創(chuàng)意未來，筑夢(mèng)前行
——房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型高峰論壇綜述

2016年12月26日，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海閔房集團(tuán)共同主辦了“房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型高峰論壇”，在慶祝上海閔房集團(tuán)成立20年之際，特別是在全國上下認(rèn)真學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神之時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士歡聚一堂，共同探討和展望2017年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神

（一）建立長(zhǎng)效機(jī)制

2003年以后中央不斷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)調(diào)控政策，目的就是防止房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，確保社會(huì)協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，自然要思考建立長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于這個(gè)問題，可以從多個(gè)維度來探討，其中主流的看法是：要有好的住房制度，讓老百姓居住水平能夠得到提高；要有好的市場(chǎng)制度，使房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；要有好的土地供應(yīng)政策；要有一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，來引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展到今天已經(jīng)三十年了，房地產(chǎn)企業(yè)從無到有、從小到大，開發(fā)樓盤也越來越高檔、豪華。這里有兩個(gè)問題：第一個(gè)問題是要控制，不控制就會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)，全國房地產(chǎn)業(yè)總體來說還是要去庫存，全國城市加起來有幾十萬億平方米的庫存。第二個(gè)問題是要讓老百姓享受到發(fā)展的紅利，不要“造了很多大樓，老百姓卻說‘這與我無關(guān)’”。要讓老百姓有獲得感，住房消費(fèi)水平就不能太高，房?jī)r(jià)不能居高不下。老百姓希望房?jī)r(jià)很快下降，自己的購買力上升；國家GDP增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)業(yè)拉一把；房企則在轉(zhuǎn)型，希望整條產(chǎn)業(yè)鏈包括海外市場(chǎng)的盈利水平不下落。各方面都有訴求，就會(huì)產(chǎn)生矛盾沖突，這就是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

2015年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是市場(chǎng)分化明顯，所以要“一城一策”，既要有效地進(jìn)行調(diào)控以防止大起大落，又要在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中控制本源，讓更多老百姓享受住房消費(fèi)。如果從這樣的角度來思考房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)，就能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）土地制度改革

抑制泡沫，需要能治標(biāo)又能治本，而且主要是治本，目前采取的一系列政策措施最多只能治標(biāo)。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)治本，就是建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制涉及多方面，如稅收制度、住房制度、投融資制度，甚至市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)管理制度等，這些方面需要進(jìn)行很廣很深的改革。其中最為重要的還是土地制度，它決定了整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系的總體格局?，F(xiàn)在，一些城市供求關(guān)系失衡導(dǎo)致價(jià)格大幅度上漲，出現(xiàn)的泡沫與土地制度有很大的關(guān)聯(lián)。如何保持比較平穩(wěn)的住宅建設(shè)土地供給是很關(guān)鍵的。土地供給不能滿足需求或供求失衡的時(shí)候，其他的改革甚至有可能會(huì)幫倒忙。比如當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)是一個(gè)賣方市場(chǎng)，稅負(fù)稅增加，則有可能被轉(zhuǎn)嫁給買房者，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。在土地交易過程中，地方政府依賴土地財(cái)政，這往往會(huì)對(duì)地價(jià)的確定產(chǎn)生很大的影響。所以，如果土地制度不進(jìn)行合理、良好的調(diào)整和改善，其他的改革盡管能做，但其效果可能會(huì)不盡如人意，甚至在特殊條件下還可能帶來一些問題。要解決這個(gè)問題，最關(guān)鍵的還是要把土地財(cái)政因素剔除。

（三）抑制資產(chǎn)泡沫

2016年下半年以來，三次中央政治局會(huì)議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了要求：7月26日從降成本的角度重點(diǎn)提到抑制資產(chǎn)泡沫；10月28日指出，重要的是抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)；12月9日要求加快適應(yīng)國情和市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。12月14－16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫需防止出現(xiàn)大起大落，要在宏觀上管住貨幣，要支持合理的自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資、投機(jī)性購房，要綜合運(yùn)用金融土地財(cái)稅投資，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，我國的貨幣政策應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格、抑制資產(chǎn)泡沫，這是對(duì)原有貨幣政策目標(biāo)的重大拓展。以往的貨幣政策目標(biāo)通常被表述為“穩(wěn)定國際收支平衡”。此外，國家也將匯率穩(wěn)定、金融市場(chǎng)穩(wěn)定等作為貨幣政策的目標(biāo)，注重抑制資產(chǎn)泡沫，著力防止資產(chǎn)泡沫。措施在不斷加碼，抓住了主要矛盾的主要方面。

可能有人會(huì)說，同樣的貨幣政策環(huán)境下，為什么有的城市房?jī)r(jià)上漲，有的城市去庫存尚未顯效？對(duì)此，可從貨幣的流動(dòng)性和房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)方面思考。

（四）人民幣匯率問題

2017年，無論是內(nèi)部因素還是外部因素，都會(huì)對(duì)人民幣帶來進(jìn)一步的貶值壓力，但人民幣不會(huì)加大步伐貶值，貶值幅度比2016年小的可能性比較大。相對(duì)來說，人民幣還是比較堅(jiān)挺的，很多發(fā)展中國家的貨幣都出現(xiàn)了對(duì)美元很大的貶值。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出有關(guān)匯率的一些要求，要在加大彈性的情況下，仍保持人民幣在合理均衡水平上的匯率基本穩(wěn)定。會(huì)議在應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)方面的具體表述，明確提出2017年匯率要在合理均衡的水平上提高。這是匯率政策的要求。

最近兩年的美元升值對(duì)發(fā)展中國家造成了巨大壓力，尤其是巴西、南非等國家，其貨幣兌美元的貶值幅度不是10%、20%，而是40%甚至更高，國家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。再來看中國，如果人民幣匯率在短期內(nèi)持續(xù)大幅度地上升，宏觀經(jīng)濟(jì)必定會(huì)被它拖累。所以，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求保持匯率的基本穩(wěn)定，是非常有針對(duì)性的。

二、2017年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

（一）中國經(jīng)濟(jì)的L型走勢(shì)

2016-2017年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行可能是一個(gè)L型的走勢(shì)，目前正處在拐點(diǎn)上。2017年是最關(guān)鍵的一年，我們不能掉以輕心。外部環(huán)境的不確定性非常大，可能是全球金融危機(jī)之后八九年來我們所遇到的最惡劣的外部環(huán)境。對(duì)于2017年在貿(mào)易保護(hù)領(lǐng)域?qū)?huì)遭遇的沖擊和壓力，我們要高度地關(guān)注，準(zhǔn)備好預(yù)案，出了問題要兵來將擋。

（二）調(diào)控政策的影響

2016年10月出臺(tái)的住房新政對(duì)2017年有影響，2016年的成交活躍也對(duì)2017年有拉動(dòng)。就按揭貸款來說，2016年11月的按揭貸款有很高的增速。而買房后半年甚至一年再進(jìn)行裝修都是完全可能的。因此，買房對(duì)于其后一段時(shí)間的消費(fèi)都會(huì)帶來拉動(dòng)。2017年的消費(fèi)狀況應(yīng)該說是正面的，但投資可能在2017年下半年會(huì)有所回落，上半年還是能保持和現(xiàn)在差不多的增速，政策的真正效應(yīng)要到明年下半年才能顯現(xiàn)。

現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)業(yè)投資已處于歷史上比較低的水平，2014年的增速是10%，2013年是20%，這幾年則持續(xù)大幅度回落，現(xiàn)在已經(jīng)回落到個(gè)位數(shù)，2016年在6%-7%的水平波動(dòng)，2017年會(huì)稍有回落，但不會(huì)出現(xiàn)更大幅度的下降，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)還是有投資需求的。比如現(xiàn)在一、二線城市成交活躍，價(jià)格飛漲，開發(fā)商只要有機(jī)會(huì)就會(huì)進(jìn)行投資，因?yàn)檫@些市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，需要向市場(chǎng)提供好的住宅。所以，即使2017年房地產(chǎn)業(yè)投資有所回落，但其仍有很大的發(fā)展空間。到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響還是比較大的。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)影響比較大，這是正常現(xiàn)象，因?yàn)槲覀冞€是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國家，城鎮(zhèn)化發(fā)展導(dǎo)致對(duì)住宅的需求不斷增長(zhǎng)。未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)保持較高的增速，原因有二：第一，城鎮(zhèn)化有很大的發(fā)展空間；第二，人們的家庭收入水平會(huì)持續(xù)上升，改善性需求在未來一段時(shí)間內(nèi)將大量釋放。在這種情況下，雖說去庫存很重要，但也不必操之過急。

（三）結(jié)構(gòu)性矛盾

以消費(fèi)者角度來看，現(xiàn)在面臨著幾個(gè)問題：一是國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十年的高速發(fā)展和高速增長(zhǎng)后告別了“黃金時(shí)代”；二是土地稀缺造成“地王”頻現(xiàn)；三是政府的限價(jià)、限購、限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壓制；四是以往老百姓只要有房住就可以了，現(xiàn)在老百姓從溫飽向小康、從小康向富裕轉(zhuǎn)化，開始對(duì)房屋的生態(tài)環(huán)境、文化休閑設(shè)施進(jìn)行綜合考量。

以往的房地產(chǎn)業(yè)只關(guān)注建筑產(chǎn)品，現(xiàn)在開始關(guān)注老百姓越來越高的住房要求，需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新。

（四）發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國的投資影響比較大，它直接拉動(dòng)投資的比重現(xiàn)在是18%，間接拉動(dòng)的比重達(dá)到35%-40%，拉動(dòng)了對(duì)制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的投資。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)影響也比較大。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，比如說成交量大幅度上升到一定程度后的萎縮或放緩增長(zhǎng)步伐，以及房地產(chǎn)業(yè)投資的收縮，都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來一系列的影響。

2016年的樓市成交量可以說是歷史最高之一，銀行投放的按揭貸款也是歷史最多。若要預(yù)測(cè)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，我們認(rèn)為還需要對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)行狀況作更深入的分析。從消費(fèi)來看，雖然2017年樓市銷售增速肯定會(huì)回落，銷售量也絕對(duì)會(huì)減少，但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)2017年消費(fèi)的拉動(dòng)，不僅要看2017年的成交量，還要看2016年甚至更早以前的成交量，因?yàn)榉课莩山粚?duì)消費(fèi)的拉動(dòng)是滯后的。

（五）對(duì)銀行業(yè)“愛憎分明”

2016年銀行業(yè)的日子過得并不比房地產(chǎn)業(yè)好，因?yàn)殂y行提供了大量的住房按揭貸款，也同樣受到各種不同程度的批評(píng)。2017年的住房信貸政策應(yīng)該“愛憎分明”，即該支持的還是要繼續(xù)大力支持，該抑制的就要抑制，該打壓的要堅(jiān)決打壓。這也是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神——“住房不是用來炒的，是用來住的”，對(duì)于首次置業(yè)、改善性需求這些非常明確的自住需求，還是要支持。房貸不應(yīng)縮減，在這個(gè)領(lǐng)域，只要有需求，就要保持合理的信貸支持力度。對(duì)于非自住性的投資或投機(jī)，買房用來交易的意圖非常明確的行為，就要絕對(duì)收緊信貸，不給予任何杠桿的支持。銀行要能更好地鑒別是不是假離婚，是不是有多套房。只有這樣，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持相對(duì)平穩(wěn)，控制住泡沫。住房信貸政策應(yīng)該朝著這個(gè)方向努力。

（六）企業(yè)海外投資

不是所有企業(yè)都適合到海外投資的，企業(yè)要考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略。如果在國內(nèi)發(fā)展很好，國內(nèi)項(xiàng)目的收益率高，對(duì)國外情況又不是很了解，就沒有必要去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟走出國門，在一個(gè)全新的環(huán)境面對(duì)語言、法律、文化的差異，肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。企業(yè)“走出去”有幾個(gè)誘因：一是在國內(nèi)發(fā)展遇到了瓶頸。二是看到海外房地產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型

要理性對(duì)待企業(yè)的轉(zhuǎn)型。今天的房地產(chǎn)企業(yè)考慮創(chuàng)新轉(zhuǎn)型時(shí)，一定要將其與區(qū)域開發(fā)、城市的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密結(jié)合起來，從而使企業(yè)更健康，發(fā)揮更大的作用，在社會(huì)發(fā)展中負(fù)起自己應(yīng)盡的職責(zé)。轉(zhuǎn)型不等于轉(zhuǎn)行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，結(jié)合目前行業(yè)動(dòng)態(tài)可歸納為以下幾個(gè)特點(diǎn)。

一是“深”。過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較粗放，土地在增多，房?jī)r(jià)在漲，盈利比較容易。盡管這兩年利潤(rùn)還在漲，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，利潤(rùn)下降是必然的。很多企業(yè)便在整條產(chǎn)業(yè)鏈上做文章，降能增效，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)加以優(yōu)化。

二是“加”。這兩年房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展有兩種趨勢(shì)：一是利用現(xiàn)代科技發(fā)展企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的市場(chǎng)；二是增加企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，延伸行業(yè)鏈。比如房地產(chǎn)＋互聯(lián)網(wǎng)的概念可使供應(yīng)成本降低?！胺康禺a(chǎn)＋”前幾年的優(yōu)勢(shì)是向其他領(lǐng)域拓展，比如在很多城市，開發(fā)商打造傳統(tǒng)公寓加房產(chǎn)金融?！胺康禺a(chǎn)＋”，可以加文化以提高整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值附加值，可以加生態(tài)以優(yōu)化消費(fèi)者居住的環(huán)境，還可以加科技?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的已經(jīng)不是建筑產(chǎn)品了，也不是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是創(chuàng)意作品。從產(chǎn)品到創(chuàng)意，把生產(chǎn)推到原創(chuàng)層面上去，是非常有戰(zhàn)略意義的。

三是“擴(kuò)”。擴(kuò)容有兩個(gè)方面：一方面是擴(kuò)大規(guī)模、擴(kuò)展地盤；另一方面是擴(kuò)大功能，即到海外發(fā)展?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)的“走出去”，其實(shí)際客戶還是國內(nèi)需求，如留學(xué)、移民。中國房地產(chǎn)企業(yè)要真的在海外站穩(wěn)腳跟，須有一定比例的海外客戶。這幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)向海外擴(kuò)展已成為一種趨勢(shì)。

四是“轉(zhuǎn)”。有些房產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)由于種種原因開始適度的轉(zhuǎn)行了。更多的企業(yè)則選擇轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型從產(chǎn)業(yè)和企業(yè)發(fā)展角度看，就是在原來的基礎(chǔ)上加點(diǎn)什么。但有些企業(yè)由于種種原因選擇不轉(zhuǎn)，即使轉(zhuǎn)也有怎么轉(zhuǎn)、如何轉(zhuǎn)好的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，應(yīng)該把面向高端和面向大眾這兩個(gè)市場(chǎng)作清晰的切割。企業(yè)有時(shí)會(huì)一味地發(fā)展高端產(chǎn)品而忽視了中低端產(chǎn)品，認(rèn)為中低端產(chǎn)品市場(chǎng)不如高端產(chǎn)品市場(chǎng)來得開放。普及和提高、面向大眾和面向社會(huì)精英，兩個(gè)市場(chǎng)最好能兼顧。

（二）閔行集團(tuán)的轉(zhuǎn)型發(fā)展

20年前，區(qū)房地局下屬20家國有生產(chǎn)單位組成了閔行集團(tuán)公司，受權(quán)管理全區(qū)的直管公房。10年前，在閔行區(qū)委、區(qū)政府推進(jìn)國有企業(yè)和集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革工作中，按現(xiàn)代企業(yè)制度組建了上海閔行置業(yè)發(fā)展有限公司，把房地產(chǎn)開發(fā)與管理分離。20年來，閔房集團(tuán)從無到有，從弱到強(qiáng)，從國企到民營(yíng)，從過去每天支付銀行利息20萬、30萬，到現(xiàn)在每天上交稅收70萬、100萬，連續(xù)兩屆躋身上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。

在這20年里，集團(tuán)累計(jì)開發(fā)了120萬平方米的居住小區(qū)，鳳凰城和江南御府獲得上海市優(yōu)秀住宅金獎(jiǎng)，閔行老街和七寶老街的舊區(qū)改造項(xiàng)目歷時(shí)13年，總共投資達(dá)15個(gè)億。最近，集團(tuán)與上海交通大學(xué)媒體與設(shè)計(jì)學(xué)院達(dá)成協(xié)議，共建以創(chuàng)意創(chuàng)新科技服務(wù)轉(zhuǎn)化為主題的產(chǎn)學(xué)研合作企業(yè)，建立一個(gè)展示、轉(zhuǎn)化平臺(tái)，依托交通大學(xué)的科研力量，把科研成果加以展示和市場(chǎng)化，同時(shí)把上海的海派建筑文化傳揚(yáng)到海外，將中國的“和”與“合”、生活哲學(xué)、居住文化做成產(chǎn)品去海外發(fā)揚(yáng)光大。2014年，集團(tuán)開始涉足澳大利亞悉尼市場(chǎng)，啟動(dòng)了多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其中有住宅地產(chǎn)，也有商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。特別是2016年成功收購了具有120年歷史的格倫雷莊園，準(zhǔn)備在那里建一個(gè)旅游、度假、會(huì)務(wù)、休閑基地。

集團(tuán)經(jīng)過20年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、多元化發(fā)展的企業(yè)，其目前的戰(zhàn)略方針為16個(gè)字：“立足主業(yè)，多元發(fā)展，世界舞臺(tái)，上海表達(dá)”。

（整理：周明）