楊慧青+梁蔚

[摘要]我國的房地產行業(yè)作為當前經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)對國家經濟發(fā)展有重要的推動作用。但是在房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時也出現了很多問題，文章根據當前國家政策，對房地產問題產生的原因進行了分析，并提出未來可能的發(fā)展趨勢。

[關鍵詞]房地產經濟；問題；發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.058

1我國房地產行業(yè)經濟的發(fā)展現狀分析

1.1房地產泡沫逐漸擠出

近年來我國房地產價格一路走高，房地產泡沫壓力過大，在房價不斷面臨走高的形勢下，我國政府出臺一系列政策調控房價，在這一系列政策的刺激下，房地產泡沫不斷被擠出，但是部分一、二線城市房價仍然居高不下，不同城市間房價下調程度不一，房價總體下行較慢。

1.2房屋空置情況不斷增多

由于房價總體下行程度較慢，當前房價對于購房者而言依舊偏高，因此購房者還在等待觀望，這就導致近年來房屋交易量逐漸降低，很多新建的住宅區(qū)出現房屋大量空置的情況。

1.3房地產商資金短缺

由于推行的一系列調控房價的政策，收緊了銀行對于房地產貸款力度的支持，這就導致房地產商承擔著沉重的資金壓力，出現金融風險的可能性不斷提高。

1.4房地產商之間競爭激烈

房地產商之間的差距不斷拉大，小型房地產公司在競爭中不斷被淘汰，其淘汰的主要原因有以下五點：一是政府對于土地審批的嚴格程度不斷增加，能夠開發(fā)的土地面積較少，小型房地產公司被迫與大型房地產公司競爭，不論是從資金上，還是從技術水平上都很難進行競爭。小型地產商很難拿到土地；二是銀行收緊貸款放出政策使房地產商很難通過銀行信貸的方式取得資金，很多弱小的房地產公司自身資金不夠雄厚，離開銀行又沒有籌集資金的渠道；三是房價不斷進行下調，成交量又逐年萎縮，房地產商很難收回投入的資金，導致房地產商的資金鏈壓力較大；四是銀行在減少貸款放出量的同時提高了利率，這就使小型房地產商很難承擔得起高昂的利息；五是中小地產商缺乏認可度。相比較于大型房地產商，小型地產商由于其認可度比不過大型地產商，而大型地產商反而借此機會用充足的資金打價格戰(zhàn)，導致小型地產商無法生存下去。綜合以上原因，房地產市場中，中小型房地產公司被逐漸淘汰出這個行業(yè)，市場的集中度得不到增加。

1.5房地產中介工作量日益萎縮

受到房價下行緩慢，成交量逐年下滑的影響，以及國家對房地產行業(yè)的制度逐漸規(guī)范，房地產中介數量也在不斷減少，房地產中介缺乏足夠的客戶，導致我國房地產中介公司數量逐年遞減。

2我國房地產經濟目前存在的問題以及解決措施

我國房地產經濟起步較晚，當前還處于初級階段，行業(yè)中存在著許多問題，相關法律規(guī)定不夠詳細。例如商業(yè)銀行的放貸政策過于寬松，銀行承擔的風險較重；個人住房貸款違約率較高等。由于人們對于住房需求不斷提升，但又缺乏足夠的支付能力，銀行對于個人住房貸款審核不嚴格。

2.1多方主體相互配合，完善房地產經濟市場體系

當前房地產公司的資金來源渠道除開企業(yè)本身資金外，就是通過抵押放貸的方式從銀行貸款進行資金的周轉。但是銀行貸款具有審批時間長、放貸標準嚴格、貸款金額小、資金到位慢等缺點。中小型的房地產公司往往資金需求迫切、成立時間短、資質不足，很難貸到足夠的款項。因此這部分企業(yè)的資金獲取渠道通常是在民間借貸公司進行貸款或熟人之間進行借貸，但是對于借貸雙方而言這種方式風險大、額度小滿足不了企業(yè)的需求。因此要不斷完善房地產市場，不光對房地產公司和銀行間的制度進行完善，更要開發(fā)相關配套市場，例如：幫助融資的信托基金、信貸市場和資本市場等，房地產保險、房產中介等服務機構，從多方面建立健全房地產市場體系，使房地產行業(yè)健全、健康。

2.2促進房地產經濟產品創(chuàng)新，提供有效的全面的服務

當前我國房地產市場規(guī)模依舊不斷擴大，但是房屋成交量的上升態(tài)勢趨于平緩，房地產市場在發(fā)展中不斷暴露出一系列問題，所以中國房地產行業(yè)轉型升級勢在必行。新形態(tài)下的房地產市場面貌不斷清晰，目前我國房地產市場處于不斷深化改革中，配套市場也不斷完善，房地產各項服務領域不斷細化，不斷創(chuàng)新。建立健全房地產市場的各項制度，使房地產行業(yè)體系不斷完善。

2.3加強住房保障制度建設

我國房地產行業(yè)起步較晚，吸取國外先進的管理制度，取其精華完善我國房地產各項管理制度很有必要。例如我國現在實行的住房公積金制度就借鑒了新加坡的類似制度，政府為中低收入階層公民提供一定的經濟政策支持，使人民居者有其房。國家還推行了經濟適用房的建設，各項政策和法規(guī)的出臺都表示我國的住房保障制度趨于完善。

3未來房地產經濟的發(fā)展趨勢

隨著我國經濟的發(fā)展，人們對于住房的需求不斷增加，房地產經濟作為我國經濟發(fā)展的支柱性行業(yè)，是推動我國經濟發(fā)展的重要動力，也要在市場經濟化改革的浪潮下實現商品化，這種“商品化”隨著市場經濟結構的逐漸完善基本實現，房產從原本的為了滿足人們居住需求轉變成為一種商品，它的價格受到市場經濟規(guī)律的影響。因此房地產經濟的不斷發(fā)展促進了人們對于房產的需求和消費，這種需求又促進了房地產的生產形成了一種循環(huán)，這種循環(huán)目前看來既滿足了人們的需要又促進了經濟的發(fā)展，但是發(fā)展過程中越來越多的問題也都暴露出來，我國未來房地產行業(yè)的趨勢有以下五點。

3.1解決低收入家庭住房難的問題

雖然我國當前房地產既滿足了人們的住房需求又拉動了GDP，促進了經濟的發(fā)展，但是就目前的房價增長而言，我國中低收入階層買房仍然是對其經濟有很大壓力的消費，未來房價的趨勢也很難預測，但是政府必然會對房地產行業(yè)進行調控，在市場經濟規(guī)律下房地產行業(yè)也會不斷開發(fā)出針對各不同層次人群的產品，開發(fā)出適合低收入人群的小戶型房產，同時在政府的政策支持下使人們“居者有其屋”解決住房難和房價不斷增高的問題。

3.2走節(jié)約資源與優(yōu)化能源并舉的道路

我國目前處于社會主義發(fā)展初級階段，城市規(guī)模還處于不斷擴大的過程中，未來城市人口數量還將進一步增長，對于住房的壓力進一步增大。推行科學發(fā)展觀，防止資源浪費，優(yōu)化能源結構走可持續(xù)發(fā)展的道路。房地產行業(yè)作為土地資源使用大戶更要堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路。

3.3保證國民經濟持續(xù)穩(wěn)步運行

房地產行業(yè)不能只追求短期利益，作為中國經濟發(fā)展的支柱行業(yè)，在當前房地產行業(yè)處于轉型升級的重要階段，國內外經濟形勢較為復雜，房地產行業(yè)會對我國國民經濟的穩(wěn)定運行產生影響，這是產業(yè)轉型期間必然會出現的情況。未來房地產行業(yè)轉型成功后，在滿足人民住房需求后推動經濟發(fā)展，幫助國民經濟穩(wěn)定運行將會是未來房地產行業(yè)需要承擔的重要責任。

3.4房價理性回歸是行業(yè)發(fā)展的必然方向

我國的房地產行業(yè)隨著房地產泡沫不斷擠出，國家為穩(wěn)定房價不斷推行新的政策，我國房價必然會逐漸降低到一個比較合理的范圍內，而房地產市場總體也會呈現平穩(wěn)運行的狀態(tài)。房地產公司要遵循客觀的經濟規(guī)律，在國家政策的調控下，根據國家的法律法規(guī)，合法經營，使房價的發(fā)展趨于理性，回到正常的道路上。雖說房價回落是一種必然，但是其回落的方式和回落幅度一定要合理，不能違背市場經濟的客觀規(guī)律，在保證房價平穩(wěn)的同時保證社會穩(wěn)定，滿足人民的住房需求，同時促進經濟發(fā)展。

3.5市場將逐漸走向成熟化

雖然我國的房地產行業(yè)暴露出了很多問題，但是從經濟角度看我國的房地產行業(yè)進入了繁榮期，整體市場規(guī)模不斷擴大，投資回報率也不斷提升。從市場角度看我國當前房地產市場正趨于成熟，相關配套設施不斷完善，隨著國家宏觀調控的參與，房價也逐漸向合理范圍進行回落，房地產行業(yè)作為城市化的重要建設者，房產對于居民來說屬于長期投入的昂貴消費，盲目消費的現象很少發(fā)生，人們對于房產問題一向趨于理性消費，只要國民經濟還能維持平穩(wěn)運行，房地產市場就不會出現大的波動，國家對于房地產的調控會使房價趨于穩(wěn)定的同時，使房地產市場邁向成熟，進入一個平穩(wěn)運行的時間段，房地產開發(fā)商會不斷對領域進行細分優(yōu)化使整個行業(yè)進入成熟期。

4結論

我國房地產經濟在發(fā)展的同時也暴露出了不少問題，例如房價過高、房屋空置率逐漸增加、房地產資金來源渠道單一、中低層消費者買不起房等問題。但是有著國家的宏觀調控機制、市場經濟改革的不斷深化、各房地產商間共同配合下房地產市場已經逐漸趨于成熟，對于維護國民經濟平穩(wěn)運行，滿足人們住房需求起到了積極作用，在社會各界共同努力下，房地產行業(yè)會更加完善，為推動我國經濟發(fā)展做出貢獻。

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