■ 陽學(xué)文

2017年樓市走勢(shì)分析

■ 陽學(xué)文

2017年要召開黨的十九大，也是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年和推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，做好經(jīng)濟(jì)工作意義重大。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的定位和工作部署，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，被看作是在減弱住房金融屬性。同時(shí)，會(huì)議在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場(chǎng)走勢(shì)。

一、全新完善的房地產(chǎn)政策有待出臺(tái)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制?！贝蟾乓馑季褪?，推翻之前對(duì)房地產(chǎn)的政策，重新出臺(tái)全新的、完善的、符合國(guó)情的房地產(chǎn)政策。

第一，之前的房地產(chǎn)政策不符合國(guó)情。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全淪為資本游戲的工具，完全淪為斂財(cái)工具，越來越偏離了其根本功能，房子的本身屬性“居住”二字被忘到九霄云外，這不符合中國(guó)國(guó)情。

第二，之前的房地產(chǎn)政策不符合市場(chǎng)規(guī)律。市場(chǎng)規(guī)律是需求大供給應(yīng)該跟上；需求小供給應(yīng)縮減。供大于求價(jià)格應(yīng)下跌；供小于求價(jià)格應(yīng)上漲。

而我們的情況是什么呢？需求大的一線城市一直在抑制土地供應(yīng)，而需求小的三四線城市則一哄而上大肆賣地建房；整體供大于求需要“去庫存”的房地產(chǎn)價(jià)格卻在摟不住地往上竄。

第三，之前的房地產(chǎn)政策不是一個(gè)“政策”。對(duì)于房地產(chǎn)，之前的政策是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，并幻想用慢藥治急病。

草率而缺乏推敲，缺乏遠(yuǎn)見，只顧眼前，是行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定的重要原因。

從這幾次會(huì)議的表述變化來看，在這一年當(dāng)中，核心層對(duì)房地產(chǎn)的看法已經(jīng)發(fā)生了重大改變，如果說上次會(huì)議是對(duì)前期政策部分否定的話，那么本次會(huì)議的定調(diào)就是對(duì)之前政策的全面否定。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫和推行房地產(chǎn)領(lǐng)域的全面改革已經(jīng)成為核心層的共識(shí)。

從本次會(huì)議透露出來的信息看，“長(zhǎng)效機(jī)制”正在加緊研究之中。那這個(gè)“長(zhǎng)效機(jī)制”又是個(gè)什么概念？跟蹤過樓市的人都知道，這個(gè)所謂的長(zhǎng)效機(jī)制就是房地產(chǎn)稅，也就是用稅制改革來替代現(xiàn)在的土地財(cái)政、限購(gòu)限貸等短期措施。

二、“房子是用來住的，不是用來炒的”

“房子是用來住的，不是用來炒的”，未來或?qū)?yán)防金融資金炒房。在部署2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)工作時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議率先明確了這一戰(zhàn)略性定位?？此仆ㄋ滓锥谋硎霰澈螅兄鯓拥暮x？上述定位意在減弱金融屬性，住房屬于耐用消費(fèi)品，基本功能是居住，不是用于投資和投機(jī)賺錢。

未來金融監(jiān)管層面的關(guān)鍵，就是要防止股市、債市、保險(xiǎn)和銀行資金違規(guī)進(jìn)入樓市。此輪樓市過熱，最主要原因就是金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管漏洞，采取不同形式讓資金繞道轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

炒房最可怕的地方不在于用自有資金炒房，而在于用金融資金炒房，金融機(jī)構(gòu)參與是造成高杠桿的主要因素。

政策含義非常明確，住房需求要繼續(xù)得到保障，炒房需求要管控和遏制。

為保障正常的購(gòu)房和貸款需求，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

三、堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策

綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

可以看出，政策明確了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路。一是抑制房地產(chǎn)泡沫，主要是土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的泡沫；二是防范市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定，從而預(yù)期才會(huì)更加穩(wěn)定。

擠出炒房泡沫后，真實(shí)的供求關(guān)系才更容易顯現(xiàn)。決策層清醒認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的定位，絕不容忍投機(jī)的泛濫，如果采取措施確保住房回歸居住和消費(fèi)屬性，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)擠出泡沫，顯現(xiàn)真實(shí)的供求關(guān)系，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

會(huì)議明確，去庫存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

四、落實(shí)人地掛鉤政策

要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。三、四線城市的情況是地方政府大量供應(yīng)土地，由于供應(yīng)總量多，房?jī)r(jià)反而會(huì)低；而在一、二線城市，由于主、客觀兩個(gè)層面的作用造成土地供應(yīng)不足，形成土地的饑渴和短缺，加上土地拍賣制度就把地價(jià)搞得特別高。

針對(duì)一、二線土地市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致的地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲，可以從兩個(gè)層面來解決。首先要加大土地供應(yīng)指標(biāo)，采取人地掛鉤模式；其次由于一、二線城市存量土地比較多，同樣有盤活的余地。

政策初衷就是考慮到各大城市人口流動(dòng)的差異性特征，預(yù)計(jì)2017年繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)的城市，在獲得開發(fā)用地、土地轉(zhuǎn)性等方面將有更多機(jī)會(huì)，2017年下半年樓市供應(yīng)緊張局面有望改變。

五、加快住房租賃市場(chǎng)立法，改善城市住房結(jié)構(gòu)

要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求，還是進(jìn)一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。

六、房地產(chǎn)去庫存仍將進(jìn)行

但思路可能會(huì)有所改變，特別是在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，將可能成為各城市調(diào)控房地產(chǎn)的主要方向，即庫存高的城市嚴(yán)控新增供地，重點(diǎn)化解存量庫存房，庫存低的城市擴(kuò)大新增供地，使得存銷比回升到合理水平。

總體來講，房企對(duì)于明年市場(chǎng)的判斷普遍謹(jǐn)慎樂觀。

七、樓市區(qū)域分化仍將繼續(xù)

中國(guó)三四五線城市的樓市，因?yàn)槿丝谛蝿?shì)不同，將面臨三種命運(yùn)：

第一，靠近中心城市，特別是一線城市的，可以獲得產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移，樓市長(zhǎng)線看好。

第二，雖然不靠近中心城市，但具有區(qū)域輻射能力，人口有顯著增長(zhǎng)，這類城市的樓市也可以謹(jǐn)慎看好。尤其是當(dāng)這些城市獲得交通、基建等方面大利好時(shí)。

第三，大多數(shù)三四五線城市（占比超過80%），人口在流失或者增長(zhǎng)乏力，部分甚至嚴(yán)重流失。這些城市往往還存在大量非商品住宅（集資房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房），外來流動(dòng)人口不多。這些城市的房子基本上只有居住功能，沒有投資價(jià)值。在這些城市的郊區(qū)、新區(qū)、旅游區(qū)，那些盲目擴(kuò)建的房子，最終將非常悲慘，可能只有拆除賣廢舊材料的價(jià)值。

2017年一線城市成交量可能會(huì)大幅萎縮，但一二線城市的房?jī)r(jià)，仍將保持穩(wěn)定。

（作者系湖南大學(xué)陽學(xué)文詩意建筑設(shè)計(jì)有限公司創(chuàng)始人、教授）