(宿州學院管理學院 安徽 宿州 234000)

皖北地區(qū)物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀調查研究

馬秀麗鄧?？?/p>

(宿州學院管理學院安徽宿州234000)

通過對皖北地區(qū)的老舊小區(qū)、普通小區(qū)和高檔小區(qū)進行物業(yè)管理收費難現(xiàn)狀調查研究，從小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、相關制度四個方面，了解物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀。深度分析總結產生物業(yè)費收費難問題的原因，主要原因有：業(yè)主對物業(yè)服務行業(yè)缺乏了解、開發(fā)商缺乏誠信、物業(yè)管理企業(yè)透明度低、政府制度建設和管理落實不到位等等。并利用網(wǎng)絡資、通過實地走訪、查閱文獻資料的方式，找出應對物業(yè)管理收費難問題的對策，即：讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務、物業(yè)應該做好與業(yè)主的溝通工作、加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度、改善服務態(tài)度、通過招標確定物業(yè)管理企業(yè)等等，從而緩解物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀。

物業(yè)管理；物業(yè)費；收費對策

一、基本情況

我國物業(yè)管理與服務經歷改革開放三十多年的探索與實踐，它作為現(xiàn)代化城市的朝陽產業(yè)開始新興起來。皖北地區(qū)，新樓盤、新小區(qū)遍地開花。小區(qū)內的基礎設施也越來越齊全。物業(yè)服務企業(yè)已經逐步出現(xiàn)在老舊小區(qū)、普通小區(qū)和高檔小區(qū)之中，在對小區(qū)設施進行維護與管理的過程中，物業(yè)服務企業(yè)已經起到了不容小覷的作用。老百姓對物業(yè)的依賴程度也隨之加大，“水管漏了找物業(yè)”“車丟了找物業(yè)”“鄰居擾人找物業(yè)”。從而，物業(yè)管理與服務所產生的問題也日益增加。

二、皖北地區(qū)物業(yè)管理收費難存在的問題及原因分析

(一)業(yè)主的問題

1.業(yè)主通常會認為，不管什么問題都可以由物業(yè)管理企業(yè)解決，如果一旦什么問題沒有被及時解決，業(yè)主就會把矛頭指向物業(yè)，然后以各種理由拒交物業(yè)管理費。但事實上物業(yè)管理企業(yè)沒有義務為業(yè)主解決遇到的所有問題，它只是依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。2.業(yè)主認為物業(yè)費太高。物業(yè)管理費的高低與物業(yè)管理企業(yè)的資質沒有關系，而是與服務水平、小區(qū)內的配套設施有關。各個地區(qū)、各個小區(qū)不可能有完全一樣的物業(yè)管理服務，所以物業(yè)費的高低也不會完全相同，小區(qū)周圍設施越齊全，物業(yè)費可能就會越高。3.業(yè)主或許不了解物業(yè)管理的真正含義，如當房屋出現(xiàn)質量問題時，業(yè)主的第一應就是找物業(yè)解決問題，同時我還發(fā)現(xiàn)，在大多數(shù)業(yè)主的意識中，物業(yè)管理就是保潔把小區(qū)環(huán)境保持好，門衛(wèi)限制小區(qū)人員的出入，而這些問題都是物業(yè)管理中最顯而易見的工作。因此物業(yè)管理還有更多的含義需要業(yè)主去了解。4.業(yè)主對受約束不滿。業(yè)主是房屋的產權人，有權利決定所購買的房屋如何裝修和使用，但其在使用房屋和實際生活中，常常感受到物業(yè)的管理和約束。

(二)開發(fā)商的問題

1.開發(fā)商不誠信。開發(fā)商在賣房時為了迎合消費者，做出了一些虛假的承諾，業(yè)主交房入住后，發(fā)現(xiàn)實際情況與宣傳不符，施工材料以次充好，而且配套的硬件設施也不完善，尤其對于精裝房。2.開發(fā)商在建房時，只注重房屋的開發(fā)，沒有把物業(yè)管理考慮進去。在規(guī)劃設計階段對于物業(yè)管理欠考慮，給入住后的業(yè)主在生活、工作、居住等方面帶來不便。

(三)物業(yè)管理企業(yè)的問題

1.物業(yè)管理企業(yè)常常受制于開發(fā)商，這就導致物業(yè)管理企業(yè)服務的第一人不是業(yè)主，而是開發(fā)商，不難想象，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)很難做到對開發(fā)商嚴格監(jiān)督，有時甚至要解決開發(fā)商遺留下的問題，這就使得物業(yè)管理企業(yè)十分被動。2.物業(yè)管理企業(yè)沒有把收取的物業(yè)管理費的用途讓業(yè)主明晰，這樣容易產生誤會，讓業(yè)主覺得物業(yè)管理費交的很冤枉，從而加大業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的不滿。

(四)政府制度建設和管理的問題

1.國家對物業(yè)管理服務存在立法不規(guī)范的情況。物業(yè)管理雖然在我國內地誕生時間不長，但發(fā)展迅速，立法不規(guī)范的現(xiàn)象也就隨之而來，其中最顯著的問題就是違背了質價相符的原則。如各個小區(qū)物業(yè)管理收費標準差異大、對于什么樣的服務應給予什么樣的回報沒有明確規(guī)定、物業(yè)管理企業(yè)對于代收代繳沒有書面標準等等。雖然已經頒布《物業(yè)管理條例》，但是在實際操作中還是會遇到很多阻礙，因此就會間接給業(yè)主帶來麻煩。2.對于房屋超過保修期的相關制度的欠缺。許多小區(qū)過了保修期之后，會出血需要大、中修的工程，有的是在保修期內報修的，但是開發(fā)商為了賺錢，拖到保修期后去維修，這樣就引起了業(yè)主的不滿。

三、解決皖北地區(qū)物業(yè)管理收費難問題的對策

(一)加強物業(yè)服務的宣傳工作

服務是看不見摸不到的,很多業(yè)主交了錢,卻不知道物業(yè)做了哪些工作,于是就會產生心里反差。物業(yè)的工作人員應該在工作的過程中留下圖片或文字的信息，隔一段時間展示給業(yè)主，可以做成海報張貼在小區(qū)的公告欄上?；蛘呓⒁粋€微信群，把每天的工作日常發(fā)送給業(yè)主，這樣既起到了對工作人員的監(jiān)督作用，又讓業(yè)主明確了物業(yè)的工作。

(二)加強物業(yè)的走訪溝通工作

業(yè)主欠交物業(yè)費肯定各有原因，物業(yè)就應該多與業(yè)主溝通，深入了解，對不了解收費道理、不明白收費費用用處、對物業(yè)工作人員有誤解的業(yè)主，針對性地作出解釋。我相信業(yè)主了解原因后會理解物業(yè)的工作，改變態(tài)度。身為物業(yè)管理工作人員，應該保持與業(yè)主的聯(lián)系，了解他們的需求，把工作做到業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題的前面。

(三)加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度

為了防止開發(fā)商建房時材料以次充好，施工偷工減料，設計不合理，宣傳時欺騙消費者，最終導致工程質量問題，影響業(yè)主的居住，應當加大對開發(fā)商的監(jiān)督工作。

(四)增加物業(yè)管理費用的透明度

公示物業(yè)管理費用是為了增加透明度，讓業(yè)主們充分了解物業(yè)收費項目、服務內容及計費方式，讓大家明明白白消費。首先把物業(yè)管理內容分成保潔、保安、維修、綠化四部分，再把這些服務項目進行細分，如保潔可以分為：樓道清理，玻璃擦拭、池塘保潔、籃球場保潔等。做到這些，業(yè)主就能夠充分感受到物業(yè)是在盡心盡力的服務，從另一個角度來說，也方便業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理人員的工作。

(五)改進服務方式和收費辦法

為了讓業(yè)主感受到自己對物業(yè)充分的控制及知情權，物業(yè)可以按照項目的不同來收取服務費，公開收支賬目，當業(yè)主有了更靈活的選擇權時，就能夠主動交費，這就是我們平時所說的彈性服務項目。

指導老師:鄧?？?/p>

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[2]劉勇興.物業(yè)管理收費難原因及對策分析[J].中外企業(yè)家,2014(07):262-271

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[5]周立華.務業(yè)管理面臨的問題與相關政策[J].科技創(chuàng)新報道,2015(10):185

1.安徽省高校人文社會科學研究重點項目，SK2014A396；

2.宿州學院服務地方經濟社會發(fā)展能力提升項目“工程管理專業(yè)服務產業(yè)能力提升”(SZXYFWDF201309)；

3.宿州學院皖北城鄉(xiāng)一體化研究中心招標項目(SK2015A185)。

4.優(yōu)秀學術技術骨干，項目編號：2016XJGG15

馬秀麗(1993-)，女，漢族，安徽蚌埠人，應屆畢業(yè)生，宿州學院管理學院，研究方向房地產管理。