田振華

摘 要：我國房地產(chǎn)企業(yè)負債率普遍都在70%，資金來源主要是銀行，過度依賴于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財務(wù)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負債風(fēng)險能力。文章結(jié)合上市要求和房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)在收入、成本、稅收幾個在理論界存在的不同處理意見，分析房地產(chǎn)企業(yè)上市存在的主要財務(wù)問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 上市 財務(wù)分析

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）02-144-02

房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀環(huán)境和政策波動影響較大，在目前嚴峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境下資金鏈普遍緊張，自主上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)善選之舉，為企業(yè)發(fā)展提供動力。但企業(yè)上市是一項復(fù)雜且綜合性很強的工作，通常項目周期長，涉及企業(yè)改制、上市申報、財務(wù)培訓(xùn)、財務(wù)咨詢等工作，其中財務(wù)會計資料的審核工作則是重中之重，而會計資料審核中重點是盈利能力指標。本文結(jié)合上市要求，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)在收入、成本和稅收幾個在理論界有不同處理意見的方面，對影響企業(yè)自主上市的主要財務(wù)問題進行分析，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)自主上市提供一些參考。

一、房地產(chǎn)自主上市的必要性

從有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)負債率普遍都在70%，資金來源主要是預(yù)收款、自籌資金和銀行貸款（開發(fā)貸），而且預(yù)收款和自籌資金有很大一部分也是來源于銀行貸款，如個人信用貸款，可以說房地產(chǎn)資金來源主要是銀行，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過度依賴于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財務(wù)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達到45%或更多。在當(dāng)前環(huán)境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負債風(fēng)險能力，對房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展獲得穩(wěn)定的長期融資渠道，顯得尤為重要。

二、國內(nèi)上市的主要條件及分析

《證券法》《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)對企業(yè)上市有關(guān)條件和具體要求做了相關(guān)規(guī)定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨立性、同業(yè)競爭、關(guān)聯(lián)交易、財務(wù)要求等幾個方面展開。2008年7月中國證監(jiān)會為完善房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的政策引導(dǎo)和支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得借殼上市的機會，在審核標準備忘錄里提出了以下幾點重點關(guān)注問題，這些關(guān)注點可以成為房地產(chǎn)企業(yè)自主上市的重要參考依據(jù)。

（一）產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性和市場地位

支持主營業(yè)務(wù)方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的大型龍頭企業(yè)，限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主、主要業(yè)務(wù)屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的企業(yè)。

（二）資本實力和盈利能力

支持資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的、有保持和提升盈利能力運作水平的企業(yè)，開發(fā)業(yè)務(wù)歷年來保持穩(wěn)定增長或總體增長水平，限制盈利能力起伏不定或只運作過一、兩個小項目的企業(yè)。

（三）財務(wù)狀況

合并報表扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債率原則上不超過70%，不存在嚴重依賴外部資金（如銀行借款）。

（四）土地儲備

原則上滿足三年以上的開發(fā)，限制受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的驅(qū)使、憑人為運作拿地而介入房地產(chǎn)的企業(yè)。

（五）管理和業(yè)務(wù)規(guī)范性

在上市審核中，核心在于對企業(yè)的內(nèi)在核心價值進行審核，企業(yè)核心判斷標準是能否給投資者帶來經(jīng)濟效益，具體表現(xiàn)就是持續(xù)盈利能力。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，被證監(jiān)會刷下的企業(yè)中，因持續(xù)盈利能力方面的問題占了大部分。與制造企業(yè)相比，盈利能力的要求，房地產(chǎn)的標準要低，按照IPO的標準，發(fā)行前三年的累計凈利潤超過3000萬元，累計營業(yè)收入超過3億元。對于房地產(chǎn)來說，可能是幾套房子的價格，但房地產(chǎn)的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業(yè)大的多，容易受政策的影響，其業(yè)績?nèi)菀状蠓鹊牟▌印Ｒ虼艘笞罱臧l(fā)展穩(wěn)定、業(yè)績較好，持續(xù)盈利能力是房地產(chǎn)自主上市重點關(guān)注的問題。

三、房地產(chǎn)自主上市的主要財務(wù)問題

獨立、持續(xù)的盈利能力是證監(jiān)會審核人員重點關(guān)注問題，如果公司的盈利主要來源于非主營業(yè)務(wù)，其盈利能力的獨立性會受到質(zhì)疑，同時發(fā)審委更關(guān)注盈利的真實性和可持續(xù)性。從公司角度，公司持續(xù)盈利能力取決于行業(yè)環(huán)境、行業(yè)地位、市場空間等外部因素和核心業(yè)務(wù)、主要產(chǎn)品及用途、土地儲備等內(nèi)部因素；從財務(wù)角度，盈利能力主要體現(xiàn)在收入的組成及增減變動、毛利率的構(gòu)成及各期變動、利潤來源的連續(xù)性和穩(wěn)定性三個方面。營業(yè)收入反映了公司創(chuàng)造利潤和現(xiàn)金流的能力；成本費用直接影響企業(yè)的毛利和利潤，影響著企業(yè)的盈利能力。下面就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)的特點，從房地產(chǎn)的收入、成本和稅收方面分析對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。

（一）收入確認對利潤的影響

房產(chǎn)銷售包括期房銷售和現(xiàn)房銷售，銷售方式有預(yù)售、一次性銷售和分期付款銷售。房屋銷售款在取得預(yù)售證后，經(jīng)過簽訂合同、工程竣工驗收、交付買方、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)收入確認具有一定的特殊性，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認收入，在實際工作中也存在不同的理解。

收入的確認在《企業(yè)會計準則》規(guī)定了5個條件，并在準則講解中做了進一步解釋，理論上具有合理性，但準則僅對收入的確認條件做了原則性說明，未具體針對某一行業(yè)或某一銷售模式下的收入做了確認條件規(guī)定，給企業(yè)在實踐中留下了一定的判斷和操作空間。

在實務(wù)中，因銷售模式不同，房款收取時間點也不盡相同，確認收入的時間點主要有四個：以實際收取房款之日作為收入確認的實現(xiàn)；以取得全部房款并開具全額發(fā)票作為收入確認的實現(xiàn)；以房屋交付給客戶和物業(yè)交接作為收入實現(xiàn)；以產(chǎn)權(quán)過戶作為收入的實現(xiàn)。不同的收入確認方法都影響著企業(yè)的利潤，按照會計準則的規(guī)定，判斷企業(yè)能否確任收入的一個核心原則是商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已轉(zhuǎn)移。

從房產(chǎn)開發(fā)整個過程來看，在房屋交付前收取房款屬于預(yù)收款，房屋所有權(quán)還是屬于開發(fā)商，其風(fēng)險和報酬還沒有轉(zhuǎn)移，以收款時間作為收入確認不符合準則要求，這種以收取房款作為收入確認的實現(xiàn)，主要是企業(yè)所得稅等稅法的規(guī)定，從收付實現(xiàn)制角度確認產(chǎn)生稅收收入的時間，不是會計確認收入的時間。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移最直接的依據(jù)，但在客戶付清房款、辦理交付和物業(yè)交接手續(xù)后，才能由客戶去辦理產(chǎn)權(quán)過戶，房屋實質(zhì)上已屬于客戶，而產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及房管部門，不是企業(yè)能控制的，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間確認收入，會導(dǎo)致收入確認滯后，同樣不符合準則要求。

綜合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過程，一般是在收取全部房款，客戶辦理交付和物業(yè)交接手續(xù)時確認收入的實現(xiàn)，是比較符合會計準則的要求。

（二）成本費用核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法是否規(guī)范，核算政策是否一致，都關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)總成本控制管理的高低，對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和盈利能力起著極其重要的影響。

房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，對成本的計量主要是對其歸集和分配。同制造企業(yè)一樣，成本歸集和分配前，必須確定成本核算對象。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本費用歸集后應(yīng)于盤、期、棟之間分配，目前絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本未能核算到棟，其實質(zhì)是由于管理水平還未達到核算到棟的要求，往往忽視了中間配套設(shè)施的核算過程，成本歸集后直接分配到可售產(chǎn)品，盡管不影響最終產(chǎn)品（如住宅、商鋪等）的單位成本計算，但不利于成本精細化管理，不利于各期、各棟之間的成本分析。

在確定成本核算對象后，成本的成本分配方法同樣重要，不同的產(chǎn)品因產(chǎn)權(quán)不同，成本核算上也有不同方法。比如車位，大部分屬于配套設(shè)施，是沒有產(chǎn)權(quán)的，但可以產(chǎn)生收入，車位的成本如何分配，是考慮土地費用，還是僅考慮建安成本，不同的分配方法對住宅、商鋪等其他產(chǎn)品成本有很大的影響。因此成本核算方法的選擇，不僅要關(guān)注是否規(guī)范，符合收入成本配比原則，也要保持政策的一致，不能為了當(dāng)期利潤的需要改變分配方法。

（三）土地增值稅對房地產(chǎn)上市的影響

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)一大稅種，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，從嚴征收土地增值稅的大幕又拉開，土地增值稅清算風(fēng)暴也愈演愈烈。按照現(xiàn)有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進制，最低為30%，最高為60%。目前各地一般實行預(yù)交制度，按銷售額的1%～3%預(yù)先繳納，待項目結(jié)束后重新清算并多退少補。因此，土地增值稅一旦嚴格征收，對很多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)影響很大，會導(dǎo)致成本的劇增和利潤的減少，會大大壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和未來盈利能力。同時房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在土地增值稅滯納的問題，這一問題也構(gòu)成了許多房地產(chǎn)企業(yè)上市的障礙，而在這一問題中，如何清繳是關(guān)鍵。

清算工作需要把握的重點是如何確定清算單位。在日常開發(fā)習(xí)慣中，開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，自定一個開發(fā)項目名稱，但在實際操作過程中，在取得土地后，根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時間，分別立項，辦理“五證”。由于土地增值稅清算是按期按類型進行，就可能存在已實現(xiàn)銷售部分有增值，但整期未增值的現(xiàn)象，在清算時需要充分考慮清算單位的確定和房價波動對增值稅的影響，同時要關(guān)注政策，有些開發(fā)產(chǎn)品是符合免稅政策的（如增值率不超過20%的普通住宅），不分開核算是不能享受免稅政策的。

綜上所述，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，資本成本上升，如何更有效的抵御市場短期波動對企業(yè)經(jīng)營帶來的影響，選擇上市仍是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的必由之路。盡管調(diào)控政策持續(xù)不斷，資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持不鼓勵的政策，但近幾年仍有企業(yè)上市，如“廣宇房產(chǎn)”“濱江房產(chǎn)”“宋都股份”等。在上市過程中，可能存在許多問題和困難，但許多問題基本上是因為行業(yè)的特點導(dǎo)致，這些問題，在不違反《證券法》《公司法》等法律法規(guī)的前提下，規(guī)范收入確認和成本核算，重視稅收對上市的影響，增強自己的核心競爭力，如品牌管理、土地儲備等，上市還是能夠突破的。

參考文獻：

[1] 蔡少優(yōu).房地產(chǎn)業(yè)涉稅疑難問題解析.中國稅務(wù)出版社，2008年10月

（作者單位：杭州城發(fā)置業(yè)發(fā)展有限公司 浙江杭州 310021）

（責(zé)編：紀毅）