十四、關(guān)于避免調(diào)查與登記時間間隔長影響調(diào)查成果的現(xiàn)勢性

按照《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋調(diào)查及確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）第四十四條：在房地權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，對于符合國家以及我市有關(guān)政策規(guī)定，且權(quán)屬沒有糾紛的，應(yīng)本著邊調(diào)查邊登記的原則，以村為單位按以下程序同時開展土地及房屋的登記發(fā)證工作。鼓勵在穩(wěn)妥地基礎(chǔ)上將調(diào)查與登記同步開展。

十五、關(guān)于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認(rèn)

繼承取得的宅基地原則上引導(dǎo)其對繼承權(quán)進(jìn)行公證，如果未經(jīng)公證或也不能夠提供法院的生效法律文書的，可根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。

建議宅基地房屋繼承權(quán)確認(rèn)參考南京市六合區(qū)基于充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，建立一套農(nóng)村房地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作機(jī)制，即“人民調(diào)解”的做法。由村民委員會召集家庭所有成員，街道司法所通過逐個詢問制作筆錄，在家庭所有成員達(dá)成一致意見的前提下，出具調(diào)解意見書并由司法所進(jìn)行司法鑒證，作為宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記申請人的證明材料，明確統(tǒng)一登記權(quán)利主體。

十六、關(guān)于非農(nóng)業(yè)居民通過分家析產(chǎn)取得宅基地能否登記以及非本村居民購買的宅基地及房屋如何處理

《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋調(diào)查確權(quán)登記發(fā)證工作若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第五條規(guī)定了非農(nóng)民集體成員可以確權(quán)登記發(fā)證的三種情形，其中不包括分家析產(chǎn)和非本村居民購買的方式；第七條還規(guī)定了“本規(guī)定第五部分規(guī)定以外的非農(nóng)業(yè)戶口居民、非本農(nóng)民集體成員在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房的”，不予確權(quán)登記發(fā)證。

因此，上述兩種方式不能給予辦理。

十七、關(guān)于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

對于原為合法取得的，因歷史上行政村調(diào)整造成的此類問題，應(yīng)當(dāng)本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，依法予以確權(quán)登記。

十八、關(guān)于二調(diào)時地類誤調(diào)為非建設(shè)用地，導(dǎo)致房屋位于建設(shè)用地范圍外如何處理

應(yīng)當(dāng)本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，如確有相關(guān)材料證明宅基地及房屋為合法取得、合法建設(shè)，可根據(jù)相關(guān)材料對二調(diào)成果進(jìn)行變更后，依法登記；如無相關(guān)手續(xù)，則需通過相關(guān)影像判讀房屋是否為2009年12月31日前建成，再按照《規(guī)定》第四條第二款規(guī)定，通過村委會出具證明、公告，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查等程序辦理。

相關(guān)材料是指《規(guī)定》第四條第一款規(guī)定的可以作為確權(quán)登記發(fā)證依據(jù)的證明材料。包括：歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設(shè)、房管、規(guī)劃等職能部門核發(fā)的有關(guān)批準(zhǔn)文件或者蓋章確認(rèn)的有關(guān)用地、建設(shè)的證明材料。

十九、關(guān)于如何加強(qiáng)對監(jiān)理單位的規(guī)范和指導(dǎo)，提高監(jiān)理單位的業(yè)務(wù)水平

監(jiān)理單位是嚴(yán)格按照政府采購程序確定的。監(jiān)理單位確定后，市局相關(guān)部門對監(jiān)理人員進(jìn)行了專門的培訓(xùn)。按照監(jiān)理合同約定，監(jiān)理單位的責(zé)任是對整個集體土地使用權(quán)及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作全過程監(jiān)理，既包括外業(yè)調(diào)查測繪，也包括登記發(fā)證等工作。市局地籍中心將加強(qiáng)對監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)監(jiān)督和指導(dǎo)，各區(qū)縣國土部門作為本區(qū)縣具體組織落實(shí)部門，也要配合市局做好對監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，并及時將監(jiān)理單位工作情況反饋市局地籍中心。

二十、關(guān)于測繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結(jié)果不一致問題

該問題為東麗區(qū)反映的個別問題，在全市不具普遍性。東麗區(qū)城市化辦組織完成了全區(qū)農(nóng)村宅基地及地上房屋的丈量工作，并作為認(rèn)定村民選房、還遷依據(jù)。東麗區(qū)國土分局提出集體土地調(diào)查采用專業(yè)測繪，測繪成果將會與各街道丈量數(shù)據(jù)不一致，可能導(dǎo)致不穩(wěn)定因素，目前外業(yè)調(diào)查中出現(xiàn)部分集體企業(yè)不配合作業(yè)隊伍測量。

用于登記的測繪成果有相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對測繪成果負(fù)有審查責(zé)任，區(qū)城市化辦的測量工作，其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與成果的應(yīng)用目的與國土部門正在開展的集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作并不相同。建議：一是與區(qū)政府做好匯報溝通，確屬已經(jīng)著手拆遷改造、選房還遷的村，可以先暫緩調(diào)查登記；二是對于數(shù)據(jù)不一致及部分企業(yè)不配合的做好相關(guān)宣傳協(xié)調(diào)工作，可以學(xué)習(xí)其他區(qū)縣好的做法。

二十一、關(guān)于超面積的有關(guān)規(guī)定

1. 《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2. 《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號）

第三條規(guī)定，宅基地面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

（3）1987年 《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

3. 《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕 178號）

第七條規(guī)定，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

4. 《關(guān)于規(guī)范土地登記工作的通知》（國土資發(fā)〔2012〕134號）

第六條規(guī)定，進(jìn)一步明晰有關(guān)超面積宅基地登記政策。對1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應(yīng)按照批準(zhǔn)面積填寫使用權(quán)面積。實(shí)際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按照實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

5. 《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定》（津政發(fā)〔2014〕27號）

第六條規(guī)定，宅基地登記發(fā)證應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”的規(guī)定，每戶宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)原則上應(yīng)嚴(yán)格按照《天津市土地管理條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各村實(shí)際人均耕地情況具體確定。對于超出規(guī)定面積的，按照國家有關(guān)規(guī)定，對不同時期宅基地準(zhǔn)予登記的面積進(jìn)行確定，并在土地使用權(quán)證書記事欄注記：實(shí)測用地面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。

房屋所有權(quán)證書記事欄注記：房屋面積××平方米，對于其中位于準(zhǔn)予登記用地范圍內(nèi)房屋面積××平方米予以登記。

屬于“一戶多宅”的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨(dú)作為一戶申請宅基地登記發(fā)證，具體“戶”的認(rèn)定辦法由區(qū)縣人民政府結(jié)合實(shí)際情況確定。已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在集體土地使用證記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。在集體建設(shè)用地上因還遷宅基地等原因合法建設(shè)的共用宗地的樓房，不計入“一戶一宅”。

二十二、關(guān)于區(qū)縣從哪些方面出臺細(xì)化政策

考慮到宅基地使用權(quán)管理及使用地域特色鮮明，政策管理及村規(guī)民俗也不盡相同，因此，在市政府已經(jīng)出臺《規(guī)定》對全市存在的共性難點(diǎn)問題及歷史遺留問題進(jìn)行規(guī)定的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)以《規(guī)定》為基礎(chǔ)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際問題出臺細(xì)化政策，以更有針對性地指導(dǎo)本地區(qū)工作的開展。建議從以下幾個方面細(xì)化相關(guān)政策：

一是對于“戶”的標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，各區(qū)縣應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史文件及實(shí)際情況統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二是歷史遺留下來不普遍的問題，例如西青區(qū)歷史上部分村登記的宅基地面積均為133平方米，普遍小于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)；薊縣歷史上個別村登記的宅基地面積均為400平方米，普遍高于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)等問題。

三是結(jié)合村規(guī)民俗細(xì)化權(quán)屬界限確認(rèn)的規(guī)則，例如滴水檐、火墻、山墻等如何確認(rèn)問題。

四是強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村委會對該項工作的推動作用。例如對于沒有權(quán)屬來源證明文件的宅基地及地上房屋如何進(jìn)行確屬認(rèn)定、什么情況需要召開村民大會或者村民代表大會等事宜。

陳品祿/責(zé)任編輯