葛妮娜

案例：

陳某與李某婚后購買了一套商品房，兩人育有一子。后協(xié)議離婚，雙方約定上述房屋歸陳某及兒子所有，各占50%，并辦理登記為陳某和兒子所有。離婚后兒子由陳某撫養(yǎng)生活。一年后，陳某與李某又共同至登記部門辦理了將兒子房產份額歸并至陳某名下的轉移登記。但不久，李某作為兒子的代理人，向房屋所在地人民法院提起行政訴訟，要求判令房屋登記機構將兒子的房產份額歸并至陳某的轉移登記為違法行為，并要求登記部門及陳某共同賠償兒子經(jīng)濟損失30萬元。理由為他人冒李某之名作為監(jiān)護人辦理了上述轉移登記。因該房屋已設定抵押權，法院最終判決該轉移登記行為違法。

一、對登記機構審查申請主體真實性的要求明顯過高

本案原本是一起典型的民事侵權案件，但李某以登記機構對申請主體審查不嚴為由提起行政訴訟，則該案就成為一起行政案件。近幾年，不動產抵押登記和轉移登記中申請主體虛假的現(xiàn)象屢禁不止，申請主體虛假基本有兩種情況：一是當事人持偽造的他人身份證冒他人之名申請不動產登記；二是當事人持他人的真實身份證冒他人之名申請不動產登記。

社會各界普遍要求登記機構對申請主體負有實質審查的職責，實際上超越了登記機構的能力。對于第一種情況，登記機構通常需要配備身份證讀卡器才能識別。本案遇到的屬于第二種情況，識別真假難度更大。當時工作人員對申請主體進行審查時通過身份證讀卡器識別了身份證的真?zhèn)危葘α说怯浬暾埲伺c身份證上的照片，核查了歸檔留存的身份信息，登記機構認為已盡到了合理審慎的義務。由于《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》所提及的“合理審慎審查義務”沒能給出更詳細的說明，需要法院按照登記人員的職業(yè)理性進行合情合理分析判斷。但法院為確保其審判的正確性，則認為登記機構需進一步舉證其已盡注意義務。無法舉證的，法院視為登記機構未盡合理審慎的義務。

由于不動產登記相關法律法規(guī)的規(guī)定比較原則，法院不同法官的認定也存在不同，登記機構因而無所適從。因此，有必要對登記機構應盡的審查責任和審查標準程度進行合理定位，使登記機構和相關當事人、法院都有比較統(tǒng)一的認識。

二、處分未成年人不動產不應一刀切

實踐中，對于離婚家庭未成年子女名下不動產的處分，登記機構普遍要求未成年人的離異父母共同向登記機構申請。人民法院審理此類案件時，也通常認定需離異父母作為共同監(jiān)護人全部同意才可處分未成年人不動產。但從本著更有利于未成人生存、發(fā)展的角度出發(fā)，由離婚家庭撫養(yǎng)一方單方處分未成年人不動產也未嘗不可。

不少離異家庭在處分未成年人不動產時，由于離異雙方監(jiān)護人存在個人恩怨，所以對另一方提出的主張故意不行使監(jiān)護權。再者因為離異家庭的特殊性，撫養(yǎng)一方在未成年人就醫(yī)、就學或改善生活等方面承擔的經(jīng)濟壓力要大于普通家庭，其要處分未成年人不動產的需求也會多于普通家庭。一概要求處分未成年人不動產時，離婚家庭未成年人的父母共同向登記機構申請登記，一則不切合當事人的實際困難，二則會迫使當事人使用不良之策。本案中第三人陳某在庭審中就辯稱其是以經(jīng)營超市為生，本想以房抵押貸款用于資金周轉，但銀行因房屋所有權人中有未成年人拒絕貸款。為了母子的生計，陳某多次與李某協(xié)商將兒子名下的房產份額過戶至其名下，但李某均置之不理。無耐之下，陳某便讓他人持李某身份證冒名辦理了過戶手續(xù)。

《民法通則》第十六條規(guī)定了“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民通意見》）第二十一條規(guī)定，夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監(jiān)護權?！斗课莸怯涋k法》第十四條規(guī)定，未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。上述法律法規(guī)設定的目的是為了保護未成年人的利益，但具體是要求監(jiān)護人共同行使監(jiān)護權，還是單方行使監(jiān)護權即可，條文中并未作出明確規(guī)定。要求離婚家庭未成年人的父母共同向登記機構申請登記，對登記機構而言只是減少了登記風險，并沒有從本質上起到保護未成年人利益的作用。生活中，即使父母雙方同意處分未成年人的不動產，但非為未成年人利益的情形也不是沒有。并且登記機構如要求離婚父母雙方同意才能辦理處分登記，可能會間接損害未成年人的利益，有違立法的本意。如本案陳某庭審中辯稱其冒名辦理過戶手續(xù)是為了能貸款，完全是為了自己和兒子的生活所需。如果超市不能正常運轉，將影響兒子的日常生活。倘若自己有非分之想，當初出賣房屋豈不是更好。

《民通意見》第一百五十八條規(guī)定，夫妻離婚后，未成年子女侵害他人權益，同該子女共同生活的一方應當承擔民事責任；如果獨立承擔民事責任確有困難的，可以責令未與該子女共同生活的一方共同承擔民事責任。根據(jù)該規(guī)定可認為，離異父母對未成年子女承擔的責任是有區(qū)別的，與子女共同生活的一方是第一責任人，其享受的權利也應有別于另一方，否則難以體現(xiàn)公平公正的原則。當然，另一方監(jiān)護人如確為未成年人利益著想，應當積極主動行使對一方監(jiān)護人的監(jiān)督權，防止對方惡意處分侵犯未成年人利益。離婚家庭撫養(yǎng)一方單方處分未成年人不動產后，如另一方監(jiān)護人對處分登記有異議的，應當依據(jù)《民法通則》第十八條的規(guī)定，代理未成年人提起民事訴訟，還可要求另一方賠償損失，確保未成年人利益不受損害。

陳品祿/責任編輯