■ 劉玲潔

興化規(guī)劃城市商業(yè)雙中心的探索

■ 劉玲潔

興化市是江蘇省歷史文化名城，建成區(qū)現(xiàn)狀居住人口30萬人。購物、餐飲、娛樂、休閑以及商務等多種商業(yè)業(yè)態(tài)高度集中于歷史城區(qū)，居住、就業(yè)、消費和通勤產(chǎn)生的人流車流十分密集，道路擁堵、停車位緊缺等問題日益嚴重。對于是否可以在城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)新的商業(yè)中心，從而疏解老城商業(yè)功能，保護歷史城區(qū)格局，是興化在城市發(fā)展中不斷探索的問題。

一、現(xiàn)狀商業(yè)布局存在的問題

（一）地貌特點導致商業(yè)過于集中

興化地處里下河腹地，河道縱橫，水網(wǎng)密布。歷史城區(qū)面積2.7平方公里，四面環(huán)水，東側(cè)、南側(cè)為三級航道上官河和車路河，西側(cè)為等外航道西蕩河，北側(cè)海池河為景觀河道。十條放射狀的主要河流將城區(qū)周邊用地分隔為十個天然獨立的組團，各組團之間、組團與歷史城區(qū)之間由于河流分隔，交通聯(lián)系均較為薄弱。老城組團以地處中心的區(qū)位優(yōu)勢和歷史沿襲形成了較為集中的商業(yè)中心，其它組團均未能形成有規(guī)模的商業(yè)體量。老城區(qū)商業(yè)過于集中產(chǎn)生的問題，囿于歷史城區(qū)保護、建筑密度高和自然地形的限制，很難通過城市的修補與更新得到根本解決。為居住用地。這主要受制于當時政府財力，在土地出讓過程中，為滿足投資人的要求，部分商業(yè)和公共服務用地被作為居住用地出讓。城市的許多公共服務設(shè)施因建設(shè)成本等因素未能在城中組團實現(xiàn)，商業(yè)及公共服務功能的缺乏，導致城中組團商業(yè)未能對市民出行活動產(chǎn)生足夠的吸引力。

（二）商業(yè)發(fā)展策略的研究不夠深入

興化城區(qū)在發(fā)展的過程中，對于城市規(guī)模、機動車保有量等問題的預估不夠超前，對里下河水網(wǎng)特色的興化老城功能疏散針對性研究不夠深入；提出了疏解老城商業(yè)功能的規(guī)劃目標，且在城中組團規(guī)劃了一定數(shù)量的商業(yè)及公共服務設(shè)施，但對該組團商業(yè)的發(fā)展目標定位不夠明確。

二、商業(yè)功能疏散規(guī)劃目標

興化市第五輪城市總體規(guī)劃（2014-2030）在對現(xiàn)狀商業(yè)狀況和城市發(fā)展規(guī)模全面分析的基礎(chǔ)上，提出了城市商業(yè)雙中心發(fā)展模式，在城東組團規(guī)劃建設(shè)城市商業(yè)副中心，其作用在于：

（三）城中組團未能完全按規(guī)劃實施

（一）疏散老城商業(yè)功能

城中組團總面積9平方公里（北至車路河、東至興姜河、南至紫荊河、西至澛汀河），是城市南部中心組團，于2002年啟動，現(xiàn)已基本建成。該組團路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，景觀優(yōu)美，但是缺少商氣和人氣，對老城的功能疏解效果并不明顯。對比現(xiàn)狀與規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃中的不少商業(yè)用地實際已建設(shè)

城市的商業(yè)在老城區(qū)過度集中，對于交通、環(huán)境、安全等都有較大的負面影響。一般小城市可以采取在其它組團配套組團級和社區(qū)級商業(yè)的措施，對消費者出行進行適當分流。興化城區(qū)由于組團之間交通聯(lián)系較弱，從現(xiàn)有發(fā)展情況來看，這種措施不易解決老城商業(yè)高度聚集的問題。規(guī)劃提出了城市商業(yè)雙中心發(fā)展的策略，在城市東部組團規(guī)劃建設(shè)市級商業(yè)副中心，打造一個具有吸引力的新商圈，形成更具活力、更具人氣、更具生態(tài)的新型城市商業(yè)中心，并在業(yè)態(tài)、體量、交通、服務和環(huán)境上形成與老城區(qū)商業(yè)中心的比較優(yōu)勢。

（二）帶動城東組團拓展

城東組團位于城市規(guī)劃建設(shè)用地東南部，用地內(nèi)部及周邊有333省道、321省道和多條城市主干道，規(guī)劃中的鹽泰錫宜城際鐵路興化站就位于組團東側(cè)邊緣，交通條件優(yōu)越，是城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地的主要發(fā)展方向，建設(shè)用地約為10.8平方公里，現(xiàn)狀未利用土地面積約占90%。城東組團遠離老城商業(yè)中心，現(xiàn)狀區(qū)位對于人口和資金的吸引優(yōu)勢不明顯，需要通過打造具有吸引力的商業(yè)及服務中心，集聚人氣，成為帶動周邊用地發(fā)展的引擎，才能最大限度實現(xiàn)城東組團土地開發(fā)的綜合效益。規(guī)劃新區(qū)城市商業(yè)副中心各類商業(yè)服務業(yè)及公共設(shè)施用地面積為2000畝。

（三）抓住商業(yè)布局調(diào)整時機

對商業(yè)服務業(yè)來說，區(qū)位是極為重要的影響因素。從興化城區(qū)近兩輪的城市總體規(guī)劃可以看出，城中組團是規(guī)劃建設(shè)用地主要發(fā)展方向的中心。但城市向南跨過車路河三級航道，大規(guī)模建設(shè)城中組團時，由于多種原因錯失了在該組團形成商業(yè)中心的空間和時機。城東組團在區(qū)位上偏于城區(qū)東南方向，但在城市南部地區(qū)仍處于相對中心的位置，且東部有規(guī)劃中城際鐵路輕軌站的帶動作用，是城市商業(yè)副中心建設(shè)較為合適的選址。如果在城東組團建設(shè)時錯失了培育商業(yè)副中心的時機和空間，很難找到合適的區(qū)位發(fā)展商業(yè)副中心，來解決老城組團的相關(guān)問題。

第四輪總規(guī)城中組團用地規(guī)劃圖

三、小城市商業(yè)雙中心發(fā)展的不利因素

（一）人口規(guī)模對商業(yè)雙中心布局的限制

商業(yè)中心的體量是與人口規(guī)模相適應的，一般來說50萬人口形成市一級商業(yè)中心，30萬人口形成區(qū)一級商業(yè)中心。一些中小城市新區(qū)中心商業(yè)人氣不旺，既因為未能形成應有的商業(yè)體量、服務門類和吸引力，也因為周邊可集聚和輻射的服務人口不足。

興化城市規(guī)劃人口50萬人（2030年），按城市規(guī)模來說，適合單一商業(yè)中心發(fā)展模式。城東組團和城中組團規(guī)劃人口15.6萬人，形成區(qū)一級商業(yè)中心仍有服務人口不足的問題。規(guī)劃的城東組團商業(yè)副中心如果不能對其它組團人口形成吸引，就會重蹈很多小城市新區(qū)中心人氣不足的覆轍。

（二）人口構(gòu)成與出行習慣的影響

興化市區(qū)外來人口較少，老城區(qū)商業(yè)中心是居民傳統(tǒng)的購物消費目的地，居民在消費習慣上有較強的心理定式。小城市居民的交通方式主要為非機動車，出行半徑較小，城東組團商業(yè)中心位于城市東南部，與其他組團的聯(lián)系不如老城區(qū)密切。

第五輪總規(guī)城中組團用地現(xiàn)狀圖

用地潛力分析圖

四、商業(yè)副中心規(guī)劃實施的策略和建議

（一）對城區(qū)商業(yè)布局的合理統(tǒng)籌

興化老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)建筑規(guī)模已有約50萬平方米，服務門類齊全，從體量上來說，已基本能滿足50萬人口城市商業(yè)服務功能的要求。城東組團商業(yè)中心要達到疏解老城中心目標，在商業(yè)體量上也必須達到一定的規(guī)模，提供足夠的商業(yè)服務，才能使商業(yè)副心中有較強的比較優(yōu)勢，對出行人流產(chǎn)生有效的吸引和集聚效應，規(guī)劃商業(yè)建筑面積不少于20萬平方米。這樣一來，城東組團商業(yè)副中心和老城商業(yè)中心商業(yè)建筑規(guī)模總量將達到70萬平方米，加上城區(qū)其它組團現(xiàn)有的少量商業(yè)，對于50萬人口的小城市來說，商業(yè)建筑體量將十分充足。

因此，在城東組團規(guī)劃實施過程中，市級商業(yè)服務功能設(shè)施均應到城東組團進行建設(shè)，控制城區(qū)其它組團的商業(yè)發(fā)展為滿足社區(qū)級的基本需求。要排除其它干擾因素，避免大型商業(yè)項目在其它組團落地對城東商業(yè)副中心的功能削弱，也防止短期內(nèi)城市商業(yè)建筑總體規(guī)模過大帶來的負面效應。

（二）對副中心商業(yè)的擇優(yōu)招引

城東組團商業(yè)副中心是一個將完全按規(guī)劃實施建設(shè)的商圈，現(xiàn)狀周邊商業(yè)主要為建材類專業(yè)市場，無其它商業(yè)基礎(chǔ)。規(guī)劃中的城市文化中心、體育中心、醫(yī)院、四星級高中、蓮溪湖公園和市政道路等項目已經(jīng)開始啟動，這既是對新區(qū)形象的打造，也是對城市公共服務功能的提升。從其它城市新區(qū)中心建設(shè)的案例來看，對商氣和人氣吸引作用不明顯。

在這樣一個區(qū)位要實現(xiàn)商業(yè)的繁榮，必須招引有大型商業(yè)綜合體成功運營經(jīng)驗、有足夠數(shù)量戰(zhàn)略合作商家的知名商業(yè)集團落戶作為主力商業(yè)，才能使商業(yè)副中心成為有生命力、活力和吸引力的區(qū)域。商業(yè)項目規(guī)模不足難以吸引人氣，對商家的運營和商業(yè)氛圍的培育都十分不利。

還可以利用生態(tài)環(huán)境、公共服務和交通條件的優(yōu)越性，立足策應興化市全域旅游城市的創(chuàng)建，招引具有旅游商業(yè)、服務主題的項目，加大休閑體驗類項目的比例，提升副中心的商業(yè)規(guī)模和體量。

（三）遵循市場規(guī)律把握建設(shè)時序

興化作為全國經(jīng)濟百強縣和市域人口超百萬（158萬人）的“雙百”城市，是大型商業(yè)集團在四線以下城市布點的關(guān)注目標。商業(yè)項目對選址有許多評估標準，周邊的居住人口是很重要的指標。城東組團由于剛處于啟動階段，現(xiàn)狀周邊居住人口規(guī)模和區(qū)位條件等相比而言不如城中組團，企業(yè)對城中組團往往更感興趣。

考慮到城市商業(yè)布局的統(tǒng)籌和城東組團商業(yè)副中心對于城市發(fā)展的重要意義，大型商業(yè)項目的落地不宜急于求成。一方面要加快城東組團多個公共服務設(shè)施的建設(shè)進度，加大周邊土地的征收力度，使城東組團商業(yè)副中心區(qū)域盡早具備項目落地的外部條件；另一方面要對商業(yè)副中心的發(fā)展優(yōu)勢和前景多作宣傳，對投資企業(yè)積極進行引導，給予相應的優(yōu)惠政策，促進優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目落地建設(shè)。

（作者系興化市規(guī)劃局副局長、注冊城市規(guī)劃師）