姬智

【摘要】2016年10月起，各省市推出一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，樓市政策主旋律由“去庫存”切換至“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，政府也展現(xiàn)出了抑制高房?jī)r(jià)的決心。我們不禁要問，當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀究竟如何？一系列暴風(fēng)驟雨的政策出臺(tái)后，我國的房地產(chǎn)泡沫能否有所改觀？

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 宏觀調(diào)控

2016年的房產(chǎn)政策以“去庫存”為主旋律，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)由最初的“回暖”演變?yōu)榭膳碌姆績(jī)r(jià)暴漲。當(dāng)年10月起，各省市推出一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以上海為例，非本市戶籍居民家庭購房門檻提高為連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅五年、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高、首付比例提高等政策象征著房地產(chǎn)市場(chǎng)“變臉”——2017年上海樓市調(diào)控的目標(biāo)是平穩(wěn)房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，上海作為一線城市，其政策顯然具有示范與引導(dǎo)作用，因此這傳達(dá)了較為明確的信號(hào)：樓市調(diào)控大勢(shì)所趨。杭州、深圳、天津等多地緊隨其后，陸續(xù)出臺(tái)新的樓市政策。如此密集的調(diào)控，在2011年“新國八條”后確實(shí)罕見，而且力度較大、頻頻加碼，可謂“沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”。這清晰地展現(xiàn)出中央政府抑制高房?jī)r(jià)的決心。我們不禁要問：當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀究竟如何？一系列暴風(fēng)驟雨的政策出臺(tái)后，我國的房地產(chǎn)泡沫能否有所改觀？

一、房地產(chǎn)泡沫的界定

關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)最理論化的定義大概是這樣的：“指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符），雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮”。

通俗地說，房地產(chǎn)泡沫就是“雙高”。第一，房?jī)r(jià)高，遠(yuǎn)離市場(chǎng)與人們的需求，也遠(yuǎn)高于其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值和人們的購買力；第二，房子的空置率高，遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的承受程度。

房?jī)r(jià)過高，我們可以通過一些數(shù)據(jù)量化這一認(rèn)識(shí)。例如，房?jī)r(jià)-收入比指標(biāo)與房?jī)r(jià)-租金比指標(biāo)。房?jī)r(jià)-收入比是居民家庭的住房?jī)r(jià)格比年收入，衡量了一個(gè)家庭對(duì)其住房的負(fù)擔(dān)能力，通常認(rèn)為在3-6之間是比較合理的，但我國的大城市，尤其一線城市，該指標(biāo)遠(yuǎn)超過10。房?jī)r(jià)-租金比是某地區(qū)單位面積租金比單位面積房?jī)r(jià)，通常認(rèn)為該指標(biāo)在1/300以下的城市，已存在房地產(chǎn)泡沫，而我國部分大城市的該指標(biāo)已低于1/500。就上述兩個(gè)指標(biāo)來看，對(duì)比合理值，我國的實(shí)際數(shù)據(jù)的確遠(yuǎn)超出了通常認(rèn)可的范圍。因此，面對(duì)目前業(yè)界呼聲頗高的“中國房地產(chǎn)泡沫之說不成立”觀點(diǎn)，我們可以做出上面的簡(jiǎn)單反駁。

二、中國房地產(chǎn)泡沫的成因

對(duì)于我國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的原因，目前有些學(xué)者常用簡(jiǎn)單的供求關(guān)系理論來解釋。在這一點(diǎn)上，我們需要澄清一下，因?yàn)楦鶕?jù)對(duì)供求關(guān)系基礎(chǔ)概念的理解就能夠輕易得出否定的觀點(diǎn)。所謂“供求定理”，是指任何一種物品價(jià)格的調(diào)整都會(huì)使該物品的供給與需求到達(dá)平衡。根據(jù)這一定理，我們很容易誤解為，我國目前住房的確有著上億的龐大需求量，存在著房屋的短缺。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)》的定義，“由于太多的買者搶購太少的房屋，賣者可以抬高自己的價(jià)格又不會(huì)降低銷售量，因而價(jià)格上升使需求量減少、供給量增加，市場(chǎng)向供需均衡變動(dòng)”。然而，這種誤解的來源在于，錯(cuò)誤理解了“需求量”的概念。所謂“需求量”，指買者愿意并能夠（英文中willing and able to）購買的一種物品的數(shù)量。如果能夠注意這里的“能夠”一詞，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今日許多國人即使從理性上勉強(qiáng)可以算“愿意”去購買房產(chǎn)，但是面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，實(shí)在是無法做到“能夠”。因此從嚴(yán)格的概念上理解，今日國內(nèi)房產(chǎn)的需求量并不大，所以傳統(tǒng)的供需理論無法套用在這里。

“冰凍三尺，非一日之寒”，造成今日我國的房地產(chǎn)泡沫的也不只是一朝一夕的原因，無論從空間廣度還是從時(shí)間長(zhǎng)度，泡沫問題都可以追溯得十分深廣。首先，被廣泛接受的觀點(diǎn)是，當(dāng)前市場(chǎng)上流動(dòng)性過剩。中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依靠投資拉動(dòng)的狀況已持續(xù)多年，而在投資活動(dòng)中，有相當(dāng)一部分是社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施投資，由各級(jí)政府引導(dǎo)，逐漸積累了巨大的過剩流動(dòng)性。第二個(gè)原因是資產(chǎn)荒。如前人研究所述，中國的金融創(chuàng)新遠(yuǎn)不及歐美等發(fā)達(dá)國家，因而國內(nèi)的、國外流入的熱錢會(huì)傾向于進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，可保值亦有增值預(yù)期，這形成了“投機(jī)者購買房產(chǎn)-房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮-形成漲價(jià)預(yù)期”的循環(huán)，直接加劇了房地產(chǎn)泡沫的形成。還有一個(gè)原因就是政府的干預(yù)，常常是在政績(jī)指標(biāo)的壓力下，變相過度鼓勵(lì)房產(chǎn)商在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資開發(fā)。從這個(gè)層面上，可以說，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)問題早已不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而發(fā)展成為一個(gè)帶有政治性和觀念性的問題。時(shí)至今日，地方政府無視房屋的社會(huì)功能，一味看重房產(chǎn)的財(cái)政功能，地方財(cái)政對(duì)于土地出讓金的過分依賴的問題依然困擾著整個(gè)國家和市場(chǎng)，使得在中央政策重壓下的地方政府苦不堪言，紛紛希望暗中為樓市變相松綁。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨挑戰(zhàn)

穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)于社會(huì)大局的作用不言自明，一方面“住房乃民生之要”，另一方面泡沫集中破裂將給經(jīng)濟(jì)和民生帶來巨大的傷害。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又加碼，但確實(shí)困難重重，被認(rèn)可的原因包括：第一，對(duì)房地產(chǎn)的需求是消費(fèi)、投資、投機(jī)需求的混合。宏觀調(diào)控想要控制的主要是投資需求、投機(jī)需求，但是實(shí)際操作中很難將其與消費(fèi)需求區(qū)分開。第二，空間的分化。一線城市及部分發(fā)達(dá)二線城市，房市火爆，需要遏制房?jī)r(jià)的大幅上漲，而三四線城市去庫存壓力大，這就是空間的分化進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難度。

我們都能看出，對(duì)于目前中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，政府已然采取了一系列的行動(dòng)和積極引導(dǎo)，制度出臺(tái)接二連三，而且從前“雷聲大雨點(diǎn)小”的情況也有很大程度的改觀。但是縱觀全局，今日的所有改革依舊是“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如臨深淵，如履薄冰”的狀態(tài)，諸如加征房產(chǎn)稅的大刀闊斧的改變依舊處于漫長(zhǎng)的醞釀之中。政府的謹(jǐn)慎值得稱道，但是如“寧要不成熟的改革，不要不改革的危機(jī)”所說，我們期待更有創(chuàng)造性、更有后勁的改革。

參考文獻(xiàn)

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