◎石海均 王斌 赫璐 張杰

2016-2017年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望

◎石海均1王斌2赫璐3張杰4

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，具有GDP占比高、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的特征，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有重大的影響。本文對(duì)2016年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行總體分析，并對(duì)遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)進(jìn)行總結(jié)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)2017年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行展望。

遼寧 房地產(chǎn) 分析 展望 SWOT

遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)的一線城市和南方的熱點(diǎn)城市相比較還處于相對(duì)“滯后”狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況對(duì)遼寧省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響作用重大。因此，在分析總結(jié)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，明確2017年及今后一段時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展思路，對(duì)遼寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。

一、2016年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.房地產(chǎn)投資。2016年1-11月，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2077億元，與上年同期相比下降41.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降最多，為63.6%，其次是本溪市，為62.8%。

圖1 2013-2016年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額

由圖1可以看出，遼寧省從2014年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2.房屋施工面積。2016年1-11月，遼寧省房屋施工面積為26240萬平方米，同比下降11.0%。其中，下降最多的是本溪市，同比下降38.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖2 2016年各市房屋施工面積

3.新開工面積。2016年1-11月，遼寧省新開工面積3596萬平方米，與上年同期相比下降22.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開工面積下降最多的是鐵嶺市，同比下降58.3%，其次是遼陽、盤錦和本溪。

圖3 2016年各市房屋新開工面積

4.竣工面積。2016年1-11月，遼寧省竣工面積2152萬平方米，與上年同期相比下降25.6個(gè)百分點(diǎn)。下降最多的是本溪和阜新，分別下降93.8%和92.8%，而撫順市在2016年1-11月竣工面積增長(zhǎng)126.3%。

圖4 2016年各市房屋竣工面積

5.商品房銷售面積和銷售額。2016年1-11月，遼寧省商品房銷售面積為3571萬平方米，與上年同期相比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，鐵嶺市商品房銷售面積下降最多，與上年同期相比下降了56.9個(gè)百分點(diǎn)，其次是朝陽市，下降48.7%；2016年1-11月，遼寧省商品房銷售額為2149億元，與上年同期相比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷售額上升最多的是撫順市，與上年同期相比上升38.6%，而下降最多的是鐵嶺市，下降56.9個(gè)百分點(diǎn)。

圖5 2016年各市商品房銷售面積

圖6 2016年各市商品房銷售額

6.商品房平均銷售價(jià)格。2016年1-11月，遼寧省商品房平均銷售價(jià)格為6020元/平方米，與上年同期相比上升5.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖7 2016年各市商品房平均銷售價(jià)格

由圖7可以看出，商品房平均銷售價(jià)格最高的是大連市，為9317元/平方米，與上年同期相比上升5.68個(gè)百分點(diǎn)。其次是沈陽市，為7073元/平方米，與上年同期相比上升4.63個(gè)百分點(diǎn)。商品房平均銷售價(jià)格最低的是朝陽市，為3665元/平方米。商品房平均銷售價(jià)格同比下降最多的是葫蘆島市，與上年同期相比下降12.73個(gè)百分點(diǎn)。因此得出結(jié)論，2016年遼寧省各市商品房?jī)r(jià)格有增有減，與上年同期相比，房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)的有沈陽、大連、本溪、鐵嶺、朝陽，其余9個(gè)市的商品房平均銷售價(jià)格均呈下降趨勢(shì)，但相對(duì)比較平穩(wěn)。

7.房地產(chǎn)業(yè)稅。2016年1-11月，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)稅為276.8億元，與上年同期相比下降8.0%，占總稅收比重的22.0%。全省房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅為78.7億元，與上年同期相比下降36.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖8 2016年各市房地產(chǎn)業(yè)稅

8.土地出讓金。2016年1-11月，遼寧省土地出讓金為468億元，與上年同期相比下降16.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，下降幅度最大的是盤錦市，與上年同期相比下降82.2個(gè)百分點(diǎn)，其次是鐵嶺市，同比下降60.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖9 2013年-2016年全省土地出讓金

由圖9可以看出，從2013-2016年遼寧省土地出讓金收入逐年減少。其中，2014年和2015年同比下降均在40%左右，2016年稍有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，但總體仍然是下降趨勢(shì)，只是下降幅度有所放緩。

綜上所述，2016年1-11月，遼寧省商品房銷售市場(chǎng)總體呈穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，全省房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)處于雖不是很理想但還相對(duì)健康的運(yùn)行狀態(tài)之中。

二、遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)SWOT分析

SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢(shì)）、weaknesses（劣勢(shì)）、oPPortun ItIes（機(jī)會(huì)）、threats（挑戰(zhàn)）。SWOT分析法是將與研究對(duì)象相關(guān)的各種優(yōu)勢(shì)因素、劣勢(shì)因素、機(jī)會(huì)因素和威脅因素通過調(diào)查分析進(jìn)行逐一列舉，運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，對(duì)各種因素加以分析總結(jié)，從而確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。

1.優(yōu)勢(shì)。一是城鎮(zhèn)人口的不斷增長(zhǎng)，帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加的優(yōu)勢(shì)。二是每年新就業(yè)職工及大學(xué)畢業(yè)生對(duì)住房需求潛力較大。三是商品房?jī)r(jià)格較低，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2.劣勢(shì)。一是遼寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。二是多數(shù)居民對(duì)購(gòu)房呈現(xiàn)觀望態(tài)度。三是人口增長(zhǎng)速度緩慢。四是京津冀地區(qū)的引流作用。

3.機(jī)會(huì)。一是需求潛力擴(kuò)大。二是國(guó)家振興東北戰(zhàn)略的實(shí)施。三是遼寧自貿(mào)區(qū)的設(shè)立。四是政府去庫(kù)存及棚戶區(qū)改造政策力度加大。五是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)帶、振興遼西北三大戰(zhàn)略的實(shí)施為遼寧省經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造巨大發(fā)展空間。

4.挑戰(zhàn)。一是遼寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)呈現(xiàn)不景氣態(tài)勢(shì)。二是遼寧省14市房地產(chǎn)發(fā)展不均衡情況明顯。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)存量較多，去庫(kù)存壓力大。四是遼寧省經(jīng)商環(huán)境的改善狀況。

三、2017年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)。2016年，在中國(guó)一線城市和二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“火爆”的背景下，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)多年以來的平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這個(gè)態(tài)勢(shì)在2017年不會(huì)發(fā)生明顯改變。其中，沈陽和大連要好于其他12個(gè)地級(jí)城市，而鐵嶺市和阜新市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)要差一些。

2.去庫(kù)存仍是主旋律。2016年，遼寧省已竣工待售商品房庫(kù)存面積約3000萬平方米，去化周期約10個(gè)月。再加上已取得銷售許可的待售商品房面積約8000萬平方米，未取得銷售許可但在建的商品房面積約12000平方米。商品房庫(kù)存量非常龐大，因此“去庫(kù)存”仍將是2017年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心。

3.房地產(chǎn)投資漲幅下降或持平。2013年以來，遼寧省土地出讓規(guī)模持續(xù)走低，2016年遼寧省土地出讓金下降16.7%。由于土地出讓規(guī)模的限制，2017年房地產(chǎn)投資不可能明顯增加。其中，沈陽、大連需要重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題，而盤錦和本溪需要重點(diǎn)考慮減少房地產(chǎn)投資降幅問題。

4.商品房供應(yīng)量呈下降態(tài)勢(shì)。由于2016年遼寧省房屋施工面積同比下降10%，新開工面積下降22.8%，加上“去庫(kù)存”仍是遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，2017年商品房供應(yīng)量將呈下降態(tài)勢(shì)。

5.商品房銷售量變化幅度較小。在遼寧經(jīng)濟(jì)整體不景氣的背景下，2016年遼寧省商品房銷售面積與2015年基本持平，銷售額還略有上升，說明遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)相對(duì)給力。因此，2017年遼寧省商品房銷售量變化幅度不會(huì)較大。其中，沈陽和大連將呈現(xiàn)商品房銷售量增加態(tài)勢(shì)，鐵嶺和朝陽需要重點(diǎn)考慮減少商品房銷售量降幅問題。

6.商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中略升。在2016年“去庫(kù)存”的主旋律下，遼寧省商品房銷售價(jià)格仍比2015年上升5.6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示著2017年遼寧省商品房銷售價(jià)格還將是穩(wěn)中略升。這既是慣性問題，也與遼寧省商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低密切相關(guān)。其中，沈陽和大連房?jī)r(jià)將呈上升趨勢(shì)，其他12個(gè)地級(jí)市將出現(xiàn)有升有降的現(xiàn)象。

7.土地市場(chǎng)“量降價(jià)升”。2013年以來，遼寧省土地市場(chǎng)一直是量降價(jià)升態(tài)勢(shì)，2017年將繼續(xù)維持這種狀態(tài)。遼寧省自貿(mào)區(qū)周邊土地與之相反，將是量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)。

8.房地產(chǎn)開發(fā)商“弱肉強(qiáng)食”。大型、品牌房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)份額將持續(xù)擴(kuò)大，小型房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)份額將持續(xù)萎縮，甚至“歸零”。

9.商品房質(zhì)量明顯提升。商品房銷售的競(jìng)爭(zhēng)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力、地塊位置、銷售價(jià)格等因素外，商品房設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)能力、建筑材料檔次等因素將逐步得到重視。

10.住宅套均面積將提升。2016年遼寧省住宅交易套均面積96平方米，同比增加1.7平方米。隨著“二胎”數(shù)量的增加，2017年住宅套均面積將繼續(xù)上升，大戶型占比將繼續(xù)提高。

11.房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松。由于“去庫(kù)存”仍是主旋律，因此遼寧省房地產(chǎn)政策仍將持續(xù)寬松。已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策如何貫徹落實(shí)，將是房地產(chǎn)主管部門2017年重點(diǎn)思考和操作的議題。

12.縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。由于縣域地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)開發(fā)商，實(shí)力較弱。房地產(chǎn)配套設(shè)施和公共服務(wù)不夠完善，縣域地區(qū)人口收入偏低，剛性需求占主導(dǎo)地位。因此，縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。

13.新區(qū)和開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)是工作難點(diǎn)。遼寧省商品房庫(kù)存大部分坐落在各個(gè)新區(qū)和開發(fā)區(qū)，而新區(qū)和開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、配套水平不高、人氣不足。因此，新區(qū)和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展在過去、現(xiàn)在及未來一段時(shí)期一直都將是房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

（作者單位：1.4.遼寧省房地產(chǎn)研究中心；2.3.遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

責(zé)任編輯：宋爽