孫烽烽 陳石昊 馬林東

淺析我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務的風險范防與控制

孫烽烽 陳石昊 馬林東

浙江師范大學行知學院 浙江金華 321004

本文對引起國外金融危機的個人房貸業(yè)務加以關注，分析和闡述了我國商業(yè)銀行個人住房貸款潛在的各種風險類型、形成原因、表現(xiàn)形式進行了客觀的分析，并從政策、市場、銀行、個人等方面探討了防范、控制風險的處理措施和對策。

金融危機；個人房貸；風險防范及控制

就我國而言，銀行儲蓄存款眾多，中間業(yè)務收費占比過小，利益最大化的要求只能寄希望于放貸產生的利差。特別是1998年以來，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，商品房市場蓬勃發(fā)展，相應帶來的個人住房貸款發(fā)展迅猛，它已成為商業(yè)銀行一項重要的利潤來源。

一、正確認識我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務存在的風險

（一）信用風險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風險

目前我國的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風險判斷。一方面，國外的金融危機已經逐步影響到我國的實體經濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。

（二）流動性風險，個人房貸引發(fā)的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關注

商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務在各項貸款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內超過20%也不會出現(xiàn)太大風險。但對于一些資產規(guī)模較小、資產種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經開始要關注到流動性問題。

（三）操作風險，普遍存在，應引起銀行高度關注

由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業(yè)務范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風險漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現(xiàn)實上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動，甚至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風險，主要是房地產開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金。

上面的分析告訴我們，個人房貸風險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人房貸業(yè)務的快速發(fā)展終會給我國的商業(yè)銀行積累巨大的風險隱患。

二、對癥下藥，防范和控制我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務風險

要防范和控制我國商業(yè)銀行在個人房貸業(yè)務上面臨的風險，首先，頒布通過房地產市場相關管理部門充分協(xié)商制定的《房地產管理條例》，從法律高度規(guī)范、約束房地產市場健康發(fā)展。其次，在充分調研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個人住房貸款應遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業(yè)機構和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監(jiān)管，規(guī)范銀行個人房貸業(yè)務市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認識。

（一）加大金融改革，穩(wěn)妥引進新的金融商品

盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發(fā)達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

（二）推進資產證券化市場的發(fā)展

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險應積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創(chuàng)造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。

（三）強化內控制度建設

按照要求制定了商業(yè)性房地產貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策，根據(jù)房地產貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應的操作規(guī)程，明確了權責和考核標準，并強化貸款操作過程的監(jiān)督管理。

（四）推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度

將貸款風險轉移給專業(yè)保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質的保險公司，投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。

風險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務的各類風險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設，嚴密內控監(jiān)督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，范防和控制風險是水到渠成的事。

[1]楊帆.趙曉.江慧琴.亞洲金融風暴后的中國.石油工業(yè)出版社.1998

[2]趙其宏.商業(yè)銀行風險管理.經濟管理出版社.北京.2001