張文中

【摘要】房地產(chǎn)作為公司的新興業(yè)務(wù)板塊，如何對其業(yè)務(wù)進(jìn)行審計，成為審計部門新的挑戰(zhàn)。本文對最近幾年開展過的房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)實(shí)踐進(jìn)行回顧，對審計工作流程、關(guān)注的要點(diǎn)、審計中存在的局限和不足等予以總結(jié)，以期為更好地開展房地產(chǎn)審計提供參考。

【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 審計 風(fēng)險導(dǎo)向

集團(tuán)公司在商品房領(lǐng)域，公司開發(fā)了浦東高行、常熟、月浦、信陽、紹興和鎮(zhèn)江等多個地區(qū)的項目。在保障房領(lǐng)域，公司先后與當(dāng)?shù)卣献鞒薪恿松虾?、揚(yáng)州、慈溪等多個地區(qū)的項目。審計部對上述項目均開展了包括投資管理審計在內(nèi)的各項審計工作。

一、房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)現(xiàn)狀與不足

（一）房地產(chǎn)審計現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)包括投資管理審計、負(fù)責(zé)人離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計和績效考核審計。其中投資管理審計是審計部對公司房地產(chǎn)開發(fā)類項目專設(shè)的一項審計。審計內(nèi)容涵蓋開發(fā)的全部過程，包括項目前期、實(shí)施、竣工驗收、銷售、交付使用以及后評價等全部生產(chǎn)經(jīng)營活動的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性，以及開發(fā)項目的收益性、效果性等。審計部根據(jù)審計工作計劃或公司的安排在項目開發(fā)前期、中期或后期任一時點(diǎn)進(jìn)行審計；離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計在發(fā)生項目主要負(fù)責(zé)人員離任時進(jìn)行；績效考核審計通常在項目進(jìn)入收尾階段時進(jìn)行。

目前公司開展房地產(chǎn)審計的一般工作流程如下：根據(jù)審計計劃擬定審計項目—下達(dá)審計通知書—擬定審計方案—組織實(shí)施審計—交換審計意見—出具審計報告—征求意見并報送審批—后續(xù)整改跟蹤。主要分為四個階段，在審計前期，確定具體的房地產(chǎn)審計項目及審計時間后，安排審計人員組成審計組，由審計組撰寫審計通知書，并在實(shí)施審計前通過OA系統(tǒng)送達(dá)被審計單位。

現(xiàn)場審計階段，審計組進(jìn)場后，與被審計單位相關(guān)責(zé)任人召開進(jìn)場會，說明審計目的和要求，由被審計單位的負(fù)責(zé)人作情況介紹，并向?qū)徲嫿M提供真實(shí)、完整的審計資料。

審計組完成現(xiàn)場審計后，根據(jù)審計底稿及時編寫審計報告初稿，并報審計部負(fù)責(zé)人審核，報告初稿經(jīng)審核后向被審計單位初步征求意見，對存在爭議的地方進(jìn)行初步溝通，需要修正的，補(bǔ)充相關(guān)資料進(jìn)行修訂形成正式報告。

審計整改階段，根據(jù)管理者審批后的審計報告，對其中存在的問題和風(fēng)險發(fā)送審計整改通知，限期上報整改結(jié)果，并由審計組進(jìn)行整改效果評價，對未整改完畢的問題和風(fēng)險，持續(xù)跟蹤落實(shí)，必要時開展后續(xù)審計。

（二）房地產(chǎn)審計不足

1.沒有突出重大風(fēng)險與重點(diǎn)環(huán)節(jié)

目前開展的房地產(chǎn)審計，基本是依據(jù)開發(fā)流程進(jìn)行的全過程審計，沒有突出重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重大風(fēng)險事項。如目前已做的投資管理審計，是按房地產(chǎn)開發(fā)流程，從拿地—成立項目公司—前期可研、投控—設(shè)計—報建—開發(fā)—銷售—清盤，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)逐一進(jìn)行確認(rèn)和評價，重點(diǎn)不突出。

2.合理性審計不夠

目前房地產(chǎn)審計過程中，更多是關(guān)注于合法性的審計，如項目開發(fā)報建是否按照國家規(guī)定流程進(jìn)行辦理；項目開工建設(shè)前是否按規(guī)定取得各類許可證照；項目預(yù)售前是否達(dá)到預(yù)售條件，是否按時申報取得預(yù)售許可證；以及各類后期竣工驗收工作、交付工作等是否符合國家和地方規(guī)定等。而對于合理性審計，如項目開發(fā)定位是否準(zhǔn)確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價策略是否合適等，審計關(guān)注不夠。

3.審計評價依據(jù)不足

目前審計工作主要處于確認(rèn)和評價階段。既然是評價，就要有相應(yīng)的評價依據(jù)、相關(guān)業(yè)務(wù)流程的管理制度和體系。而目前公司關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，部門職責(zé)的重新界定，大部分制度已經(jīng)不適應(yīng)目前公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。沒有適用的內(nèi)部控制制度，使得在審計活動中，沒有合適的評價標(biāo)準(zhǔn)，客觀上也影響了審計的質(zhì)量。如對商品房公司進(jìn)行審計時，多次發(fā)現(xiàn)項目可研信息、投資估算、設(shè)計概算以及施工圖預(yù)算均未上報公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實(shí)際上公司對此也并無明確的內(nèi)部控制制度要求。再如對項目公司績效的考核，公司迄今為止對房地產(chǎn)項目開發(fā)公司的績效考核沒有建立考核管理制度，而各項目公司年度經(jīng)營指標(biāo)也只在公司下達(dá)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)分公司在各子公司中進(jìn)行統(tǒng)籌，對于如何考核沒有約定。從審計過程看，項目開發(fā)團(tuán)隊普遍反映團(tuán)隊為公司創(chuàng)造了很大的效益，而沒有得到應(yīng)有的回報，影響士氣。

4.審計人員知識經(jīng)驗不足

目前審計部門的員工，由財務(wù)和預(yù)算人員組成，這種人員構(gòu)成目前從事施工業(yè)務(wù)的審計可以保證審計質(zhì)量，而施工業(yè)務(wù)只是整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中間的一個環(huán)節(jié)。進(jìn)行房地產(chǎn)審計需要審計人員具備戰(zhàn)略、投資、財務(wù)、法律、金融、項目報建、工程管理、成本控制等方面的知識。這些知識是目前審計人員所欠缺的。公司目前進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的時間較短，開發(fā)項目不多，實(shí)施過的審計項目也不多，經(jīng)驗不足，且主要依據(jù)自身的認(rèn)識進(jìn)行審計評價，評價是否合適，有待商榷。

二、房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)要點(diǎn)

（一）項目公司基本情況

一是調(diào)取向上級集團(tuán)公司提交的申請報告以及批復(fù)意見、營業(yè)執(zhí)照、公司章程、董事會決議、開發(fā)資質(zhì)文件等資料，查明項目開發(fā)主體是否合法合規(guī)成立，是否滿足項目開發(fā)資質(zhì)要求。二是調(diào)取項目公司組織機(jī)構(gòu)圖及人力資源狀況，檢查機(jī)構(gòu)是否健全、人員是否滿足開發(fā)需求。三是調(diào)取項目公司各項管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調(diào)取驗資報告等，查明項目公司注冊資本金是否按時、足額、合法到賬。五是調(diào)取開發(fā)地塊初始資料，了解開發(fā)項目情況。

（二）項目投資控制審計

調(diào)取項目開發(fā)可行性研究報告、投資估算、設(shè)計概算、開發(fā)成本預(yù)算等相關(guān)資料。檢查項目是否按照規(guī)定執(zhí)行立項程序，檢查項目拿地、項目開發(fā)的可研及市場分析情況；檢查項目開發(fā)決策的科學(xué)性以及決策程序是否符合公司規(guī)定；投資估算是否上報審核并確定估算指標(biāo)；設(shè)計定位是否科學(xué)合理，設(shè)計圖紙是否滿足節(jié)點(diǎn)需求和質(zhì)量要求，設(shè)計概算是否上報審批并確定概算控制指標(biāo)以及設(shè)計變更情況等；開發(fā)成本預(yù)算是否清晰完整并可用，開發(fā)成本列項是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預(yù)算），對比是否具有可比性，是否滿足控制要求。

（三）項目前期開發(fā)審計

一是調(diào)取土地、報建和各類開發(fā)證照，如土地證、項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃許可證、施工許可證等，檢查項目開發(fā)是否按規(guī)定取得相應(yīng)證照，分析取得證照的進(jìn)度對項目的影響，檢查項目開發(fā)是否按照證照規(guī)定范圍和批復(fù)時間進(jìn)行。二是調(diào)閱項目招標(biāo)及合同評審資料，審查項目是否制定相應(yīng)的招標(biāo)工作計劃，結(jié)合招標(biāo)資料報送、招標(biāo)結(jié)果出具、合同簽訂等資料，審核各項招標(biāo)工作是否按期完成。是否依法進(jìn)行招標(biāo)，是否以不合理的條件排斥潛在的投標(biāo)人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實(shí)質(zhì)的其他協(xié)議，工程是否發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)及資質(zhì)等級的單位等。整理未按計劃完成招標(biāo)工作的清單及原因，分析對項目開發(fā)進(jìn)度的影響。

（四）開發(fā)過程管理審計

一是關(guān)注開發(fā)工期、質(zhì)量和安全情況。二是檢查項目開發(fā)的成本控制情況，內(nèi)容包括是否列明開發(fā)成本明細(xì)項目并有相關(guān)依據(jù)，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關(guān)變更、簽證、新增價格等是否如期、如實(shí)審核。

（五）開發(fā)項目后期審計

包括地名門牌是否按時申報完成、是否存在工程抵押情況、前期物業(yè)的招標(biāo)和合同備案工作以及各類項目驗收工作，如建設(shè)工程規(guī)劃驗收、消防驗收、衛(wèi)生驗收、環(huán)保設(shè)施驗收、綜合驗收等；關(guān)注項目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產(chǎn)證的辦理情況及拖期原因等。

（六）銷售審計

一是項目是否按節(jié)點(diǎn)取得預(yù)售（現(xiàn)售）許可證并開展銷售工作，預(yù)售價格是否按節(jié)點(diǎn)報物價局審批備案；預(yù)售合同是否按照規(guī)定文本和方式簽訂，預(yù)售備案和抵押登記工作是否按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行等。二是關(guān)注銷售計劃情況及銷售回款情況，調(diào)取銷售計劃表、銷售表價和售價預(yù)測表等，審查評估未售房產(chǎn)的未來情況。三是審核項目的年度銷售指標(biāo)及回款指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。

（七）財務(wù)管理審計

一是審查項目資金收支情況、進(jìn)行資金流量分析、檢查項目開發(fā)融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、各類稅費(fèi)等，分析費(fèi)用開支明細(xì)及金額，測算土地增值稅清算情況。三是根據(jù)財務(wù)賬面記錄，分析開發(fā)成本列項的準(zhǔn)確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點(diǎn)項目開發(fā)的整體收入成本效益情況，分析項目投資收益和資本回報情況。

（八） 經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計

對房地產(chǎn)開發(fā)公司主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行的任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計或離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計，除上述事項外，還將確認(rèn)被審計負(fù)責(zé)人任期內(nèi)銷售及回款指標(biāo)完成情況、任期內(nèi)的收入利潤實(shí)現(xiàn)情況以及任期內(nèi)員工收入情況等。結(jié)合管理狀況對其任期內(nèi)內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行評價。

三、房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)強(qiáng)化對策

（一）加強(qiáng)以增值為目標(biāo)的內(nèi)部審計

根據(jù)內(nèi)部審計的定義，內(nèi)部審計目的在于為企業(yè)（組織）增加價值和提高運(yùn)營效率，通過系統(tǒng)規(guī)范的方法，評價并改善風(fēng)險管理、控制和治理過程的效果，幫助實(shí)現(xiàn)企業(yè)（組織）目標(biāo)。而目前審計工作主要還處于評價的階段，雖然在審計活動中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對增值型審計開展還遠(yuǎn)不夠。如何更好地實(shí)現(xiàn)增值型審計，一是開展內(nèi)部審計時從實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的高度出發(fā)，在房地產(chǎn)板塊的內(nèi)部控制評價、項目公司法人治理、績效管理、風(fēng)險管理等方面發(fā)揮更大的作用。二是做好內(nèi)部審計活動，在審計活動中放低姿態(tài)，以誠相待，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的咨詢職能，與被審計單位共同探討房地產(chǎn)經(jīng)營活動中可能面臨的風(fēng)險，問題產(chǎn)生的原因，共同協(xié)商解決問題的方案，最終出具的審計報告才會有質(zhì)量、有分量，管理決策者可以了解真實(shí)的情況，被審計單位也樂于接受。實(shí)現(xiàn)與被審計單位的合作共贏，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計從“我要審”到“要我審”的轉(zhuǎn)變。

（二）建立以風(fēng)險為導(dǎo)向的內(nèi)部審計

風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫷膶?shí)質(zhì)是利用風(fēng)險管理方法、系統(tǒng)管理和戰(zhàn)略管理理論，強(qiáng)化內(nèi)部審計工作的規(guī)劃和分析，通過系統(tǒng)、持續(xù)的評價各項風(fēng)險，對被審計單位不同時期管理的重點(diǎn)和風(fēng)險進(jìn)行確認(rèn)，并將審計資源投入到各項經(jīng)營管理重點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)。風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嬙趯徲嬳椖繉?shí)施過程中始終貫穿風(fēng)險評估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對公司來說，應(yīng)對前期審計部所做過的審計工作、內(nèi)部控制評價工作，公司其他職能部門房地產(chǎn)事業(yè)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)檢查、規(guī)劃和指導(dǎo)過程中發(fā)現(xiàn)的各類情況進(jìn)行總結(jié)，找出房地產(chǎn)開發(fā)過程中重要的風(fēng)險點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)，有針對性地開展審計活動。

（三）加強(qiáng)投資效果全過程審計

目前在公司開展的房地產(chǎn)審計活動中，重點(diǎn)是盤點(diǎn)項目公司的開發(fā)成本發(fā)生情況、利潤實(shí)現(xiàn)情況、股東回報情況等。對于房地產(chǎn)開發(fā)，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發(fā)生在前期，獲取土地的決策，項目開發(fā)主體形式的選擇，開發(fā)產(chǎn)品的定位以及產(chǎn)品的設(shè)計，將決定大部分開發(fā)成本，最終影響投資回報的實(shí)現(xiàn)情況，這其中大部分內(nèi)容又遠(yuǎn)非目前作為被審計對象的項目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計的對象，值得思考。而項目公司作為開發(fā)主體，其內(nèi)部控制是否健全有效，對于公司管理決策者和上級單位的決策執(zhí)行是否到位，也可作為審計重點(diǎn)。

（四）與其他部門聯(lián)動開展聯(lián)合審計

目前在公司開展的其他業(yè)務(wù)類型的審計活動中，多次與其他部門合作，開展聯(lián)合審計工作，取得了較好的審計效果。在今后開展房地產(chǎn)項目審計時，可以考慮聯(lián)合其他部門，借助其投資控制、法律事務(wù)、財務(wù)管理、項目管理等方面的專長，彌補(bǔ)審計部現(xiàn)有人員業(yè)務(wù)上與知識上的短板，共同開展審計工作，以期達(dá)到更好的審計效果。

（五）提升審計人員的知識技能與水平

房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)的開展，要求審計人員在知識儲備的基礎(chǔ)上，具備更高的素質(zhì)和知識技能。審計部門應(yīng)通過多種途徑，如對標(biāo)學(xué)習(xí)、網(wǎng)絡(luò)教育、內(nèi)部培訓(xùn)等，提升審計人員開展房地產(chǎn)審計的知識技能和水平。

如何科學(xué)、合理、有效地對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行評價、揭示風(fēng)險和有效控制，對公司審計部門開展內(nèi)部審計提出了更高的要求，本文嘗試對近年從事房地產(chǎn)審計的經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，希望能對公司房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)的提升提供借鑒與參考。

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