蔣文

摘 要：本文研究了城市社區(qū)商業(yè)貿(mào)易開發(fā)方面的問題，介紹市場調(diào)研、城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃方面的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：社區(qū)；商業(yè)；貿(mào)易

社區(qū)商業(yè)主要配置居民日常生活消費(fèi)必需的商業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)，服務(wù)對(duì)象主要是當(dāng)?shù)氐木用?。?duì)于這些消費(fèi)者來說，最大的要求，就是考慮供應(yīng)方便，能節(jié)約購買時(shí)間。在當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期，我國的消費(fèi)者在衣、食、住、行占用的時(shí)間較多的情況下，不需要或者沒有能力直接從一、二線商業(yè)點(diǎn)群中購買經(jīng)常必需的商品。采購方便且節(jié)省時(shí)間，是三級(jí)商業(yè)點(diǎn)群的優(yōu)勢，這一優(yōu)勢決定了社區(qū)商業(yè)存在的重要價(jià)值。

社區(qū)商業(yè)具有和消費(fèi)者聯(lián)系的直接性。社區(qū)商業(yè)中的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)常地、大量地為消費(fèi)者提供生活必需品和勞務(wù)服務(wù)，如果網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置不當(dāng)，必然會(huì)給居民住宅的消費(fèi)者帶來購買的不便或服務(wù)缺項(xiàng)，進(jìn)而引發(fā)消費(fèi)者的不滿和抱怨。這種情況一旦出現(xiàn)，不但商業(yè)受損，而且影響社會(huì)的安定，影響生產(chǎn)和生活，甚至還會(huì)給交通、社會(huì)治安的治理等帶來諸多的負(fù)擔(dān)。因此，搞好社區(qū)商業(yè)的開發(fā)是至關(guān)重要的。

1 市場調(diào)研

市場調(diào)研是社區(qū)商業(yè)開發(fā)計(jì)劃是否可行的首要步驟，開發(fā)商在從事開發(fā)前，首先應(yīng)確認(rèn)并評(píng)估市場的需求，以期掌握未來可能的商品組合和服務(wù)種類。

市場調(diào)研不僅可以有效提醒開發(fā)者和投資者應(yīng)注意的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、投資效益及市場上消費(fèi)者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的需求程度，同時(shí)也為開發(fā)商提供了一份對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的主要承租人、政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)的投資參考資料。此外，依據(jù)市場調(diào)研的評(píng)估結(jié)果確定社區(qū)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，并且，市場調(diào)研的結(jié)果將對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的定位、規(guī)模、成本等產(chǎn)生重要的影響。

一般而言，社區(qū)商業(yè)開發(fā)市場調(diào)研包括三個(gè)部分：宏觀環(huán)境市場調(diào)研、微觀環(huán)境市場調(diào)研及消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)研。宏觀環(huán)境市場調(diào)研包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、全社會(huì)消費(fèi)品零售情況、居民的人均可支配收入、城市發(fā)展規(guī)劃研究等，微觀環(huán)境市場調(diào)研包括區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查和分析、區(qū)域未來社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量分析等，消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)研包括消費(fèi)者的人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為及選擇的交通出行方式等的定量和定性研究。

2 城市社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃

對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃是正確組織商品流通的前提。每個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的地理位置、服務(wù)范圍是否適當(dāng)，不僅會(huì)影響消費(fèi)地區(qū)正常的供應(yīng)和服務(wù)，而且會(huì)直接影響商業(yè)的作用。因此，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置：一方面對(duì)外要有利于商品流通，最大限度地方便消費(fèi)者；另一方面對(duì)內(nèi)要講究經(jīng)濟(jì)效益，保證配置的網(wǎng)點(diǎn)足以盈利。社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃要根據(jù)居民生活需要，科學(xué)規(guī)劃和合理確定各類零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)類型和空間布局等。

2.1 規(guī)劃原則

（1）與城市總體規(guī)劃相匹配，區(qū)內(nèi)與區(qū)外相結(jié)合

規(guī)劃是城市商業(yè)開發(fā)和建設(shè)管理的基本手段，也是城市總體規(guī)劃的專項(xiàng)體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設(shè)是城市商業(yè)開發(fā)和建設(shè)的重要內(nèi)容，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃必須體現(xiàn)城市總體規(guī)劃的要求，社區(qū)商業(yè)模式應(yīng)與城市社會(huì)系統(tǒng)、規(guī)劃布局等相匹配。

社區(qū)商業(yè)是為社區(qū)居民配置的商業(yè)，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的供應(yīng)和服務(wù)系統(tǒng)。但是，居民住宅區(qū)以外客觀存在著一、二類商業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)群與區(qū)內(nèi)住宅距離的遠(yuǎn)近，交通的方便與否，對(duì)區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)影響程度不同。距離近或交通方便足以使消費(fèi)者出行到區(qū)外購買部分日常生活必需品，則區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)配置從種類和規(guī)模上應(yīng)相應(yīng)調(diào)減，反之則需要相應(yīng)增加配置。另外，獨(dú)立地段居民住宅區(qū)的消費(fèi)者由于出行不便，到區(qū)外購物成本高，則應(yīng)相應(yīng)增加社區(qū)商業(yè)的配置。

（2）以人為本，便民宜居

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃必須堅(jiān)持以人為本，要以最大程度方便廣大居民生活、工作、游憩和出行為出發(fā)點(diǎn)。利民便民，是社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的基本原則。

科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)合理的社區(qū)商業(yè)是實(shí)現(xiàn)宜居社區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。社區(qū)商業(yè)要以人為本，體現(xiàn)宜居，應(yīng)當(dāng)具備便利、安全、不擾民的要求。社區(qū)商業(yè)提供的是居民日常生活消費(fèi)的解決方案，滿足居民高頻度、日常性、必需品的消費(fèi)，因此，便利是必備要求。新建社區(qū)要按一定的比例（一般為5%一7%）預(yù)留商業(yè)面積，居民購物出行距離以不超過1000米為宜，居民家門步行5分鐘可到達(dá)便利店、步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店、騎車15分鐘可到達(dá)購物中心，可積極發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)，通過網(wǎng)絡(luò)或電話訂貨、上門送貨等形式服務(wù)社區(qū)消費(fèi)者。安全則體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是經(jīng)營的商品、提供的服務(wù)是安全的，二是商業(yè)設(shè)施環(huán)境應(yīng)當(dāng)是安全的。社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中后一點(diǎn)往往被忽視，應(yīng)重視人車分流的規(guī)劃，人性化的安全設(shè)計(jì)等商業(yè)設(shè)施環(huán)境安全問題。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)

（1）規(guī)模規(guī)劃

社區(qū)的規(guī)模和位置在很大程度上決定著社區(qū)商業(yè)的規(guī)模。在開發(fā)社區(qū)商業(yè)時(shí)，開發(fā)量和承載量的比例是一個(gè)非常關(guān)鍵且較難把握的問題，若社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營不能實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的增值或利潤尚不能抵租，那么這樣的社區(qū)商業(yè)對(duì)于投資者而言是不具備投資價(jià)值的。如果社區(qū)地處城市邊緣，整個(gè)區(qū)域處于建設(shè)中，配套尚不完善，其商業(yè)的開發(fā)定位在一定程度上要輻射鄰近區(qū)域，但其規(guī)模又不能太大，否則其經(jīng)營壓力就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)企業(yè)身上。如果地處繁華街巷，商業(yè)分布往往沿街展丌，具有外向型特征，在一定程度上就成為城市商業(yè)街的一部分。一般來講，建筑規(guī)模超過60萬平米的項(xiàng)目中，商業(yè)建筑總面積15000平方米左右；建筑面積在10萬平方米以下且周邊商業(yè)配套較齊全的項(xiàng)目，商業(yè)建筑總面積在1000平方米就可以滿足。

（2）業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃應(yīng)在注重更好的為社區(qū)居民服務(wù)全面便捷的同時(shí)，也必須考慮社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營贏利的目的性。由于消費(fèi)市場的容量決定了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和其引入業(yè)態(tài)的種類，因此，首先精準(zhǔn)把握當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民收入水平和消費(fèi)需求程度是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的前提。

盡管不同類型社區(qū)的商業(yè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)存在較大的差異性，但是，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置規(guī)劃具備一定的規(guī)律性。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃分為必備性業(yè)念和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)。必備性業(yè)態(tài)是指滿足居民日?；旧钚枨蟮南M(fèi)，主要包括連鎖超市、便利店、菜場、大眾化餐飲、藥店、理發(fā)店、洗衣店、書報(bào)亭和維修回收點(diǎn)等；指導(dǎo)性業(yè)態(tài)是指滿足居民多樣化、個(gè)性化生活的消費(fèi)，主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、中西餐廳、花店、面包房、美容美發(fā)店、健身房等。根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民收入水平和消費(fèi)需求，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)可從品牌引入、商品陳列、服務(wù)方式等多方面入手，將房屋中介、保潔保綠、維修回收、托幼護(hù)老、洗染彩擴(kuò)等引入社區(qū)。另外，還可進(jìn)一步拓寬社區(qū)的服務(wù)范圍，為民政、勞動(dòng)、衛(wèi)生、體育、街道等部門主辦的法律、就業(yè)、醫(yī)療咨詢、各種服務(wù)技能培訓(xùn)、全民健身、公益事業(yè)和社會(huì)福利事業(yè)等提供活動(dòng)場所，設(shè)立宣傳欄，使社區(qū)同時(shí)成為社區(qū)文化建設(shè)的有效載體。

商業(yè)專家們?cè)诮?jīng)過對(duì)國內(nèi)外一些成功的購物中心進(jìn)行研究之后，得出一個(gè)被眾多商業(yè)專家廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)——52：30：18，即商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，稱之為商業(yè)黃金分割定律。

雖然這個(gè)定律得到了很多商業(yè)專家的肯定，然而在運(yùn)用時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來非常困難。比如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍覺得娛樂面積過大。在中國，由于與購物中心相配套環(huán)節(jié)中的娛樂產(chǎn)業(yè)鏈遠(yuǎn)未成熟，娛樂投入成為一種負(fù)利潤，即娛樂完全是開發(fā)商為了滿足經(jīng)營功能而做出的一種配套投資。由于娛樂的投入較大，經(jīng)營管理難度高，回收周期長，而且經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不如商鋪收租，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商肯定希望娛樂的面積越小越好。

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