周月明

無論市場(chǎng)如何爭(zhēng)論，商住兩用房的流通性和金融屬性已經(jīng)被這一政策大大削弱。

短短十幾天，北京的買房者和炒房客們經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的一次房產(chǎn)調(diào)控。自3月17日起，有關(guān)部門9天發(fā)布十項(xiàng)政策，除了對(duì)商品房的調(diào)控，3月26日晚，北京市又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，寥寥數(shù)條，就將北京的商業(yè)、辦公用房也壓在了有史以來最嚴(yán)格的調(diào)控措施之下，從規(guī)劃建設(shè)、銷售使用、購(gòu)房資格、個(gè)人信貸等層面精準(zhǔn)打擊“商改住”，也在全國(guó)范圍內(nèi)開啟了“商改住”限購(gòu)政策的先河。

銷量陷入冰點(diǎn)

政策一經(jīng)發(fā)布，火熱的商住市場(chǎng)瞬時(shí)降到冰點(diǎn)。3月27日，政策發(fā)布后的第一天，北京商住簽約量?jī)H有3套，而在限購(gòu)政策出來以前，北京商住每日簽約數(shù)量都達(dá)到200套左右，一年就是5萬(wàn)～6萬(wàn)套的成交量。

商住兩用房近兩年越來越火，有分析人士認(rèn)為，這主要由于住宅價(jià)格越來越高、限購(gòu)越來越嚴(yán)，而導(dǎo)致更多剛需和投資客將目光轉(zhuǎn)向地段繁華、總價(jià)單價(jià)都低、配套成熟的商住兩用房。

數(shù)據(jù)顯示，過去十年，北京地區(qū)成交約40萬(wàn)套商住類物業(yè)，現(xiàn)在的庫(kù)存量介于7萬(wàn)套至9萬(wàn)套之間，這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億元以上，這一庫(kù)存量幾乎創(chuàng)下十年來新高。而在2016年北京商住市場(chǎng)異?；馃幔胀ㄗ≌N售套數(shù)為50462套，而酒店式公寓銷售套數(shù)則為63703套，成交均價(jià)達(dá)到了29778元/米2，區(qū)域范圍向五六環(huán)擴(kuò)散，近10年首次出現(xiàn)酒店式公寓銷售好于普通住宅的現(xiàn)象。到了2017年，商住市場(chǎng)愈加升溫，根據(jù)中介機(jī)構(gòu)亞豪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。與此同時(shí)價(jià)格也不斷攀升，2015年商住價(jià)格約為2.64萬(wàn)元/平方米，而到了2017年頭兩個(gè)月，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4.54萬(wàn)元/平方米。

然而，政策一出，這一好景顯然要暫時(shí)停歇了。記者瀏覽鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介網(wǎng)站，商住兩用房信息已全部下架。且采訪了這兩家公司的幾個(gè)房產(chǎn)中介，都表示“政策出來之后，商住房產(chǎn)幾乎無人來問了，但不知道過一陣子會(huì)不會(huì)也是這種情況?！笨少Y對(duì)照的是，去年通州區(qū)發(fā)布商住兩用房限購(gòu)政策之后，當(dāng)年的4至5月份僅僅賣出了8套房。

另外，這一政策一出，對(duì)拿了商辦地還未動(dòng)工或還未建完的地產(chǎn)公司影響是巨大的，因?yàn)閱伍g面積限制到500平米以上，就很難再賣給個(gè)人了。3月24日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志也在一次論壇上表示：“北京目前有1300萬(wàn)平方米商住類的空地處于拿地未開工狀態(tài)，商辦類的產(chǎn)品非常多，長(zhǎng)期的拿地未開工的企業(yè)，一旦金融上出現(xiàn)大波動(dòng)，這類土地不好辦。”

貶值or升值

對(duì)于這項(xiàng)政策的實(shí)施，有評(píng)論人士稱，這是關(guān)上了剛需北漂在北京置業(yè)的最后一扇門。曾經(jīng)不限購(gòu)、低總價(jià)的商住兩用，令不具購(gòu)房資格、無法支付高額首付的剛需族暫時(shí)有個(gè)過渡住房，但現(xiàn)在的5年資格，加必須全款，就將原來這群人中的很大一部分拒之門外。

也有分析人士稱，必須全款不一定能影響什么。因?yàn)榇饲百?gòu)買商住兩用房轉(zhuǎn)稅費(fèi)極高（賣方要交的稅費(fèi)種類及稅率包括：營(yíng)業(yè)稅及其附加：5%-10%、個(gè)人所得稅：20%、土地增值稅30%-60%、印花稅、萬(wàn)分之五、房屋交易手續(xù)費(fèi)；買方要交的稅費(fèi)及稅率有契稅3%、印花稅0.05%、房屋交易手續(xù)費(fèi)以及房屋所有權(quán)登記費(fèi)），且首付需50%以上，貸款最長(zhǎng)期限只能10年，利息還貴1.1倍，有部分購(gòu)房者在算完這筆賬之后就打算全款購(gòu)買，因?yàn)槿羁杀苊飧哳~稅賦。

不過，無論市場(chǎng)如何爭(zhēng)論，商住兩用房的流通性和金融屬性已經(jīng)被這一政策大大削弱。這也符合政府此次調(diào)控房地產(chǎn)的初衷，回歸原本土地用途，商業(yè)用地就回歸商業(yè)用途，無法商改住之后開發(fā)商拿地也會(huì)更為謹(jǐn)慎，也令土地價(jià)格重新得以調(diào)整。而且房子也回歸居住這一本來的屬性，控制越來越瘋狂的“炒房”行為。

對(duì)于已經(jīng)買了商住兩用和有意向購(gòu)買的人來說，更關(guān)心的是房子會(huì)不會(huì)跌以及是否具備購(gòu)買性價(jià)比。

看跌派比如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“3·26商住兩用項(xiàng)目限購(gòu)措施，不是簡(jiǎn)單地認(rèn)房又認(rèn)貸這種內(nèi)容，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業(yè)成為類居住物業(yè)。他預(yù)計(jì)，商住兩用類物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進(jìn)入休眠狀態(tài)?！?/p>

另一派言論則認(rèn)為，此項(xiàng)政策一出，原先已交易的小戶型商住兩用房就成為絕版。雖然短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)會(huì)遭遇冰點(diǎn)，但是很多商住無論在地段還是配套上，條件都非常優(yōu)越，且遠(yuǎn)比周圍住宅價(jià)格低，在北京這一寸土寸金的地方，這種資產(chǎn)很難貶值，即使小有下滑，回歸到原本的市場(chǎng)價(jià)值，也會(huì)成為一只“慢牛股”。此外，該項(xiàng)政策不一定具有長(zhǎng)期持續(xù)性，且其不占首套房的房產(chǎn)資格，又臨近商圈、辦公區(qū)可以得到豐厚的租金。即使購(gòu)房資格有種種限制，比如要連續(xù)5年有在北京的繳稅記錄，但目前已出現(xiàn)有中介以5000元代辦“皮包公司”，以公司名義購(gòu)房，且有民間貸款相配套。

有分析人士稱，當(dāng)市場(chǎng)加劇蕭條，商辦物業(yè)的價(jià)格只有周邊住宅價(jià)格的1/3-1/5時(shí)就是入手的機(jī)會(huì)，不過必須考慮地鐵口、白領(lǐng)聚集區(qū)、商圈、品牌等綜合因素。此外，其還強(qiáng)調(diào)商辦物業(yè)是中長(zhǎng)期投資品，不適合短期投資思路。