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        房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制是穩(wěn)定樓市的手段

        2017-03-22 05:30:31王瑞紅
        上海房地 2017年2期
        關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)

        文/王瑞紅

        房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制是穩(wěn)定樓市的手段

        文/王瑞紅

        2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào),要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)市場泡沫,又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

        “房子是用來住的,不是用來炒的”

        2016年12月9日的政治局會議提出:“明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?!?月26日的政治局會議則提出:降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。有專家分析稱,抑制資產(chǎn)泡沫主要是抑制房地產(chǎn)市場泡沫。目前,資產(chǎn)泡沫可能指的是房地產(chǎn)市場泡沫,房地產(chǎn)業(yè)成本高,抑制了其他一些行業(yè)的發(fā)展,也攫取了其他一些行業(yè)的利潤。

        基于此,中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示:要落實地方政府主體責(zé)任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置土地和低效使用的土地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

        事實上,“長效機(jī)制”這一概念早已提出。國務(wù)院發(fā)展研究中心早在2013年就召開過“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制建議”的課題報告評估會,國家發(fā)改委、財政部、住建部、社科院、清華大學(xué)及中房協(xié)等多位專家參會,群策群力,但由于難度大,最終沒有給出明確的答案。時任中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長的朱中一說:“長效機(jī)制沒有五年時間難以出臺,并應(yīng)當(dāng)在改革過程中根據(jù)市場情況進(jìn)行實時更新。”

        2015年4月30日的政治局會議在分析研究經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作時提出:“要完善市場環(huán)境,盤活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。”建立“長效機(jī)制”的呼聲由來已久,但落實時卻似乎一次次“打水漂”,歷來的調(diào)控政策多是“限貸、限購、控制地產(chǎn)商資金來源”等短期調(diào)控措施,因此,有不少分析人士擔(dān)憂“長效機(jī)制”的建立要落空。此次,中央首次明確房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制五大手段,給市場吃了一顆“定心丸”,預(yù)計未來相關(guān)配套政策也將推出。

        尤為重要的是,中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了2017年中國樓市的發(fā)展方向,其中最引人注目的,就是“房子是用來住的,不是用來炒的”的定調(diào)。以往政策對于同時具備消費(fèi)品和投資品雙重屬性的房地產(chǎn),并沒有作過明確定位。這次把“用來住”的屬性特別強(qiáng)調(diào)出來,意味著未來的房地產(chǎn)政策必然還會繼續(xù)向打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)。

        房地產(chǎn)最基本價值是改善人的生活

        此前陷于資本市場“野蠻人”漩渦的房地產(chǎn)企業(yè)萬科曾有個著名的口號:讓建筑贊美生命。說到底,房地產(chǎn)業(yè)存在的最基本價值依然是改善人們的生活。但房價過快上漲造成的房價收入倒掛,越來越使“擁有一套住房”異化為人們生活的壓力。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對住房的定調(diào),顯然能有效疏解人們有關(guān)房價上漲不確定性的許多心理困境。

        退一步講,若從投資角度來判斷一個城市或區(qū)域樓市的起落,如果沒有人口的聚集,投資和投機(jī)帶來的往往只會是一小波熱潮。住房雖有投資屬性,但最終還是要回歸居住本身。遠(yuǎn)離了居住屬性的房產(chǎn)市場,注定無法久撐,因為如果沒有人住,建筑本身也就失去了存在的價值。所以,在回歸居住屬性的核心定調(diào),兼有多個工具啟動調(diào)控的環(huán)境之中,未來的房地產(chǎn)市場大體上很難再出現(xiàn)快速上漲的走勢。對有自住需求的購房人來說,這無疑是個積極的信號;而那些熱衷于樓市投機(jī)的人,面臨的恐怕將是沉重的資金和心理壓力。

        中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛表示,要打破投資投機(jī)的利益機(jī)制,最直接的方法就是建立適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)、土地市場利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機(jī)制。為什么錢都往房地產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)移?根本原因是其利潤過高。通俗來說,一個行業(yè)因為有壟斷所以利益分配不平均,造成高額壟斷利潤,利潤平均化就是要打破壟斷??傮w上來說,這涉及土地制度、金融制度、財稅制度等三個層面的問題。這些支撐了房地產(chǎn)市場和土地市場的壟斷,造成大規(guī)模的投資投機(jī)行為的出現(xiàn)。

        從政策角度看,2016年各地為應(yīng)對房價過快上漲陸續(xù)出臺的“因城施策”限購限貸政策,在2017年里將獲得緩沖空間。2016年,許多城市的房價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲,但硬幣的另一面是部分區(qū)域樓市“去庫存”任務(wù)依然艱巨,更有房價“大起”背后存在投機(jī)炒作的嫌疑。有起則有落,在大起之后,更需防范的是大落的可能性,畢竟,大落也無益于“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

        如何防止這樣的“大起大落”?建立保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制至關(guān)重要。因此,這次經(jīng)濟(jì)工作會議也首次給出了明確的工具箱:用金融、土地、財稅、投資、立法等五大抓手,調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。尤其在金融方面,這些年來的利率和貸款門檻的適當(dāng)調(diào)整變化,能有效地對需求進(jìn)行抑制。土地和投資,本質(zhì)上是對土地和庫存這一供給端的調(diào)節(jié),要適當(dāng)通過釋放不同梯隊的城市土地,來實現(xiàn)人口疏解和房價穩(wěn)定雙重目的,有賴于土地供應(yīng)釋放及后續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)投資調(diào)整。

        除金融、土地、投資之外,特別值得關(guān)注的是此次經(jīng)濟(jì)工作會議提到的財稅和立法,其中最核心的還是房地產(chǎn)稅。這不僅是因為在推動房地產(chǎn)稅落地過程中存在避免增加稅負(fù)的問題,還因為房地產(chǎn)市場本身特別是房地產(chǎn)權(quán)的界定和保護(hù)立法仍有待完善和明確。這是啟用房地產(chǎn)稅所面臨的現(xiàn)實顧慮,也是亟待解決的重要問題。

        確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)所需

        可以說,2016年以來,許多一、二線城市房價非理性上漲,已引發(fā)各界對其負(fù)面影響的擔(dān)憂,并產(chǎn)生了中國經(jīng)濟(jì)能否擺脫房地產(chǎn)業(yè)依賴的疑問。由此,自2016年9月30日起,各個熱點城市紛紛出臺或加碼限購、限貸政策。就房地產(chǎn)業(yè)而言,各地出臺的限購、限貸政策效果初顯。中國指數(shù)研究院發(fā)布的2016年11月全國百城住宅價格指數(shù)顯示,監(jiān)管層密切監(jiān)控的16個重點城市新房價格漲幅較10月進(jìn)一步收窄。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年12月數(shù)據(jù)顯示,11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始小幅回落。

        實際上,房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱十余年,早在前兩年就已出現(xiàn)整體性過剩,三、四線城市則有大量庫存。本輪熱點城市房價上漲,除了部分供需因素外,大城市房地產(chǎn)超越居住屬性、金融資本化乃是重要原因。同時,大城市房價的非理性上漲給中國經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面效應(yīng)逐漸顯現(xiàn),如此一來,決策層對房地產(chǎn)業(yè)“揮淚斬馬謖”,減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對其依賴度,就顯得十分必要與迫切了。

        然而,這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)失去價值,相反,房地產(chǎn)業(yè)在不遠(yuǎn)的將來依舊是中國經(jīng)濟(jì)的重要貢獻(xiàn)力量。這從房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)占比亦可見一斑。以美國為例,房地產(chǎn)行業(yè)為GDP增長第一貢獻(xiàn)大戶,占比為11%。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),中國房地產(chǎn)業(yè)2016年前三季度GDP增長貢獻(xiàn)率為8%,如果算上整條產(chǎn)業(yè)鏈的拉動能力,占GDP的比重可能高達(dá)20%。

        基于此,政治局會議在研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時,提出了建立房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的建議。而歷次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,均以限購、限貸甚至限價為主,更多是針對樓市短期需求的調(diào)控,雖然暫時遏制了房價上漲勢頭,但由于并未改變市場根本供求關(guān)系,一旦政策放松,房價可能很快出現(xiàn)報復(fù)性反彈。因此,理應(yīng)適時出臺貨幣、財稅和土地政策,確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

        2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重大意義,就是找到改革支點,開創(chuàng)發(fā)展新局面,把握住復(fù)興之路上的“關(guān)鍵節(jié)點”,引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)的新方位,進(jìn)而為實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢提供新支撐、新保障、新動力。針對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展,中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了樓市發(fā)展方向,釋放出新型城鎮(zhèn)化背景下以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期的積極信號,對于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

        (作者單位;山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場調(diào)研部)

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