周京奎

2017年春節(jié)過后，以北京為代表的核心城市住房市場出現(xiàn)了超預(yù)期的“繁榮”，這在一定程度上說明去年九、十月出臺的調(diào)控政策影響已逐漸被市場消化，使得國家不得不出臺新的更加嚴格的調(diào)控政策。然而，房價飆升背后的社會心態(tài)卻值得我們深思。

在經(jīng)歷多輪住房調(diào)控和住房價格螺旋上漲之后，企業(yè)和消費者已普遍認可住房的投資屬性。這種心態(tài)的產(chǎn)生直接源于住房價格波動的正反饋效應(yīng)。近20年來，我國住房價格一直在波動中上漲，購房者均從中獲益，全社會更是上演“住房資產(chǎn)追逐戰(zhàn)”。生產(chǎn)性企業(yè)參與其中，形成了對實體經(jīng)濟的擠出效應(yīng)。消費者參與其中，則透支了未來消費，同時也會顯著降低當下的幸福感。前者對我國產(chǎn)業(yè)競爭力構(gòu)成實質(zhì)威脅，后者則影響了消費者的可持續(xù)發(fā)展能力。

全社會上演“住房資產(chǎn)追逐戰(zhàn)”，對社會心態(tài)的另一個影響是導(dǎo)致價值觀扭曲。生產(chǎn)性企業(yè)失去了服務(wù)社會的價值取向，意味著終將失去市場。消費者樹立了追求勞動無用的價值觀，則意味著社會發(fā)展失去動力。在房價瘋漲背景下，無論生產(chǎn)性企業(yè)還是消費者，對住房資產(chǎn)增值的渴求，將使其價值觀背離社會發(fā)展方向。

房價瘋漲還迫使消費者接受高杠桿的借貸文化。雖然我國仍然是高儲蓄率國家，居民將持有儲蓄和理財產(chǎn)品作為應(yīng)對家庭風險的主要方法，但隨著房價上漲，部分消費者為參與“住房資產(chǎn)追逐戰(zhàn)”，態(tài)度開始轉(zhuǎn)變，采用高杠桿的貸款模式進入住房市場。目前，在核心城市，住房貸款基本都在幾百萬元以上。同時，金融機構(gòu)也提供了多種貸款模式，如2016年部分銀行推出的“二押”貸款模式。高杠桿借貸文化的出現(xiàn)以及被消費者接受，其根本原因在于市場參與者對價格繼續(xù)上漲的預(yù)期，以及對未來能有人接盤的信心。從土地出讓信息來看，各城市近期出讓的住宅用地樓面地價仍有較大幅度上漲，這又給市場參與者持有該預(yù)期提供了佐證。

社會心態(tài)變化的推手除了消費者自身因素外，開發(fā)企業(yè)的饑餓營銷策略也是重要原因之一。新樓盤在取得預(yù)售許可證后，開發(fā)企業(yè)通常采取分批開盤的策略，使得任何一次開盤都是有限的住房供給套數(shù)面對眾多的購房者。沒有買到住房的消費者將變得更加沖動，并愿意為下一次購房支付更高的價格。

此外，媒體的因素也不容忽視。我們時不時能看到媒體發(fā)布樓面地價信息，甚至是“天價學區(qū)房”的報道。這些信息通過媒體向社會發(fā)布本沒有問題，但不可否認的是消費者的心理價位同時也被拉高了，以至于出現(xiàn)低于“天價”的高價房時，他們會覺得“便宜”。

總體而言，住房市場的不確定性是導(dǎo)致社會心態(tài)變化的根本原因，而調(diào)控政策的不穩(wěn)定性是產(chǎn)生住房市場不確定性的一個重要誘因。因此，建立住房市場長效發(fā)展機制和基礎(chǔ)性制度是目前急需解決的一個重大現(xiàn)實問題?！?/p>

（作者是南開大學經(jīng)濟研究所教授）