文/王瑞紅

房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制是穩(wěn)定樓市的手段

文/王瑞紅

2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)市場泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

“房子是用來住的，不是用來炒的”

2016年12月9日的政治局會議提出：“明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?！?月26日的政治局會議則提出：降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。有專家分析稱，抑制資產(chǎn)泡沫主要是抑制房地產(chǎn)市場泡沫。目前，資產(chǎn)泡沫可能指的是房地產(chǎn)市場泡沫，房地產(chǎn)業(yè)成本高，抑制了其他一些行業(yè)的發(fā)展，也攫取了其他一些行業(yè)的利潤。

基于此，中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示：要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置土地和低效使用的土地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

事實上，“長效機(jī)制”這一概念早已提出。國務(wù)院發(fā)展研究中心早在2013年就召開過“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制建議”的課題報告評估會，國家發(fā)改委、財政部、住建部、社科院、清華大學(xué)及中房協(xié)等多位專家參會，群策群力，但由于難度大，最終沒有給出明確的答案。時任中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長的朱中一說：“長效機(jī)制沒有五年時間難以出臺，并應(yīng)當(dāng)在改革過程中根據(jù)市場情況進(jìn)行實時更新。”

2015年4月30日的政治局會議在分析研究經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作時提出：“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。”建立“長效機(jī)制”的呼聲由來已久，但落實時卻似乎一次次“打水漂”，歷來的調(diào)控政策多是“限貸、限購、控制地產(chǎn)商資金來源”等短期調(diào)控措施，因此，有不少分析人士擔(dān)憂“長效機(jī)制”的建立要落空。此次，中央首次明確房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制五大手段，給市場吃了一顆“定心丸”，預(yù)計未來相關(guān)配套政策也將推出。

尤為重要的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了2017年中國樓市的發(fā)展方向，其中最引人注目的，就是“房子是用來住的，不是用來炒的”的定調(diào)。以往政策對于同時具備消費(fèi)品和投資品雙重屬性的房地產(chǎn)，并沒有作過明確定位。這次把“用來住”的屬性特別強(qiáng)調(diào)出來，意味著未來的房地產(chǎn)政策必然還會繼續(xù)向打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)。

房地產(chǎn)最基本價值是改善人的生活

此前陷于資本市場“野蠻人”漩渦的房地產(chǎn)企業(yè)萬科曾有個著名的口號：讓建筑贊美生命。說到底，房地產(chǎn)業(yè)存在的最基本價值依然是改善人們的生活。但房價過快上漲造成的房價收入倒掛，越來越使“擁有一套住房”異化為人們生活的壓力。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對住房的定調(diào)，顯然能有效疏解人們有關(guān)房價上漲不確定性的許多心理困境。

退一步講，若從投資角度來判斷一個城市或區(qū)域樓市的起落，如果沒有人口的聚集，投資和投機(jī)帶來的往往只會是一小波熱潮。住房雖有投資屬性，但最終還是要回歸居住本身。遠(yuǎn)離了居住屬性的房產(chǎn)市場，注定無法久撐，因為如果沒有人住，建筑本身也就失去了存在的價值。所以，在回歸居住屬性的核心定調(diào)，兼有多個工具啟動調(diào)控的環(huán)境之中，未來的房地產(chǎn)市場大體上很難再出現(xiàn)快速上漲的走勢。對有自住需求的購房人來說，這無疑是個積極的信號；而那些熱衷于樓市投機(jī)的人，面臨的恐怕將是沉重的資金和心理壓力。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛表示，要打破投資投機(jī)的利益機(jī)制，最直接的方法就是建立適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)、土地市場利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機(jī)制。為什么錢都往房地產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)移？根本原因是其利潤過高。通俗來說，一個行業(yè)因為有壟斷所以利益分配不平均，造成高額壟斷利潤，利潤平均化就是要打破壟斷?？傮w上來說，這涉及土地制度、金融制度、財稅制度等三個層面的問題。這些支撐了房地產(chǎn)市場和土地市場的壟斷，造成大規(guī)模的投資投機(jī)行為的出現(xiàn)。

從政策角度看，2016年各地為應(yīng)對房價過快上漲陸續(xù)出臺的“因城施策”限購限貸政策，在2017年里將獲得緩沖空間。2016年，許多城市的房價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲，但硬幣的另一面是部分區(qū)域樓市“去庫存”任務(wù)依然艱巨，更有房價“大起”背后存在投機(jī)炒作的嫌疑。有起則有落，在大起之后，更需防范的是大落的可能性，畢竟，大落也無益于“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

如何防止這樣的“大起大落”？建立保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制至關(guān)重要。因此，這次經(jīng)濟(jì)工作會議也首次給出了明確的工具箱：用金融、土地、財稅、投資、立法等五大抓手，調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。尤其在金融方面，這些年來的利率和貸款門檻的適當(dāng)調(diào)整變化，能有效地對需求進(jìn)行抑制。土地和投資，本質(zhì)上是對土地和庫存這一供給端的調(diào)節(jié)，要適當(dāng)通過釋放不同梯隊的城市土地，來實現(xiàn)人口疏解和房價穩(wěn)定雙重目的，有賴于土地供應(yīng)釋放及后續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)投資調(diào)整。

除金融、土地、投資之外，特別值得關(guān)注的是此次經(jīng)濟(jì)工作會議提到的財稅和立法，其中最核心的還是房地產(chǎn)稅。這不僅是因為在推動房地產(chǎn)稅落地過程中存在避免增加稅負(fù)的問題，還因為房地產(chǎn)市場本身特別是房地產(chǎn)權(quán)的界定和保護(hù)立法仍有待完善和明確。這是啟用房地產(chǎn)稅所面臨的現(xiàn)實顧慮，也是亟待解決的重要問題。

確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)所需

可以說，2016年以來，許多一、二線城市房價非理性上漲，已引發(fā)各界對其負(fù)面影響的擔(dān)憂，并產(chǎn)生了中國經(jīng)濟(jì)能否擺脫房地產(chǎn)業(yè)依賴的疑問。由此，自2016年9月30日起，各個熱點城市紛紛出臺或加碼限購、限貸政策。就房地產(chǎn)業(yè)而言，各地出臺的限購、限貸政策效果初顯。中國指數(shù)研究院發(fā)布的2016年11月全國百城住宅價格指數(shù)顯示，監(jiān)管層密切監(jiān)控的16個重點城市新房價格漲幅較10月進(jìn)一步收窄。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年12月數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始小幅回落。

實際上，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱十余年，早在前兩年就已出現(xiàn)整體性過剩，三、四線城市則有大量庫存。本輪熱點城市房價上漲，除了部分供需因素外，大城市房地產(chǎn)超越居住屬性、金融資本化乃是重要原因。同時，大城市房價的非理性上漲給中國經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，如此一來，決策層對房地產(chǎn)業(yè)“揮淚斬馬謖”，減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對其依賴度，就顯得十分必要與迫切了。

然而，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)失去價值，相反，房地產(chǎn)業(yè)在不遠(yuǎn)的將來依舊是中國經(jīng)濟(jì)的重要貢獻(xiàn)力量。這從房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)占比亦可見一斑。以美國為例，房地產(chǎn)行業(yè)為GDP增長第一貢獻(xiàn)大戶，占比為11%。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)業(yè)2016年前三季度GDP增長貢獻(xiàn)率為8%，如果算上整條產(chǎn)業(yè)鏈的拉動能力，占GDP的比重可能高達(dá)20%。

基于此，政治局會議在研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時，提出了建立房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的建議。而歷次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，均以限購、限貸甚至限價為主，更多是針對樓市短期需求的調(diào)控，雖然暫時遏制了房價上漲勢頭，但由于并未改變市場根本供求關(guān)系，一旦政策放松，房價可能很快出現(xiàn)報復(fù)性反彈。因此，理應(yīng)適時出臺貨幣、財稅和土地政策，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重大意義，就是找到改革支點，開創(chuàng)發(fā)展新局面，把握住復(fù)興之路上的“關(guān)鍵節(jié)點”，引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)的新方位，進(jìn)而為實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢提供新支撐、新保障、新動力。針對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了樓市發(fā)展方向，釋放出新型城鎮(zhèn)化背景下以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期的積極信號，對于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場調(diào)研部）