徐朋

（新華網(wǎng)股份有限公司）

目前，我國(guó)已步入深度老齡社會(huì)，60周歲以上老齡人口已達(dá)2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為適應(yīng)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀，國(guó)家相繼出臺(tái)了系列政策，支持國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)模式創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)尚處于探索階段，本文在分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上，注重探討了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)，以期為我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，提供可行性參考建議。

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式規(guī)劃設(shè)計(jì)

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興地產(chǎn)形式，涵蓋了房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、旅游等行業(yè)。這種地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)相結(jié)合的模式，具有“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”雙重屬性，體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題。其依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供適老房產(chǎn)，以寓居于樂(lè)的形式，來(lái)充分滿(mǎn)足老年人居住和生活所需。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型主要有保險(xiǎn)資金建設(shè)的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以環(huán)境優(yōu)美的商品房小區(qū)輔以針對(duì)老年人特點(diǎn)專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。其建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃和裝飾標(biāo)準(zhǔn)接近高端住宅產(chǎn)品，并融入了適老化設(shè)計(jì)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體娛樂(lè)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，都實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)與優(yōu)質(zhì)健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，不僅很好地適應(yīng)了我國(guó)人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”。

在老齡化加劇和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起了各國(guó)的強(qiáng)烈關(guān)注，并從理論與實(shí)踐維度展開(kāi)了一系列的研究、討論。在20世紀(jì)60年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家就已開(kāi)始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)；但我國(guó)目前還處于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在較多的問(wèn)題，并面臨較大的市場(chǎng)、融資、政策等風(fēng)險(xiǎn)，契合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老住宅建設(shè)也尚缺少經(jīng)驗(yàn)。因此，有必要針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行探討。

一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r動(dòng)態(tài)

我國(guó)在2000年開(kāi)始進(jìn)入老齡社會(huì)，現(xiàn)已成為世界老年人口最多的國(guó)家，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中期，60歲以上老年人口將超過(guò)5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求缺口越來(lái)越大。十八大提出要“大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和老齡產(chǎn)業(yè)”，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高效率、低成本、可持續(xù)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)盡快實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、舒適化、知識(shí)化。然而，在實(shí)踐中，完整的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條尚未完全形成，也沒(méi)有制定單獨(dú)的老齡產(chǎn)業(yè)政策，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與服務(wù)能力，不能有效滿(mǎn)足社會(huì)所需，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照料養(yǎng)老，7%的老年人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人通過(guò)入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)類(lèi)型大致可分為三類(lèi)：一是收費(fèi)較低的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；二是以社區(qū)敬老院為主的民營(yíng)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類(lèi)機(jī)構(gòu)享受政府補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，擁有專(zhuān)門(mén)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，不過(guò)多數(shù)都經(jīng)營(yíng)效益不佳；三是民辦大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多存在于一、二線(xiàn)城市，投資者包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)等企業(yè)，配備有醫(yī)療、娛樂(lè)、生活等完善的設(shè)施，收費(fèi)較高，一般采用會(huì)員制或銷(xiāo)售形式回籠資金。社區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)當(dāng)前一種新型的養(yǎng)老方式，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)后，現(xiàn)已在全國(guó)開(kāi)始推廣。它依托社區(qū)平臺(tái)，通過(guò)整合社區(qū)各類(lèi)服務(wù)資源，為老年人提供日間居家養(yǎng)老服務(wù)，不過(guò)因剛剛起步，服務(wù)專(zhuān)業(yè)水平不高，社會(huì)知曉率也比較低。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式采用的是“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”的方式。投資資金主要由開(kāi)發(fā)商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險(xiǎn)資金、國(guó)有資本（政府財(cái)政投入和國(guó)企投入的資金）、房地產(chǎn)投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過(guò)稅收和財(cái)政補(bǔ)貼等方式，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的扶持。另外，也通過(guò)金融、政策等為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障，但要推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，還需要政府從更深層次上提供強(qiáng)有力的支持。

二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式優(yōu)化思考

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展前景非常廣闊，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，必須要立足我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，在借鑒國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，堅(jiān)持以人為本，綜合考量產(chǎn)品區(qū)位、客戶(hù)群體、盈利模式等，同時(shí)，將地產(chǎn)與相關(guān)配套設(shè)施有機(jī)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，建設(shè)綜合型老年公寓、規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較青睞的一種方式。這類(lèi)老年公寓將居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，除建有適老性住宅外，還配套建設(shè)了社區(qū)公園、健身場(chǎng)地和康復(fù)醫(yī)療活動(dòng)中心、娛樂(lè)中心等基礎(chǔ)設(shè)施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時(shí)，老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社工提供的服務(wù)，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式在服務(wù)上注重創(chuàng)新，在投資上大都具有多元化特點(diǎn)。萬(wàn)科、保利等一些知名地產(chǎn)商，其麾下不少地產(chǎn)項(xiàng)目中，都相繼增加了適老性設(shè)計(jì)，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽(yáng)人生，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。例如，上海萬(wàn)科全齡社區(qū)是棲城與上海萬(wàn)科共同打造的項(xiàng)目，采用的是新都市主義風(fēng)格，其中56%為涉老化產(chǎn)品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護(hù)型養(yǎng)老公寓及涉老配套設(shè)施等，分為三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)體系，成為上海萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化理想養(yǎng)老社區(qū)典范。

（二）融入基礎(chǔ)設(shè)施的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)融入適老化設(shè)計(jì)理念，契合了老年人的身心特點(diǎn)，通過(guò)“不露聲色”的自然化設(shè)計(jì)，更好地滿(mǎn)足老年人的各種需求，從而能極大地提升養(yǎng)老的效果與質(zhì)量。針對(duì)老年人對(duì)醫(yī)療與康復(fù)護(hù)理需求較多的情況，可依托醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)醫(yī)護(hù)健康為中心的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，將醫(yī)院的閑置資產(chǎn)投入到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，設(shè)立護(hù)士站或護(hù)理站，在方便老年人就醫(yī)的同時(shí)，也獲得一定的資源利用收益。此外，大多數(shù)老年人都喜歡吹拉彈唱、書(shū)法、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、健身等，也可結(jié)合具有人文氣息的藝術(shù)院校、文化機(jī)構(gòu)等，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，豐富老年人的精神生活，使其享受到愉快、安靜而豐富的晚年生活。

（三）結(jié)合景點(diǎn)開(kāi)發(fā)的養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

老年人閑暇時(shí)光比較多，對(duì)于養(yǎng)生保健比較注重。一些旅游景區(qū)根據(jù)老年人的這些特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)了不少養(yǎng)生、休閑和康復(fù)項(xiàng)目，吸引了不少老年游客，不少離退休老人都定期到景區(qū)居住，給景區(qū)帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，長(zhǎng)白山國(guó)營(yíng)林場(chǎng)結(jié)合林地自然環(huán)境，建成了老年康復(fù)中心和養(yǎng)生館，很快便實(shí)現(xiàn)了收益連年翻番。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)在選址方面，應(yīng)遵從“老年人空間分布”與“養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃布局”結(jié)合發(fā)展的原則，結(jié)合老年人身心特點(diǎn)，考慮老年人的生活、生理和娛樂(lè)需求，選擇環(huán)境相對(duì)安寧、空氣新鮮、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的區(qū)域，使地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)后，能具備宜居、養(yǎng)生和休閑的特點(diǎn)，并能避免養(yǎng)老地產(chǎn)的重復(fù)建設(shè)和空間浪費(fèi)。在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上，注重安全性與健康性，例如，提高空間的通透性、采光性，對(duì)室內(nèi)細(xì)節(jié)進(jìn)行無(wú)障礙處理，增加采用隔音隔噪、防滑、可視化安全提示等人性化設(shè)計(jì)等，避免老人在家中發(fā)生跌倒或磕碰等意外。同時(shí)，還要借助現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法，將室外田園環(huán)境移至室內(nèi)，為老年人打造“無(wú)圍墻的養(yǎng)老院”，滿(mǎn)足其親近自然、怡情養(yǎng)性的心理需求。在社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上，要注重公共空間交通的便捷性，體現(xiàn)無(wú)障礙理念，方便老年人出行和進(jìn)入；園林設(shè)計(jì)要增加綠地比率，盡力做到有陽(yáng)光，有綠植，有流水，體現(xiàn)出四季花常開(kāi)、步步綠常在。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，人口老齡化是我國(guó)未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)要面對(duì)的社會(huì)問(wèn)題，必須要加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與應(yīng)用研究。但因養(yǎng)老地產(chǎn)屬于非常復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，其運(yùn)營(yíng)模式與社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)，也需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，在實(shí)踐中，必須要立足國(guó)情，以開(kāi)放的思維借鑒國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，博采眾長(zhǎng)做好養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新，從而更好地提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與養(yǎng)老社會(huì)化服務(wù)水平。

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