文/偉光

美國(guó)人為什么不炒房

文/偉光

“房子是用來住的，不是用來炒的?！?016年12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在部署2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)工作時(shí)，率先明確了這一戰(zhàn)略性定位。這一表述被看作是旨在減弱住房的金融屬性?；仡櫧陙碇袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投機(jī)性炒房被視為快速撈錢的一個(gè)重要手段，大有“全民齊上陣，都拿房子炒”之勢(shì)。而在大洋彼岸的美國(guó)，人們不僅不愿炒房，而且不敢炒房。這是何故？

所謂炒房，是在買入后短時(shí)間內(nèi)賣出獲利。從投資逐利的角度看，在美國(guó)炒房投資回報(bào)率不高。美國(guó)擁有完善的有關(guān)房產(chǎn)買賣的政策法規(guī)和稅收體系，這決定了在美國(guó)炒房很難盈利。

早前，國(guó)信美投置業(yè)投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬在接受采訪時(shí)談道：“有位李女士賣掉她在北京的一套房屋，籌得300多萬元人民幣，在美國(guó)休斯敦買入6套房。她的想法是：每月每套房屋的租金是400多美元，不僅可以把北京的房屋租回來，還能月賺1萬人民幣。”國(guó)信美投是專業(yè)從事美國(guó)及海外房產(chǎn)投資的一家公司，據(jù)稱在美國(guó)具有20多年投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn)。陸鶴壬甚至提出：“在美國(guó)買房投資，除去房產(chǎn)稅等各項(xiàng)費(fèi)用，收益率可以達(dá)到8%，加之租售比較高，六七年就可能收回成本。相比之下，在北京投資一套房產(chǎn)收回成本或許要花上100年?！比欢?，在美國(guó)休斯頓生活多年的華僑很快戳穿了這一造富神話：美國(guó)不同于中國(guó)內(nèi)地，每套房屋都有高昂的養(yǎng)房費(fèi)用——房產(chǎn)稅、個(gè)人收入稅、房屋保險(xiǎn)、房屋維修費(fèi)、花草苗圃管理費(fèi)、空置費(fèi)……這些稅金、費(fèi)用大幅提高了投資者的成本，使投資者無法獲得理想的收益。

在美國(guó)，很多富人不熱衷于炒房，原因有以下幾個(gè)方面：

第一，美國(guó)的房屋升值是一個(gè)漸進(jìn)的過程，很難出現(xiàn)一夜暴漲的現(xiàn)象。如果買了房屋馬上賣，基本無錢可賺。以貸款炒房為例。在美國(guó)，如果一套房屋價(jià)值100萬美元，買房費(fèi)用如下：貸款，80萬美元，利率以6%計(jì)，月供5731.45美元，12個(gè)月須付68777.40美元；地產(chǎn)稅，以房?jī)r(jià)的1.5%計(jì)，一年須付15000美元；過戶費(fèi)等費(fèi)用，約為房?jī)r(jià)的1%，須付10000美元。這一年，除首付的20萬美元外，一共投入約9萬美元。一年后，如果房屋漲到120萬美元，賣房費(fèi)用如下：過戶費(fèi)等費(fèi)用，約為房?jī)r(jià)的1%，須付12000美元；賣房傭金，約為房?jī)r(jià)的5%，須付6萬美元；個(gè)人所得稅，房屋增值20萬美元，要交個(gè)人所得稅，擁有產(chǎn)權(quán)未滿一年即賣掉的房屋，稅收比例高達(dá)35%左右，擁有產(chǎn)權(quán)超過1年以上，賣房時(shí)須繳付20%左右的稅，因此，個(gè)人所得稅至少要交4萬美元。盡管房?jī)r(jià)上漲20萬美元，但買賣房屋的費(fèi)用和所得稅也已接近20萬美元。換言之，如果漲幅達(dá)不到20%，就會(huì)虧損。知情人士指出，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲較慢，實(shí)際上，一年上漲5%就已相當(dāng)可觀。

相較中國(guó)房?jī)r(jià)的巨大漲幅，美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率較低。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1980年至今，在36年間，美國(guó)只有8年房屋平均漲幅超過10%，而且8年中的6年是金融危機(jī)后的泡沫時(shí)段。近期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本和物價(jià)上漲等因素，漲幅大約保持在5%-6%之間。數(shù)據(jù)顯示，在過去的100多年里，美國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒有出現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其在1890年到1990年這100年間，幾乎沒有變化，每年平均增長(zhǎng)只有0.2%。從房?jī)r(jià)漲幅和回報(bào)率角度分析，在美國(guó)，基本不具備炒房的價(jià)值。

第二，美國(guó)屋主必須交房產(chǎn)稅（property-tax），這是一個(gè)非常關(guān)鍵的原因。美國(guó)的房屋每年都需繳納財(cái)產(chǎn)稅。部分城市汽車也需要每年繳稅，它也屬于財(cái)產(chǎn)稅。通常，財(cái)產(chǎn)稅即為房產(chǎn)稅，或者叫房地產(chǎn)稅，因?yàn)槊绹?guó)的房屋是與土地一體的。換言之，在美國(guó)，擁有住房的人，每年需要根據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)值，向政府交納一定數(shù)額的房產(chǎn)持有稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地稅率不同。據(jù)媒體報(bào)道：房產(chǎn)稅大約是房屋市場(chǎng)價(jià)值的0.5%-3.5%。以休斯敦為例，休斯敦房產(chǎn)年稅率較低的是老社區(qū)，約2.6%，新社區(qū)大多在2.9%－3.1%之間，個(gè)別新區(qū)的稅率甚至可能高達(dá)3.2%。在新澤西州的一些地方，房產(chǎn)稅高達(dá)7%，有的州甚至達(dá)到10%。房產(chǎn)稅讓很多美國(guó)有錢人對(duì)買多套房望而卻步：“假如你繳納房屋價(jià)格總額的10%，而你卻不在這個(gè)社區(qū)居住，等于你在資助這個(gè)社區(qū)的教育和治安，給別人享受；即便你不在乎那些，也不要指望靠房屋買賣一夜暴富。”

一位移民休斯敦的華僑說起一件往事：“來休斯敦之前，姐姐和我們合買了一幢花園住宅，用了14萬美元。本以為付清這筆錢，就能安穩(wěn)地住在這房屋里一勞永逸了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)并非如此。姐姐告訴我：‘每年還要付約4000美元。在美國(guó)，不是買下房屋就萬事大吉了，每年還需要繳約3%的房產(chǎn)稅?！瘬Q言之，如果你這套房屋買價(jià)是14萬美元，那么你的地產(chǎn)稅就是每年4200美元。這筆錢是一分都不能少的，?？顚Ｓ?，全部用作該地區(qū)的中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)和當(dāng)?shù)刂伟玻悦绹?guó)的中小學(xué)生是不用交學(xué)費(fèi)的。”

此外，如果房屋漲價(jià)，房產(chǎn)稅會(huì)一起上調(diào)。例如，一個(gè)人買了套房屋花費(fèi)20萬美元，他一年的房產(chǎn)稅就是6000美元。兩年后房屋市場(chǎng)價(jià)漲到30萬美元了，他的房產(chǎn)稅就漲到9000美元了。他可能會(huì)感到非常委屈。但是按照法律，每年多出來的3000美元他也需要按時(shí)支付。這是一筆不小的開銷，法院會(huì)監(jiān)督完成這項(xiàng)工作。

對(duì)于有錢人而言，房產(chǎn)稅是一個(gè)負(fù)擔(dān)嗎？如果買來房屋自己居住，也許每年的房產(chǎn)稅對(duì)他來說構(gòu)不成壓力，但是有一點(diǎn)可以肯定：對(duì)于那些渴望以炒房為手段一夜暴富的人來說，房產(chǎn)稅會(huì)撲滅其胸中熊熊燃燒著的那團(tuán)炒房烈焰。

第三，美國(guó)房屋的持有成本比較高。當(dāng)一個(gè)人有錢想買房時(shí)，一般會(huì)選一個(gè)發(fā)展較好的區(qū)域來購買，而好的區(qū)域一年的地稅約2萬美元。在美國(guó)買房屋還必須買保險(xiǎn)，否則自然災(zāi)害、火災(zāi)發(fā)生時(shí)所有的財(cái)產(chǎn)危害便得不到補(bǔ)償。以休斯敦為例。休斯敦地區(qū)颶風(fēng)發(fā)生概率較高，因此房屋年保險(xiǎn)費(fèi)比較高，自住的房屋大約是房?jī)r(jià)的0.7%左右，商業(yè)出租的房屋保險(xiǎn)費(fèi)更高。

美國(guó)養(yǎng)房貴，主要是因?yàn)槿斯ぐ嘿F。如：獨(dú)立房的房頂、外墻要定期檢查，定期翻新；房屋每年需要使用高壓水清洗；院子要剪草，花園游泳池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；地毯需常洗，磨損后要及時(shí)更新，還有數(shù)不完的其他費(fèi)用。若是聯(lián)棟房、公寓房，房?jī)?nèi)的維修還要自己承擔(dān)，房外的維修雖不用花錢，但需要交物業(yè)費(fèi)，每個(gè)月100-200美元。此外，中央空調(diào)、冰箱、洗碗機(jī)、洗衣機(jī)等電器都是業(yè)主提供的，出現(xiàn)故障還需要及時(shí)維修、更新。

即使房屋無人居住，房主也必須按時(shí)修剪草坪、澆水、鏟雪，及時(shí)進(jìn)行維修。即使房屋無人居住，也需要繳納管理費(fèi)，否則，會(huì)面臨許多法律問題。所以，在美國(guó)進(jìn)行地產(chǎn)投資，多數(shù)是利用給美國(guó)公民的低息貸款、稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行長(zhǎng)線規(guī)模化投資，炒房很難賺到錢。雖然在美國(guó)地產(chǎn)投資比較保險(xiǎn)，但這從來不是一個(gè)能夠在短期內(nèi)獲得回報(bào)的領(lǐng)域，且回報(bào)率較低。因此美國(guó)人買房一般是用于居住，在投資時(shí)更青睞股票、基金或債券等理財(cái)產(chǎn)品。

第四，房屋成交時(shí)，賣主大約要繳納8%-10%的費(fèi)用，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的傭金、各種成交費(fèi)用等，而買主要支付各種過戶費(fèi)用（closing-cost）。

若房屋增值，在持有房屋時(shí)是不繳納支付增值稅的，但房屋一旦進(jìn)行交易，增值的部分就要交稅。換言之，出售房屋后，如果賺錢，需要繳納獲利所得稅。這個(gè)稅率是個(gè)人所得稅的稅率，使用的是超額累進(jìn)稅率，從10%累進(jìn)到35%。以2012年的稅率為例，無論是夫妻聯(lián)合報(bào)稅，還是個(gè)人報(bào)稅，購房后一年內(nèi)賣房，房?jī)r(jià)超過38.835萬美元，稅率是35%。如果賣掉一套房屋，賺了40萬美元，那么需要繳納14萬美元的稅。如果購房后想通過出租獲益，那么要繳納房地產(chǎn)出租收入所得稅。出租房屋的收入所得適用個(gè)人所得稅的稅率。需要說明的是，在美國(guó)，無論本國(guó)人或外國(guó)人，如果將屬于自己的房屋出租，其收入都需要按有關(guān)法規(guī)繳納個(gè)人所得稅。

第五，土地是私人擁有的，政府不賣地，價(jià)格由市場(chǎng)決定。

綜上所述，李女士賣掉她在北京的一套房屋，在美國(guó)休斯敦買入6套房，除去各種稅費(fèi)，每個(gè)月收進(jìn)來的租金大約只剩下15%。如果想要收回300萬資金，至少需要50年的時(shí)間，而且這還是最為樂觀的估算。

知情人說，在美國(guó)買房屋很便宜，但你無法炒房賺錢。金融危機(jī)后，美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，部分別墅幾近免費(fèi)。不少中國(guó)炒房客躍躍欲試，要到美國(guó)抄底買房。但是，遍覽美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多炒房客最終還是放棄了，沒有購買任何一套房屋。其中的主要原因在于需要繳納各種“苛捐雜稅”，基本無利可圖。所以，對(duì)于中國(guó)人排隊(duì)搶購房屋的現(xiàn)象，美國(guó)人無法理解。中國(guó)人僅僅依靠模型、看效果圖就會(huì)受“震撼”而決定買下上百萬的聯(lián)棟房或者公寓，甚至還要連夜排隊(duì)。如此“追捧”現(xiàn)象，在美國(guó)從來沒有發(fā)生過。底特律、洛杉磯和芝加哥均有排隊(duì)買期房的報(bào)道，不過，排隊(duì)的全部都是中國(guó)人。

“房子是用來住的，不是用來炒的”這一點(diǎn)在美國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中有著鮮明的表現(xiàn)。美國(guó)人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。美國(guó)政府一方面是利用政策榨干人的貪婪，另一方面是制定法規(guī)讓人不敢貪婪。

美國(guó)富人不炒房，政府在其中扮演的角色至關(guān)重要。在美國(guó)，大家都知道有兩種東西不能炒：房屋和糧食。美國(guó)政府認(rèn)為這是保障民生的最重要手段，副食品和房屋價(jià)格暴漲，就會(huì)造成社會(huì)動(dòng)蕩。美國(guó)政府不僅僅是頒布一道行政命令來對(duì)此進(jìn)行約束，而是制定一系列房產(chǎn)法規(guī)和稅收政策以控制房?jī)r(jià)，限制炒作，維持社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定。如上文所言，美國(guó)政府通過一系列政策使炒房的投資或投機(jī)成本很高，風(fēng)險(xiǎn)很大，使人無法通過炒房獲得巨額收益，從而大大限制富人的炒房行為。所以，美國(guó)富人只會(huì)為自己買一套供自身居住的豪宅，而不會(huì)像大多數(shù)中國(guó)富人那樣炒房。

炒房客千方百計(jì)想賺大錢，而美國(guó)政府則想方設(shè)法制定政策，設(shè)下門檻，讓炒房客無法輕易獲利。美國(guó)有關(guān)房產(chǎn)買賣的政策法規(guī)，基本是針對(duì)富人中有炒房意愿者而制定的，對(duì)普通百姓來說則形同虛設(shè)。美國(guó)的房產(chǎn)交易政策中有較為溫和的條款：如果這套房屋是自己居住，并住滿兩年，那么賣房時(shí)可享受免稅待遇。房屋交易所賺的錢，若夫妻一起報(bào)稅，50萬內(nèi)可以免稅夫妻分開報(bào)稅，25萬內(nèi)可以免稅。政策制定者十分智慧，具體情況具體對(duì)待。

美國(guó)行之有效的房地產(chǎn)運(yùn)行制度和稅收體系，將美國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比一直控制在3左右。而據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)很多城市目前的房?jī)r(jià)收入比，已達(dá)到28甚至更高，名列世界前茅。相比之下，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高的香港房?jī)r(jià)收入比只有15.6，作為世界大都市的紐約和倫敦，房?jī)r(jià)收入比在10到12之間，而日本東京這一比例只有8。房?jī)r(jià)高，對(duì)于炒房客毫無疑問是一個(gè)巨大的誘惑。相對(duì)中國(guó)而言，美國(guó)社會(huì)各行業(yè)發(fā)展較為均衡，房屋的投資屬性并不強(qiáng)，房產(chǎn)的回報(bào)率更不像國(guó)內(nèi)一些機(jī)構(gòu)宣傳得那么樂觀，房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度也遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)大。“中國(guó)投資者若按國(guó)內(nèi)的投資思維和慣性，肯定會(huì)吃虧。”流傳甚廣的‘北京賣房，休斯敦買房’的投資傳說，更像是海外投資公司的廣告。