顧學(xué)鋒

定向銷售低價(jià)房的涉稅處理

顧學(xué)鋒

所謂定向銷售商品房，是指該房源專門鎖定某一個(gè)群體向其銷售，不向社會(huì)普通購(gòu)房者開放的銷售行為。定向銷售價(jià)普遍大幅低于市場(chǎng)價(jià)，每平方米差價(jià)少則數(shù)千多則上萬(wàn)，一套房差價(jià)十幾萬(wàn)到超百萬(wàn)。在城市高房?jī)r(jià)壓力下，還有一些地方政府需要建設(shè)人才公寓，以吸引高科技人才，這也是定向銷售的一種運(yùn)作模式。筆者在此提醒，定向銷售、購(gòu)買低價(jià)房者，雙方均存在著涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

一、定向銷售低價(jià)房者按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，計(jì)算繳納土地增值稅

《增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其銷售額。《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無(wú)銷售額者，按下列順序確定銷售額：按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；按組成計(jì)稅價(jià)格確定。

組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率），公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購(gòu)貨物的為實(shí)際采購(gòu)成本。公式中的成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。

《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

二、定向購(gòu)買低價(jià)房者，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算繳納契稅，取得的低價(jià)購(gòu)房收入，繳納個(gè)人所得稅

《契稅暫行條例》第四條規(guī)定，房屋買賣等成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2007］l3號(hào)）規(guī)定，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，按“工資、薪金所得”項(xiàng)目，比照全年一次性獎(jiǎng)金的征稅方法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

例如，2016年12月，某單位將一購(gòu)置或建造成本1000000元的住房按550000元的價(jià)格出售給新引進(jìn)的博士李某。李某取得的當(dāng)月工資已按規(guī)定辦理了納稅申報(bào)手續(xù)，無(wú)其他收入。因此，也未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理低價(jià)購(gòu)房收入的納稅申報(bào)手續(xù)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］9號(hào)）第三條規(guī)定，全年一次性獎(jiǎng)金除以12個(gè)月，按其商數(shù)確定適用稅率和速算扣除數(shù)的計(jì)稅辦法，在一個(gè)納稅年度內(nèi)，每一個(gè)納稅人只允許采用一次。因此，李某低價(jià)購(gòu)房收入計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，須區(qū)分兩種情況。

情況之一：已采用過(guò)全年一次性獎(jiǎng)金，除以12個(gè)月，按其商數(shù)確定適用稅率和速算扣除數(shù)優(yōu)惠計(jì)稅辦法的，且由于李某取得的當(dāng)月工資已按規(guī)定辦理了納稅申報(bào)手續(xù)，則取得的低價(jià)購(gòu)房收入，按工資、薪金所得稅目直接尋找適用稅率和速算扣除數(shù)，李某應(yīng)補(bǔ)稅：（1000000-550000）×45%-13505= 188995（元）。

該單位應(yīng)做會(huì)計(jì)分錄：

借：其他應(yīng)收款——李某188995

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交個(gè)人所得稅188995

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交個(gè)人所得稅188995

貸：銀行存款188995

情況之二：未采用全年一次性獎(jiǎng)金，除以12個(gè)月，按其商數(shù)確定適用稅率和速算扣除數(shù)計(jì)稅辦法的，則李某應(yīng)補(bǔ)稅：低價(jià)購(gòu)房所得比照全年一次性獎(jiǎng)金找稅率：（1000000-550000）÷12=37500元；適用稅率30%，速扣2755元。

應(yīng)補(bǔ)稅=（1000000-5500000）×30%-2755=132245（元）。

該單位應(yīng)做會(huì)計(jì)分錄：

借：其他應(yīng)收款——李某132245

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交個(gè)人所得稅132245

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交個(gè)人所得稅132245

貸：銀行存款132245

對(duì)該單位應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的行為，根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。