周雨涵

在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。由于我國房地產(chǎn)業(yè)率先從廣州發(fā)展起來，所以一直沿用的是以土地持有為核心的香港模式，香港模式的特點(diǎn)是重資產(chǎn)，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒完全建成樓房時就進(jìn)行預(yù)售，回流一部分資金完成剩下的房屋建設(shè)，最終把樓售盡，回籠資金，再進(jìn)行新一輪的房市開發(fā)。重資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總攬全包，獲得了巨大利潤。而“高利潤、低風(fēng)險”使房地產(chǎn)業(yè)成為各企業(yè)的新寵，有實力的民企和國企紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。經(jīng)過十多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成績，然而，房地產(chǎn)業(yè)華麗的外表下也隱藏著三大兇險——同質(zhì)化競爭激烈、運(yùn)營模式存疑和資金壓力過大。房地產(chǎn)業(yè)的投資大、回報周期長、對于資金的依賴大。因此，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的必要前提。從財務(wù)角度看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式一種是土地價格增值。在土地紅利時代，，土地價格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。另一種是靠優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。2010年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟期，專業(yè)化分工格局逐步出現(xiàn)，隨著國家限購、限貸、稅收政策等宏觀調(diào)控措施的出臺，原有的“借錢-拿地-開發(fā)-銷售”一條龍重資產(chǎn)商業(yè)模式由于受到土地高持有成本的制約成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，同時愈發(fā)嚴(yán)峻的銷售形勢造成企業(yè)資金回流速度過慢，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著高財務(wù)風(fēng)險及資金鏈斷裂的危機(jī)。

在競爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場中贏得有利地位，因此，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢地位，獲得持續(xù)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”，即開啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述?！拜p資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨(dú)特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點(diǎn)”下“核心競爭力”的各個因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運(yùn)用資源創(chuàng)造價值的獨(dú)特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場基礎(chǔ)資產(chǎn)中強(qiáng)調(diào)的知識財產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產(chǎn)（Arnit，1993）。總的來說，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)競爭優(yōu)勢和價值增長的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點(diǎn)在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學(xué)者將輕資產(chǎn)運(yùn)營定義為：在資源有限的形勢下，以智力資本的運(yùn)營為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運(yùn)營模式價值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”是指房地產(chǎn)開發(fā)從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開發(fā)商操作整個過程，它在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機(jī)的好辦法，更是為企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達(dá)、萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會得到越來越多的用武之地。以萬達(dá)為例，2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺的協(xié)議。4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。這20座萬達(dá)廣場的設(shè)計、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達(dá)操作，使用萬達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)模式正式啟動。又如萬科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營平臺，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來進(jìn)行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來進(jìn)行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢會被淡化，而效率優(yōu)勢會被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會帶來過分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無法控制等風(fēng)險，甚至在模式設(shè)計及運(yùn)行中也會產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

目前我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實現(xiàn)路徑可通過與第三方合作搭建融資平臺，通過輸出運(yùn)營管理能力獲取增值服務(wù)收益來實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。因此，對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力：一是知識與核心技能。技能可以是實際的硬技術(shù)，也可以是企業(yè)長期培養(yǎng)的“軟實力”。硬技術(shù)包括建筑及規(guī)劃技術(shù)、建筑施工技術(shù)、空間設(shè)計技術(shù)、園林規(guī)劃與設(shè)計技術(shù)等，“軟實力，包括項目運(yùn)營團(tuán)隊與項目運(yùn)作能力、項目管控能力、品牌價值、市場影響力、客戶開發(fā)能力、客戶服務(wù)能力等。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的精髓之一就在于企業(yè)投入必要的知識資本，因此需要企業(yè)具備一項或者幾項知識與核心技能，尤其是項目的運(yùn)營管理能力是企業(yè)需具備的核心能力。二是突出的資本運(yùn)作能力。輕資產(chǎn)運(yùn)作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強(qiáng)地資本經(jīng)營運(yùn)作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風(fēng)險的防范，使企業(yè)資金始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。三是質(zhì)量控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)是個高風(fēng)險的行業(yè)，輕資產(chǎn)模式下，合作開發(fā)對房產(chǎn)質(zhì)量的控制提出了更高的挑戰(zhàn)，沒有良好的質(zhì)量控制能力，不僅讓合作方利益受損，企業(yè)本身的品牌形象也將受到損害。四是專業(yè)的品牌經(jīng)營能力。沒有強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)，不僅融資時沒有號召力，招商招租時也會受到品牌企業(yè)冷遇。品牌這種強(qiáng)大的無形資產(chǎn)，是企業(yè)核心競爭力的集中體現(xiàn)，本身就是最具有價值的輕資產(chǎn)。大多數(shù)成功的低成本擴(kuò)張都是品牌引領(lǐng)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張，因此企業(yè)品牌經(jīng)營與運(yùn)作對于企業(yè)未來的發(fā)展具有重要的作用。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)不再簡單依靠地價快速上漲而帶來超額收益的時候，效率提升才能真正成為市場競爭的重中之重。總之，輕資產(chǎn)的運(yùn)作模式，不是一層不變的模式，必須在產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新，在品牌塑造的方式上進(jìn)行創(chuàng)新，在客戶對象上進(jìn)行創(chuàng)新。在采用該模式的時候，還要認(rèn)清市場形勢和客戶的變化等基本前提。