安立典

【摘要】當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)由賣方市場漸漸轉(zhuǎn)為買方市場，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)利潤最大化和企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須對項(xiàng)目的全過程進(jìn)行成本控制。本文在分析了房地產(chǎn)成本控制面臨的難題基礎(chǔ)上，提出了基于精益思想的房地產(chǎn)成本控制方法。

【關(guān)鍵詞】精益思想 房地產(chǎn) 成本控制

在市場經(jīng)濟(jì)和全球資本一體化的背景下， 最近十多年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫。這在反映了房地產(chǎn)市場活力不斷增強(qiáng)的同時，也反映了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的激烈程度。一個企業(yè)是否能夠在激烈的市場競爭中長期立于不敗之地并取得較大的發(fā)展空間，關(guān)鍵在于它贏得利潤的多少?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)是：低成本、高質(zhì)量和短工期以取得利潤最大化；其中低成本是這些目標(biāo)的核心和基礎(chǔ)，由此可見，成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重中之重。因此，為了降低項(xiàng)目成本，達(dá)到企業(yè)目標(biāo)利潤，就必須加強(qiáng)精益思想在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的運(yùn)用。

一、精益成本控制

精益成本控制是以創(chuàng)造客戶價值為前提，以成本文化滲透為路徑，以成本戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以價值鏈成本最小為目標(biāo)，進(jìn)而對整個企業(yè)價值鏈成本進(jìn)行的管理。精益成本控制思想的精髓在于追求最小價值鏈成本。在價值鏈的各個環(huán)節(jié)中消除不能為客戶增值的作業(yè)，從而達(dá)到降低價值鏈成本，提高價值鏈效率的目的，最大限度滿足客戶多樣化、特殊化的需求，不斷使企業(yè)競爭力得到增強(qiáng)。

面對不斷變化的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要求得長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須從精益成本控制出發(fā)，把精益管理思想與成本控制思想相結(jié)合，形成全新的成本控制理念——精益成本控制。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制面臨的難題

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中與市場匹配的動態(tài)控制措施缺乏

目前，我國較多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本控制過程中，以會計成本核算控制方式為主，這是一種典型的靜態(tài)控制、事后控制，缺乏與市場相匹配的事前和事中管控措施，因而造成在項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本控制過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、儲存相關(guān)市場信息，無法采取有效的技術(shù)措施使項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本得到降低，進(jìn)而降低了項(xiàng)目開發(fā)帶來的社會經(jīng)濟(jì)效益。

（二）偏重施工階段，忽略前后期的成本管理？

較多的房地產(chǎn)企業(yè)普遍偏重施工階段的成本控制，而忽視了項(xiàng)目決策階段、設(shè)計階段和驗(yàn)收階段的成本控制。這致使整個房地產(chǎn)開發(fā)造價缺乏統(tǒng)一性，也沒有參考性，不利于進(jìn)行成本控制。項(xiàng)目前期的正確分析缺失，項(xiàng)目的建設(shè)就容易因毫無目標(biāo)的施工而走向歧途。

（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)有待提高

在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)普遍缺乏主觀能動性，但隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體，但部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者不能迅速適應(yīng)外部環(huán)境發(fā)生的變化，不能及時樹立市場競爭的理念，缺乏創(chuàng)新精神，這造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相對落后的局面。

三、基于精益思想的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法

（一）建立完善的目標(biāo)成本管理體系

目標(biāo)成本管理是通過將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行層層分解，把預(yù)算計劃具體落實(shí)到實(shí)際操作執(zhí)行的項(xiàng)目上，把目標(biāo)變成可操作執(zhí)行的具體行動計劃，并將執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行比對，找出存在的差距，分析原因，進(jìn)而制定合理有效的改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本管理體系，需要做到以下幾個方面：制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，真實(shí)全面客觀反映項(xiàng)目的各項(xiàng)成本信息；規(guī)范完善成本管理流程，制定各個階段對目標(biāo)成本的修訂細(xì)化辦法；充分收集積累前期項(xiàng)目的有效數(shù)據(jù)信息，實(shí)現(xiàn)成本信息的共享與參考；在制訂目標(biāo)成本的同時，要按細(xì)項(xiàng)列出清單、劃分責(zé)任部門并落實(shí)到責(zé)任人，目標(biāo)成本分解后還要建立具體明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)加考核。

（二）實(shí)施全過程的項(xiàng)目成本控制

所謂全過程項(xiàng)目成本控制，主要包括了決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段和施工階段等。

（1）加強(qiáng)決策階段的成本控制。在決策階段，策劃書的關(guān)鍵內(nèi)容就是整個項(xiàng)目成本的控制方案。對整個項(xiàng)目投資的全過程進(jìn)行分析，進(jìn)而做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢和政策現(xiàn)狀及未來走向、土地開發(fā)支出、前期的工程預(yù)算和不可預(yù)見費(fèi)等多個方面。

（2）加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段是控制成本的一個重要環(huán)節(jié)，重點(diǎn)是降低建安成本，除了要實(shí)行設(shè)計招標(biāo)外，更應(yīng)加強(qiáng)對工程了解和跟蹤監(jiān)控，時刻保持與其他部門的溝通，提高設(shè)計階段的成本管控。

（3）加強(qiáng)招投標(biāo)階段的成本控制。對招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格審核投標(biāo)單位的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚目混珠，同時要加強(qiáng)對標(biāo)底的審核把關(guān)。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)要做好以下幾項(xiàng)事情：招標(biāo)工作要遵循公開、公平、公正的原則。招標(biāo)前，要嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)，必要時要進(jìn)行實(shí)地考察；合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單報價與合理低價中標(biāo)，業(yè)主方不應(yīng)一味尋求絕對低價中標(biāo)，進(jìn)而避免投標(biāo)單位低于成本價進(jìn)行惡性競爭。

（4）加強(qiáng)施工階段的成本控制。在施工階段，主要是控制材料和設(shè)備的成本，以及按設(shè)計規(guī)范和技術(shù)規(guī)定來施工，進(jìn)而合理有效地控制施工成本。嚴(yán)格監(jiān)督施工方按圖施工，對設(shè)計變更及材料代用要嚴(yán)格把控。在建設(shè)工程施工過程中，要想控制設(shè)計變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計變更來擴(kuò)大工程規(guī)模，擅自提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加工程內(nèi)容，除非不變更會影響項(xiàng)目功能，或使項(xiàng)目無法開展。開發(fā)公司應(yīng)制定工程簽證制度，明確部門人員權(quán)限分工，保證簽證質(zhì)量，杜絕虛假簽證發(fā)生。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)新形勢下的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，就要采取全新的成本管理理念和方法。精益成本控制是對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制思想的一種探索，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅持在項(xiàng)目成本控制過程中以精益思想為導(dǎo)向，逐步建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系，使企業(yè)的成本管理更具競爭力，使我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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