■ 王志成譯

國際交流

德國人才保障性住房措施

■ 王志成譯

德國目前有8400萬人口，是歐洲人口最稠密的國家之一，住房總數(shù)約4000萬套，供需基本平衡，其完善的社會住房保障體系以及人才保障性住房（TAH）導(dǎo)向政策在這一過程中發(fā)揮了重要作用。德國實施的TAH建房、租房和購房的分類保障措施，以市場配置住房資源的方式使人才住房保障的覆蓋范圍更加廣泛。

一、德國TAH建房保障措施

在德國TAH的建房保障措施中，從建房主體、用地原則和建房形式等方面都有相應(yīng)的規(guī)則與不同的保障措施。

（一）TAH的建房主體

德國大多數(shù)TAH并非由政府直接建設(shè)，但政府通過控制房價、房租等手段保障人才享受者的住房優(yōu)惠。例如，德國政府劃出特定區(qū)域建設(shè)人才保障群的住房，由社會投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場價格的少量租金，而租金與市價的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。

（二）TAH的優(yōu)惠政策

在德國的TAH優(yōu)惠政策中，各級政府不僅通過稅收政策和優(yōu)惠貸款鼓勵人才保障性建房、個人資助建房和補(bǔ)貼購房，還設(shè)置固定標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)邦政府補(bǔ)貼。德國有16個聯(lián)邦州，各州的經(jīng)濟(jì)與科技發(fā)展?fàn)顩r各有不同，為了適應(yīng)各州吸納人才的不同情況，從2006年起，德國聯(lián)邦政府逐步將TAH建設(shè)的立法權(quán)和管理權(quán)交由各聯(lián)邦州自行負(fù)責(zé)。其中關(guān)于TAH的政府補(bǔ)貼，聯(lián)邦政府承諾2013～2019年每年付給各聯(lián)邦州1.25億歐元用于TAH建設(shè)。

（三）TAH的用地原則

人才保障房用地政策主要為享受TAH的群體設(shè)立，合理的土地利用規(guī)劃是TAH的先決條件。對于TAH的用地，德國政府堅持優(yōu)惠導(dǎo)向原則，為TAH建設(shè)者提供價格合理的土地。這些土地一般位于市郊，或者是城市中的廢舊住房。如慕尼黑自2001年起，就實行這項土地政策，主要有以下幾方面考慮：一是TAH的建設(shè)基地選址，必須和其他城市住宅區(qū)域相聯(lián)系，而非孤立存在，兼顧社會兼容及多元化。二是TAH的土地配額，既由市政府指定調(diào)配，又與普通商業(yè)地產(chǎn)混合分配。三是TAH的土地配額，可通過土地置換、廢棄土地再利用等方式獲得。除了新建項目，政府也鼓勵對舊市房或舊廠房進(jìn)行改造和擴(kuò)建，以最大限度地利用土地。

（四）TAH的建房形式

德國在TAH的建房形式方面，主要有如下幾種鼓勵方式：

一是鼓勵非營利性建房企業(yè)興建TAH。由政府指定給予建筑預(yù)算60～90%的無息貸款，建房企業(yè)的償還期限為25年以上。此種鼓勵私人開發(fā)商投資興建TAH的做法調(diào)動了各方面的積極性，減輕了政府的財政負(fù)擔(dān)，使私人開發(fā)商成為人才住房的主要供給者，極大地緩解了TAH供應(yīng)緊張狀況。近年來，在TAH的資助框架內(nèi)，德國各級政府還資助房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有住房翻新改造，以供享受TAH者居住。

二是資助團(tuán)體或個人興建TAH。對于團(tuán)體或個人建設(shè)TAH的投資人，德國政府都給予減免稅和無息貸款等資助措施，通常是向TAH建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款，該貸款償還期可長達(dá)30～50年。還貸期結(jié)束后，TAH的約束解除，房屋所有人可以按市場價格出租或出售房屋。

三是優(yōu)惠公司企業(yè)興建TAH。德國政府以土地、信貸及政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施推動招才公司與用才企業(yè)興建人才保障房。但是在TAH的公司企業(yè)建房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，用于人才保障的是主體。即德國企業(yè)不管開發(fā)TAH新房或建房用于TAH租賃經(jīng)營，吸納人才的公司企業(yè)要獲得土地、信貸及政府補(bǔ)貼，新落成的房子必須用于TAH，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租給TAH者。

二、德國TAH租房保障措施

目前，很多國家在解決本國TAH問題上都不同程度地采取人才租房措施，尤其是德國。下面是德國TAH在租房方面的保障實施。

1．TAH租房供給與優(yōu)惠政策。據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2015年數(shù)據(jù)顯示，德國出租TAH房源的構(gòu)成中，81%的房子為私房，16%左右是公司（用人單位）建房，真正由政府出租的住房僅占出租住房總數(shù)2～3%。由于政府出租的住房數(shù)量很少，所以就采取了一些強(qiáng)制措施，保證出租房源。一是法律規(guī)定，德國住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售。二是部分地方政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在建造住房過程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門賣給或者租予引進(jìn)人才等特殊群體。如科隆市每年新建的住房數(shù)量大約為3800套，而其中約200套必須作為TAH的出租房，專門為新納人才群體建造。為支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)TAH住房。各級政府予以優(yōu)惠條件支持，如政府補(bǔ)貼、長期貸款、低息貸款甚至是無息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等政策優(yōu)惠。

2．嚴(yán)格控制TAH租賃價格。關(guān)于大眾保障性住房的租賃價格，德國政府并不任由市場供求關(guān)系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個“房租合理價格表”，每套房屋的租金都要參考該價格表。在此基礎(chǔ)上，德國政府對于TAH租賃價格，更有相關(guān)法律規(guī)定，房東不得對TAH房屋隨意上漲房租，即使要上漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)兩年內(nèi)沒漲過價，而且漲幅一般不得超過5～10%；3年之內(nèi)不允許房租漲幅超過15～20%。如果房東對TAH的租價超過“合理價格”的10%，就構(gòu)成違約；超過20%，就構(gòu)成違法。

3．多形式提供TAH的房租補(bǔ)貼。房租補(bǔ)貼是目前德國各級政府與各地招用人才單位對TAH的主要方式。具體而言，就是先要根據(jù)人才類型與人才等級、招用人單位、新納人才薪金及其家庭的具體情況，確定TAH租房者可以享受補(bǔ)貼與承受租金的數(shù)額，然后與該人才家庭實際繳納的租金對比，后者與前者的差額由房租補(bǔ)貼。TAH的房租補(bǔ)貼的資金來源，也根據(jù)人才類型與人才等級、收入及房租支出等具體情況確定，主要由聯(lián)邦政府、地方政府及用人單位按比例負(fù)擔(dān)。而且，補(bǔ)貼期限以用人合同的錄用年限為準(zhǔn)。如科隆市近年吸納的人才有1.2萬，其中1000多人享受聯(lián)邦政府與地方政府的房租補(bǔ)貼，5000多人才享受地方政府與用人單位的房租補(bǔ)貼，其余只是享受用人單位的房租補(bǔ)貼。

4．有效保護(hù)TAH者合法租房權(quán)益。在保護(hù)TAH者合法租房的其他租賃權(quán)益方面，德國各地與各級政府制定的保障也很細(xì)致，其相關(guān)做法主要有：

一是加強(qiáng)租房合同管理。德國的TAH租房合同分為有限期和無限期兩種。無限期合同保證租房人能夠長久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常需要提前3個月通知對方。如果租期超過5年，需要提前半年通知對方；租期為8年，需要提前9個月通知；租期達(dá)到10年或以上，則需要提前1年通知。

二是禁止“二房東”現(xiàn)象。德國各地政府明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象，有效防止TAH租賃的非法投機(jī)。如果TAH租房者沒錢支付房租，房主不能直接將租房者趕出去，必須先告知招用人才的單位。

三是TAH租房“可居性”規(guī)范。德國已經(jīng)建立了TAH租房者的居住安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個評定標(biāo)準(zhǔn)。

四是享有本地公共服務(wù)權(quán)益。德國TAH租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，不僅中介費、房屋修繕費等全部由供房者承擔(dān)，TAH租房者還可以享有本地所有公共服務(wù)的權(quán)益。

三、德國TAH購房保障措施

在德國，也鼓勵享受TAH的個人及其家庭按市場價格購房。

1．買房要比租房更合算。在德國享受TAH者，其購房的首付房款一般為20～30%，購買一套總房價22.5萬歐元的住房，首付款為6.5萬歐元，每月還本付息及水電物業(yè)約700歐元。加上首付款月均約折合200歐元，實際為900歐元；但對于租房家庭而言，同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子一般需要1100歐元。因此享受TAH者得出結(jié)論：買房要比租房更合算。現(xiàn)在德國，已經(jīng)被德國各地吸納為人才的享受TAH者，在德國居住二三年后就有了購房的計劃。

2．資助保障措施。享受TAH者購房時，可按比例或全額獲得德國政府規(guī)定的相關(guān)人才購房補(bǔ)貼。此外，有子女的人才家庭買房還可以另外得到兒童購房補(bǔ)貼。另外，一些企業(yè)還為將要購房的聘用人才提供企業(yè)補(bǔ)貼或優(yōu)惠的購房貸款，以緩解享受TAH者購房的壓力。

3．賣房要返還補(bǔ)貼。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，截至2015年底，有1.5～1.8%享受TAH者在德國買了新房。但是，享受TAH者出售已購的房產(chǎn)時，其合約與交易有多方面的嚴(yán)苛要求，并將按比例返還相關(guān)規(guī)定的人才購房補(bǔ)貼給政府或企業(yè)。

譯據(jù)德國雜志《哈勒經(jīng)濟(jì)研究》2016年10月刊、《基爾世界經(jīng)濟(jì)·報告精選》2016年12月號、美國佛瑞斯特研究院院刊《佛瑞斯特經(jīng)濟(jì)》雜志2016年8月號

原文作者：德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢斯·于爾根·克虜伯教授、哈勒經(jīng)濟(jì)研究所資深顧問恩里克·澤霍夫