(重慶交通大學經(jīng)濟與管理學院 重慶 400074)

模糊綜合評價法在購房選擇中的應用

鄒小利

(重慶交通大學經(jīng)濟與管理學院重慶400074)

針對越來越多的人在購房時，對地產(chǎn)樓盤選擇比較棘手的問題，本文主要分析影響25-35歲階段年輕人買房考慮的主要因素，結(jié)合生活實際，從多種角度出發(fā)，建立評價指標體系，采取模糊綜合評價的方法，多因素考慮，對主要因素建立模糊綜合評價模型，通過分析比較，針對重慶的幾個地產(chǎn)樓盤，從中選擇最優(yōu)的。該模型為年輕的購房者提供較為合理的評價方法，具有良好的針對性和適用性。

模糊綜合評價法；購房；年輕人

引言

本研究所關注的是影響剛走上工作崗位的畢業(yè)生的購房需求的各種因素，主要涉及國家政策和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，個人心理需求以及剛性需求。本部分主要是對相關文獻進行梳理，為此研究后續(xù)實踐提供相關經(jīng)驗和參考。

《重慶市住房市場供需失衡及對策研究》[1]針對重慶市的房地產(chǎn)情況，房產(chǎn)分布和結(jié)構(gòu)等，結(jié)合當前的國家政策等，對重慶地產(chǎn)供需情況進行了較為詳細的研究，提出了如何應對供需失衡，更好的完善住房市場。 如今，畢業(yè)生購房已經(jīng)越來越受社會關注，《我國大學畢業(yè)生城市住房問題淺探》[2]和《“城市開發(fā)”背景下的青年購房行為研究》[3]這兩篇論文分析了現(xiàn)在畢業(yè)大學生及青年的購房現(xiàn)狀，針對為什么要買房和買什么樣的房進行了簡要理論分析和闡述。其次，消費者行為學是對消費者在消費過程中的個人心理現(xiàn)象和行為進行研究的學科，它以心理學理論為基礎[4],在消費研究領域，心理和行為具有高度一致性，所以畢業(yè)生在購房過程中必然還會受到個人心理需求因素的影響。

一、影響購房者選擇的因素

在要考慮的眾多因素，針對年輕的購房者來說，主要分為兩個方面。一是宏觀方面。例如環(huán)境，人口，政策，自然。這些因素屬于外部環(huán)境影響，在短時間內(nèi)變化不大，且認為不能人為控制，所以不多加分析。二是微觀方面。該方面主要取決于消費者個人心理和剛性需求。在《房地產(chǎn)導刊》中有篇報道《老百姓購房習慣和品牌觀》中也提到了：影響消費者購房決策的要素正悄然發(fā)生變化。

目前，80、90后已經(jīng)成為剛需型購房者的主力軍。以80、90后為主的剛需型購房者最大購房特點是：需求旺盛、支付能力薄弱。由于結(jié)婚、自住等各種原因，他們必須購買一套住宅，又因為經(jīng)濟條件的限制，所以價格還是比較重要的一項考慮因素。與之相關的就是戶型，大部分鐘愛的是70—90m的低總價、小戶型房產(chǎn)。

(一)個人心理

品牌：一個好的房地產(chǎn)開放商在品牌形象上一定是成功的。良好的品牌形象不僅可以給消費者精神上得保障。還是一種消費的號召力，具有導向性。例如保利地產(chǎn)，富力地產(chǎn)。這些名字出現(xiàn)在人們面前時代表的不僅僅是房地產(chǎn)商。更是高質(zhì)量的房屋價值與物業(yè)服務等等。

(二)剛性需求

交通：一般來講，剛需群體多為年輕人，大部分人收入并不高，積蓄也相對較少，往往需要父母支援并且貸款才能買房，所以選擇合適的房源時，總價低，戶型小的房源更受年輕人青睞。但是買自住房，不只要看價格，還要考慮諸多因素，交通是首要考慮因素。

戶型：戶型的設計影響到了住房的舒適度。整個家庭成員居住其中，起居、飲食等住宅基本功能一樣也不能少。如何設計才能讓小面積戶型創(chuàng)造出最大的可利用空間，這一點對剛需型購房者來說十分重要。

教育：很多年輕人買房時太過在意房價，認為孩子的教育問題離自己比較遙遠，所以對周邊教育環(huán)境考慮甚少。與其以后換房成本增加，不如買房時多研究下周圍學校，盡量在學校周圍選擇一些中小戶型，性價比比較高的學區(qū)房。

二、模糊評價綜合模型建立

根據(jù)模糊綜合評價的基本原理，結(jié)合具體房產(chǎn)樓盤的實例，對購房選擇進行分析。

(一)評價指標體系建立

購房作為人民生活中重要的選擇之一，其注重的因素涉及到許多方面，主要受在主觀因素和剛性需求層次上的影響巨大，而這兩方面的可以由多個評價指標決定。在整個體系中，評價指標集分為兩個層次：第一層，總目標因素集；第二層，子目標因素集和子目標因素集。

(二)評價集的確定

評價集是對各個層次評價指標的一種語言描述，是評審人對各評價指標所給出的評語的集合，在對購房選擇的指標中對評語的程度深淺分成了四個等級，具體的評語集為：

v={v1，v2，v3，v4}={滿意，較滿意，一般滿意，不滿意}

(三)確定模糊判斷矩陣

選取了6名有購房需求的年輕自愿者及我們4名小組成員共10人，對各地產(chǎn)樓盤的分析。

(四)綜合評價

由第三步得到的權重以及第四步得到的單因素模糊評價判斷矩陣，進行如下綜合判斷：

B1=(0.49,0.23，0.17，0.11)

對于斌鑫江南時代，49%的購買者對其“滿意”，23%的認為“較滿意”，17%的認為一般，僅有11%的購買者認為“不滿意”。

B2=(0.56，0.24，0.13，0.07)

對于保利花半里，56%的購買者對其“滿意”，24%的認為“較滿意”，13%的認為一般，僅有7%的購買者認為“不滿意”。

B3=(0.44，0.28，0.19，0.1)

(五)評價結(jié)果分析

重慶在作為五大國家中心城市，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、金融中心和創(chuàng)新中心，及政治、航運、文化、科技、教育、通信等中心，西部地區(qū)最大的水陸空綜合交通樞紐和最大的工商業(yè)中心城市的同時，其房地產(chǎn)市場在整個國家中起了重要作用，在2012-2014年房地產(chǎn)市場狀況中看出，此時的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從供應小于需求轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨蟠笥诠臓顩r，故而人們在對于購房上的選擇層面有了很大的提高，同時25-35歲的年輕人對購房行為更加謹慎。

三、結(jié)論

本文在立足于重慶的房地產(chǎn)市場，在復雜的市場環(huán)境中挑選適合的、具有現(xiàn)實意義的樓盤，然后在調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎上，將模糊數(shù)學引入現(xiàn)實生活，解決了現(xiàn)實生活中的實際問題，知道年輕購房者在購房選擇的十字路口提供指導與引領，具有一定的現(xiàn)實意義和指導意義，理論研究與生活實例證明,運用模糊綜合評判模型可以選擇出相對令人滿意的住宅方案。最后在進行購房的重點選擇中，消費者和開發(fā)商是雙向。

消費者應做到：

保持理性消費，保持清醒頭腦，購房避免跟風現(xiàn)象。

到現(xiàn)場進行實際勘察，合理規(guī)劃購房因素。

開發(fā)商應做到：

[1]薛明川.重慶市住房市場供需失衡及對策研究[D].重慶：西南大學，2010

[2]李勇輝,帥曉玲.我國大學畢業(yè)生城市住房問題淺探[J].湖南財經(jīng)高等?？茖W校學報，2009,25(118):24-25

[3]劉剛,鄧蕾，李子.“城市開發(fā)”背景下的青年購房行為研究[J].中國青年研究，2011

[4]張理，消費者行為學[M].北京：清華大學出版社，2008:4

鄒小利(1989-)，男，漢，籍貫:湖南新邵，在讀碩士，重慶交通大學，研究方向:模糊綜合評價法的應用。