產(chǎn)的管理，將全部廠房集中由總公司資產(chǎn)經(jīng)營管理部統(tǒng)一管理。目前，廠房總建筑面積為65000多平房米。

這些廠房共同的特性是房屋建造時間久遠，廠房結構質量差，外觀陳舊、破損嚴重；單體面積較小，分布較散，大多位于老式居民區(qū)旁，周邊環(huán)境較差,衛(wèi)生條件一般。

二、舊廠房整體改造的必要性和可行性

總公司系統(tǒng)舊廠房大多位于商業(yè)區(qū)及交通便利之處，周邊人口眾多，具有較大的區(qū)位優(yōu)勢，由于舊廠房普遍存在建造時間久、結構質量差、破損嚴重的問題，一些廠房因分隔出租存在較大的安全隱患，長期以來一直租金偏低，且安全管理的壓力很大，為使集體資產(chǎn)保值增值，管理好利用好現(xiàn)有的不動產(chǎn)，提升不動產(chǎn)的租賃收益和經(jīng)營能級顯得尤為必要，舊廠房整體改造利用可大幅提升房屋品質，消除各類安全隱患，提高租金收益，有效地提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（一）舊廠房整體改造的必要性

1. 實施舊廠房整體改造是提高安全意識，降低安全隱患的需要。公司舊廠房年久失修，廠房內部分木質結構建筑有不同程度的破損，安全設施不到位，存在諸多安全隱患，但由于承租人較多，對安全隱患進行整改和修繕難度較大，一旦發(fā)生火災后果不堪設想。通過對舊廠房整體修繕和整頓過程中，重點著力于健全安全防范體系，從而降低安全隱患。

2. 實施舊廠房整體改造是提升城市形象、改善城市風貌的需要。原結構質量差，外觀陳舊、破損嚴重的舊廠房通過修繕和整頓，不僅有效提高安全防范力度，而且改善了舊廠房的整體面貌，從而提升城市形象。

3. 實施舊廠房整體改造是拓寬公司經(jīng)營領域，探索新渠道的需要。實施舊廠房整體改造可以拓寬公司經(jīng)營領域，公司的經(jīng)營方式不局限于定期收取房租，還可將舊廠房整體改造為品牌連鎖酒店等，提升建筑的使用價值，探索新渠道在公司長期經(jīng)營計劃中的優(yōu)勢。

4. 實施舊廠房整體改造是充分利用建筑空間資源的需要。舊廠房整體改造之后可以充分利用地上地下空間資源、并依據(jù)功能特點進行合理布局，使空間利用集約化。

5. 實施舊廠房整體改造是提高租金價格，增加企業(yè)經(jīng)濟收益的需要。通過整體改造使舊廠房的外觀和內在品質均有大幅提升，可引進中高端業(yè)態(tài)，可較大幅度地提升房屋租金收益。

（二）舊廠房整體改造的可行性

1. 經(jīng)濟可行性。公司舊廠房的區(qū)位優(yōu)勢，使其在改造成其它項目后，能輕松享受便捷的交通和旺盛的人氣，舊廠房的整體改造后，租賃收入將會有大幅的提高，增加企業(yè)租賃收益。

2. 模式可行性。

整幢自營模式：經(jīng)收回房屋并且整體改造后自主經(jīng)營，拓寬新經(jīng)營渠道。

整幢出租模式：經(jīng)改造后整體出租給單個承租方，與先前相比，收取租金更為簡單方便。

合作經(jīng)營模式：經(jīng)整體改造后，與其他投資合伙人合作項目，共同運作管理，共負盈虧。

四、開展試點積累成功經(jīng)驗

近年來，普陀區(qū)工業(yè)總公司結合不動產(chǎn)所在區(qū)域實際，積極尋找戰(zhàn)略合作伙伴，先后引進郵政儲蓄銀行、快樂養(yǎng)老院等民生及公共服務類企業(yè)，引入外來資本對老舊廠房進行整體改造，取到了較好的成效。

（一）黃陵路19號整體出租改造案例（快樂養(yǎng)老院），該處廠房有A樓B樓C樓三幢樓共計建筑面積約3421平方米，經(jīng)過多次招商論證，結合租賃業(yè)態(tài)調整，引入有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，開設受國家政策扶持的社會養(yǎng)老機構（快樂養(yǎng)老院），同時聘請專業(yè)的設計團隊進行規(guī)劃設計，定位于中高端，通過大規(guī)模的改造，使原來環(huán)境臟、亂、差的舊廠房一舉成為環(huán)境優(yōu)美、舒適的養(yǎng)老園區(qū)。從收益角度來看，租金年增幅達120%。

（二）大渡河路605號整體出租改造案例，經(jīng)過多次招商論證，根據(jù)長風商貿(mào)區(qū)的特點，引進郵政儲蓄銀行，整體改造，用作郵政儲蓄銀行的支行辦公大樓，房屋內部結構也重新加固，外立面得到大規(guī)模的裝飾，從收益角度來看：租金年增幅達80%。

五、實施整體改造的諸多困難

雖然前期的舊廠房改造取得一定的成效，但在實際操作中還存在諸多困難，具體來說存在五個方面的問題。

（一）項目總投資來源及資金問題

對舊廠房進行大規(guī)模、高水平改造等一系列的活動，需要具有相匹配的經(jīng)濟實力。即使有實力，收回投入成本要等較長時間，并且面臨一系列的市場與財務風險。

（二）時間跨度長問題

對舊廠房進行大規(guī)模的改造除了投入大量資金外，還有一段較長時間的改造間隔期。從零散租戶動遷搬離到整體使用的這段間隔時間越長，公司的收益越少。

（三）影響周邊居民問題

公司舊廠房由于多數(shù)在老式居民區(qū)周邊，整體改造項目的實施必然會給周邊居民帶來一定的困擾，包括：施工噪音、工程垃圾、建筑粉塵等問題。

（四）專業(yè)性欠缺問題

公司在房屋租賃方面擁有較為成熟的機制和運營方式，但對于實際經(jīng)營連鎖酒店或者敬老院等行業(yè)的經(jīng)驗甚少，專業(yè)人員和經(jīng)營管理經(jīng)驗的欠缺是公司改造舊廠房利用過程中的薄弱點。

（五）創(chuàng)新意識不足問題

公司內部人員年齡斷層較為嚴重，年齡較大的老職工，思想較為保守，創(chuàng)新意識不足，對公司現(xiàn)階段的經(jīng)營狀況比較滿足，對于開拓新經(jīng)營模式的意識較為淡薄，而年輕職員雖有創(chuàng)新意識，但是經(jīng)驗和閱歷較為欠缺，項目的實施過程對參與其中的年輕職員來說，更是一個學習和鍛煉的過程。

六、整體改造利用的途徑

為了進一步利用好現(xiàn)有的不動產(chǎn)，提高資產(chǎn)運營效率和效益，提升不動產(chǎn)的租賃收益和經(jīng)營能級，公司將打破多年遵從的單一經(jīng)營運作模式，考慮利用現(xiàn)有的廠房資源，開拓新的經(jīng)營模式，通過多種途徑來實現(xiàn)舊廠房的整體改造利用。

（一）公司回收舊廠房并與承租方協(xié)商后，將舊廠房直接交付給承租方整體改造成符合雙方要求的建筑，改造費用由承租方承擔。此類方式公司已經(jīng)擁有較成熟的運營方式，幾個成功的案例均是采用此方法，相對風險較小，但收益少，租期長。

（二）公司在回收舊廠房后進行整體改造，完工后再將廠房出租，改造費用由公司承擔。此類方式可利用公司原有的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，成本相對可控，只要前期工作扎實，投入相對較少，但收益可明顯增加。

（三）公司在回收舊廠房后,與政府部門或所在街道合作，實施城市更新計劃重新建造，此類方式的優(yōu)點，一是可以按照規(guī)劃的要求，重新設計建造滿足需要的現(xiàn)代化大樓，二是可以充分利用地下空間修建地下停車場，解決停車難問題，三是可以提升城市形象；缺點是投資大，建造周期長，投資回收期長。目前，公司所屬位于延長西路180號上海延長機械刀片廠，建筑面積3527平方米的廠房正在與所在街道進行合作，現(xiàn)已經(jīng)委托相關設計院做城市更新項目的規(guī)劃設計。

（四）公司以舊廠房作為投資，尋找有一定經(jīng)濟實力的合作伙伴一同投資項目，共負盈虧。即在各合伙人協(xié)商一致的前提下，我公司提供廠房，其他合伙人提供技術、資金、人才等作為投資，共同投資項目，可以降低相關風險，共同獲利。

（五）公司回收舊廠房后進行整體改造，完工后自營。此類方式前期規(guī)劃很重要，公司缺乏相關的專業(yè)人員，風險相對較大。

無論通過何種途徑，如能實現(xiàn)對公司現(xiàn)有舊廠房的整體改造利用，將會大幅提升現(xiàn)有廠房的質量和品質，大幅提高廠房的租金收益和使用價值，無論從經(jīng)濟效益、社會效益等都有利于公司的長遠經(jīng)營發(fā)展，為公司后一步的經(jīng)濟增長增添后勁。

（作者單位：上海市普陀區(qū)工業(yè)總公司）