賈金剛 楊 波

(1.原沈陽軍區(qū)建筑設計院,遼寧 沈陽 110000； 2.北部戰(zhàn)區(qū)空軍工程代建第四項目部,遼寧 大連 116000)

?

以在建房屋抵頂工程款性質(zhì)及糾紛處理探討

賈金剛1楊 波2

(1.原沈陽軍區(qū)建筑設計院,遼寧 沈陽 110000； 2.北部戰(zhàn)區(qū)空軍工程代建第四項目部,遼寧 大連 116000)

探討了以在建房屋抵頂工程款的性質(zhì)，從在建房屋抵頂合同的有效性與建設單位延遲交付房屋所應承擔的法律責任兩方面，分析了在建房屋抵頂工程款的常見糾紛及處理依據(jù)，最后提出了一些對在建房屋抵頂工程款的思考。

在建房屋，工程款，合同，房地產(chǎn)

0 引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于建設方資金緊張而以在建房屋抵頂工程款現(xiàn)象時有發(fā)生。被抵頂?shù)脑诮ǚ课荼皇┕挝坏盅夯I集資金亦不鮮見，這就造成在建房屋抵頂所涉及的法律關系非常復雜，在實踐中必須十分謹慎，以維護各方當事人合法權益，避免金融風險。

1 以在建房屋抵頂工程款的性質(zhì)

《新華詞典》對“抵頂”一詞作如下解釋：“把物品的所有權和使用權全部用來擔保換取所需權利”，可見抵頂為擔保物權的一種。但抵頂和抵押又有所不同，具體到在建房屋主要為：抵頂為建設單位將在建房屋歸屬權和處分權轉給施工單位，待工程竣工驗收合格后過戶給施工單位由其處置，簡單地說即以房頂賬；抵押為建設單位將在建房屋作擔保，在沒有給付工程款能力時將房屋作價拍賣，用以償還工程款。

從以上抵頂?shù)亩x及與抵押的比較來看，房屋抵頂可以看作在建房屋的預售(給施工單位)。建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房屋轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……(四)以房地產(chǎn)抵債的……”從中我們可以得出結論：以在建房屋抵頂?shù)膶嵸|(zhì)是房屋買賣，即建設單位以在建房屋作價為施工款，施工單位以建設單位欠其工程款作為房屋的對價。

2 以在建房屋抵頂工程款的糾紛處理

司法實踐中，以在建房屋抵頂工程款常見糾紛主要有兩種：一是在建房屋抵頂合同是否有效；二是建設單位延遲交付抵頂房屋所應承擔的法律責任。

2.1 以在建房屋抵頂工程款合同是否有效

在建房屋作為不動產(chǎn)其所有權的轉移是以變更登記作為生效要件，也就是說，未變更登記，房屋所有權人仍為建設單位。但這并不影響抵頂合同的效力[1]。

1999年最高法出臺的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。但合同標的物所有權及其他物權不發(fā)生轉移。2007年實施的《中華人民共和國物權法》第15條更是明確規(guī)定：不動產(chǎn)物權登記只是物權變動的生效要件，而不影響合同效力。相反，登記以有效的合同為前提，即登記依賴于有效的合同，但登記本身不影響合同的效力。

2.2 建設單位延遲交付房屋所應承擔的法律責任

由于種種原因，即使在建房屋達到變更登記交付的條件，建設單位延遲交付的現(xiàn)象也時有發(fā)生。如若在建房屋抵頂協(xié)議書有違約責任的約定，從其約定即可；而恰恰很多施工單位對延遲交付考慮不周，簽訂抵頂協(xié)議時并未約定違約責任，此種情況發(fā)生，不同的判例會產(chǎn)生不同的結果。

一種意見認為在建房屋抵頂工程款實質(zhì)為房屋買賣，則延遲交付的違約責任適用于最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律規(guī)定的解釋》第17條：商品房買賣逾期交付使用的，按逾期交付期間由主管部門或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評定的同類地段同類房屋租金標準確定違約金數(shù)額[2]。

以上看法有一定的正確性，但過于片面。房屋抵頂合同確為買賣合同，但在建房屋抵頂?shù)哪康臑槭┕挝槐M快收回工程款。因建設單位原因延遲交付房屋實際是延誤了施工單位將房屋變現(xiàn)為工程款，建設單位理應承擔延遲交付工程款的違約責任。況且房屋抵頂合同作為《建設施工合同》的變更條款本屬于施工合同的一部分，建設單位按照《建設施工合同》通用條款(承包人按同期銀行貸款利率支付拖欠工程款)或者專用條款(雙方明確約定違約責任)的約定承擔違約責任更為合理，對施工單位亦更公平。

3 關于在建房屋抵頂工程款的思考

3.1 抵頂這一擔保物權應該寫入物權法

抵頂嚴格來說為一種絕對的擔保物權，但2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》所規(guī)定的擔保物權僅為抵押、質(zhì)押和留置三種，尚未對抵頂作出法律規(guī)定。將抵頂作為擔保物權寫入新修訂的《中華人民共和國物權法》很有必要。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)商應慎用抵頂籌集工程款方式

抵頂所涉及的法律關系非常復雜，考慮不周很容易出現(xiàn)糾紛并造成資金風險。房地產(chǎn)開發(fā)牽涉面廣，如以抵頂這一方式籌集工程款，出現(xiàn)糾紛很難及時化解，不僅會給各方帶來巨額經(jīng)濟損失，還會破壞企業(yè)形象甚至造成惡劣政治影響，因此應慎用抵頂這一籌集工程款的形式。

[1] 張淑君.以房抵頂工程款合同轉讓的有效性探討[J].中外企業(yè)家,2011,27(6):92-95.

[2] 韓世遠.建筑物責任的解釋論[J].清華法學,2011,20(5):32-34.

Discussion on the character and solution to dispute of building house compensating for project payment

Jia Jingang1Yang Bo2

(1.ArchitectureDesignInstituteofFormerShenyangMilitaryRegion,Shenyang111000;2.The4thConstructionManagerProjectDepartmentofAirForceoftheNorthernTheaterCommand,Dalian116000,China)

This paper discussed the nature of with building houses for engineering funds, from the effectiveness of building houses for top contract and should bear legal responsibility of construction unit to delay the houses delivery two aspects, analyzed the common disputes and treatment basis with building houses for engineering funds, finally put forward the thinking of houses for engineering funds.

building houses, engineering funds, contract, real estate

1009-6825(2017)11-0235-02

2017-02-08

賈金剛(1978- ),男，博士，助理工程師； 楊 波(1979- ),男，碩士，工程師

TU712.1

A