徐樂濛
摘要:2016年以來,以南京、合肥、廈門蘇州 “四小龍”為首的二線城市房地產(chǎn)市場火爆。為遏制過熱的房地產(chǎn)市場,南京、蘇州等城市相繼升級房產(chǎn)調(diào)控政策。文章以南京為例,通過調(diào)查研究的方式,了解居民對此次南京房產(chǎn)調(diào)控新政的看法,并嘗試提出對南京及其他二線城市房產(chǎn)市場的一些思考。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)新政;房價(jià);調(diào)控
2016年樓市上演“變奏曲”,全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)冷熱不均的景象,一二線城市樓市火爆,三四線城市樓市平淡。由于一線城市嚴(yán)格的限購和社保要求迫使投資資金涌入一些二線城市,導(dǎo)致這些城市的房價(jià)漲幅超越一線城市,其中合肥、蘇州、廈門和南京4 個(gè)城市近一年來房價(jià)漲幅驚人,被稱為房價(jià)上漲“四小龍”。為給樓市降溫、遏制投機(jī)性的購房行為,4城相繼出臺房產(chǎn)調(diào)控新政。
一、南京房產(chǎn)調(diào)控新政出臺背景
(一)二線“三小龍”相繼出臺升級版房產(chǎn)調(diào)控新政,南京壓力巨大
2016年7月廈門接連出臺兩條樓市新政,分別是15日正式執(zhí)行的住房信貸政策,和21日商辦去庫存新政。9月5日起廈門市執(zhí)行住房限購政策。
合肥于8月9日出臺史上最嚴(yán)限貸政策,明確貸款新細(xì)則。10月2日發(fā)布限購新政。
蘇州8月11日發(fā)布新政,通過對土地供應(yīng)、購房信貸、公積金貸款等方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施,抑制房價(jià)過快上漲。10月5日蘇州出臺最嚴(yán)限購令。
同為房價(jià)漲幅前列的南京受到蘇州等三個(gè)城市調(diào)控升級的巨大壓力,出臺新的調(diào)控政策迫在眉睫。
(二)南京房產(chǎn)市場持續(xù)火爆,急需降溫
1. 南京房價(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲
南京的房價(jià)在過去的二十年創(chuàng)造了只漲不跌的不敗神話。地方政府雖然在不同時(shí)期出臺過各種調(diào)控政策,但都遏制不住房價(jià)的上漲。2015年1月到6月, 南京房價(jià)保持了17個(gè)月連續(xù)上漲,環(huán)比漲幅居全國前列。特別2016年以來,全國各地的資金源源不斷地涌入南京,導(dǎo)致南京房價(jià)不斷創(chuàng)造歷史新高。幾乎所有的大牌開發(fā)商齊聚南京的土拍現(xiàn)場, 一年中共產(chǎn)生30個(gè)地王,地王頻出不斷刷新人們對于房價(jià)的預(yù)期,搶房大戰(zhàn)輪番上演,樓盤頻頻日光。
2. 土拍熔斷震驚全國
為抑制房價(jià)的過快上漲,6月南京市從控制地價(jià)入手,發(fā)布“土地出讓超過最高限價(jià)將停止出讓”的土拍“熔斷”政策,期望開發(fā)商能夠理性拿地,降低土地拍賣的溢價(jià)率。在土地限價(jià)新政落地后的第二場土地拍賣中,經(jīng)過眾多開發(fā)商2個(gè)半小時(shí)的“拉鋸”后,設(shè)置最高限價(jià)的8幅住宅地塊僅1幅順利出讓。土地流拍,開發(fā)商拿不到地,新房供應(yīng)量得不到補(bǔ)充,南京樓市的火爆愈演愈烈。
3. 房產(chǎn)市場怪象頻出
2016上半年南京樓市的關(guān)鍵詞是“搶房”“漲價(jià)”“日光”。人們很焦慮,因?yàn)橛绣X卻買不到房。于是各種奇怪的現(xiàn)象出現(xiàn):民政局離婚的多了,因?yàn)橐恍┤藶榱藨?yīng)付限貸、限購離婚;熱點(diǎn)地區(qū)竟然有中介公開在報(bào)紙上登廣告賣房號;很多區(qū)域二手房比新房價(jià)格高一大截,因?yàn)樾路勘幌迌r(jià)而且買不到;開盤選房現(xiàn)場,全家了出動,有坐輪椅的,拄拐的,還有寫作業(yè)的……一切就為了買到一套房。至于走后門托關(guān)系買房號更是屢見不鮮。
(三)南京的房產(chǎn)市場為什么火爆
寬松的金融政策和貨幣超發(fā)是觸發(fā)一些重點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲的誘因。央行不斷降息提高了居民的消費(fèi)能力。2015年330新政和下半年的兩次雙降,啟動了南京房價(jià)暴漲模式。貨幣超發(fā)使人們意識到買房才是保住自己財(cái)產(chǎn)抵御通脹的最有力途徑。
南京作為江蘇省省會,對全省的其他地區(qū)特別是蘇中和蘇北地區(qū)的人們具有強(qiáng)大的吸引力,這種吸引力還輻射到與江蘇毗鄰的幾個(gè)省份,特別是安徽省。南京房價(jià)的暴漲吸引這些地區(qū)的人賣掉三四五線城市的房產(chǎn),把資金投到南京。
南京這個(gè)城市的房價(jià)總體比一線低,產(chǎn)業(yè)發(fā)展不錯(cuò),城市有文化底蘊(yùn),山水秀麗,比較宜居,科教文衛(wèi)發(fā)達(dá)。南京是全國高校最為集中的地區(qū)之一,每年高校畢業(yè)生人數(shù)眾多,有相當(dāng)?shù)臄?shù)量的畢業(yè)生留下安家。
種種原因匯合在一起,南京吸引著全國各地涌來的買房人,于是新房存量告急,人們更加瘋狂搶房,到處驚現(xiàn)日光夜光盤,開放商捂盤、突擊開盤、中介買賣房號等現(xiàn)象屢見不鮮。
(四) 2016年南京出臺的一系列調(diào)控樓市政策
2月26日出臺意見強(qiáng)調(diào)“一次性供應(yīng)量少于3萬平方米或領(lǐng)不到銷許,堅(jiān)決遏制捂盤惜售行為”;4月25日發(fā)布政策,載出10條細(xì)則,為房價(jià)劃定空漲警戒線;5月27日發(fā)布新政,土地出讓超最高限價(jià)的終止出讓;7月20日出臺控房價(jià)的五大舉措;8月11日出臺調(diào)整土地公開出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見;9月25日出臺了主城區(qū)住房限購政策;10月5日出臺實(shí)施限購措施城市首次購房和首套房貸款比例。
這些政策對樓市產(chǎn)生了一些作用,但是南京房價(jià)依然在上漲,樓市降溫幅度不大。
二、調(diào)查分析
筆者利用暑期社會實(shí)踐活動進(jìn)行了一下調(diào)查,結(jié)合調(diào)查結(jié)果,對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析,嘗試提出對南京房產(chǎn)市場和房產(chǎn)新政的一些反思。調(diào)查結(jié)果與分析如下:
從圖1可以看出將近四分之三的調(diào)查對象表示了解新政,這說明南京出臺樓市調(diào)控新政引起了巨大的反響,市民普遍關(guān)注。
通過圖2可見,市民普遍認(rèn)為南京房價(jià)比較高。相較于南京市人均收入而言,房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的承受范圍。
圖3顯示,目前南京投資獲利的空間變窄,不少業(yè)內(nèi)人士和市民認(rèn)為此輪暴漲已接近尾聲,投資比較謹(jǐn)慎。
圖4顯示,近七成的市民預(yù)計(jì)南京房價(jià)仍將繼續(xù)上漲,由于供給嚴(yán)重不足,開發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)捂盤惜售,很多人有錢買不到房子,這種現(xiàn)象將要推動房價(jià)繼續(xù)飆升。
結(jié)合結(jié)合本次調(diào)研結(jié)果以及新政后房地產(chǎn)市場的反應(yīng),嘗試對房產(chǎn)新政的效果作如下分析和總結(jié):
新政中的土拍和限購政策比較嚴(yán)厲,預(yù)計(jì)會產(chǎn)生一定的效果,但是新房房荒問題難以解決。未來南京房產(chǎn)市場供應(yīng)有所增加,房荒問題可能會得到一定程度的緩解,但南京房地產(chǎn)市場的供求矛盾已經(jīng)根深蒂固。南京新房房荒無法得到根本緩解,這樣開發(fā)商會更加惜售和捂盤,導(dǎo)致惡性循環(huán)。
單純的行政手段恐怕很難達(dá)到調(diào)控南京樓市目的,讓市場降溫的解決方案也不是沒有,可以借鑒一線城市的調(diào)控政策,用規(guī)定社保年限,限購和嚴(yán)格限貸等手段抑制市場上過熱的投資需求,扭轉(zhuǎn)人們投機(jī)獲利的心理預(yù)期。
三、對目前南京房地產(chǎn)市場的思考
本次選擇南京人最關(guān)心的熱點(diǎn)問題之一的南京房產(chǎn)新政作為研究對象,瀏覽了許多的媒體報(bào)道,親自去開盤現(xiàn)場感受南京樓市之熱,了解到市民對樓市的關(guān)注和新政的態(tài)度。
(一)很多人被綁架上了房地產(chǎn)的戰(zhàn)車
你一定要在這波大漲時(shí)期買房!買房子才能保障自己的財(cái)富不被洗劫!于是人人害怕錯(cuò)過這一趟上漲的列車,更害怕自己手中的人民幣貶值,因此被迫加入搶房的大軍。在公共場所每個(gè)人都在討論房子,自媒體上天天都是買房。開盤時(shí)售樓處外可以看見各種外地牌照的私家車,買房現(xiàn)場可以聽到各種方言……,在全國洶涌而來的資金圍獵下,南京房地產(chǎn)市場淪為資本游戲的戰(zhàn)場。連一直觀望的剛需也恐慌性入市,要立刻要把手上有限的錢變成房子,此外,房產(chǎn)市場還有人眾籌,幾個(gè)朋友集資炒房,均分收益,快速套現(xiàn)。
如果不買房,南京人是不是生活的更快樂些。南京這個(gè)文化底蘊(yùn)深厚,山水城林美麗,生活節(jié)奏不太快的城市應(yīng)該令人感到幸福。南京人可以把手里的錢,用來享受生活中的美好,比如去旅行、感受詩和遠(yuǎn)方。很多人因?yàn)榭只刨I房,全家舉債,套上20年30年還貸的沉重枷鎖,幸福感大降。
(二)新區(qū)規(guī)劃美好,配套何時(shí)成熟
國家發(fā)改委發(fā)布了長三角城市群規(guī)劃,南京成為長三角地區(qū)唯一的特大城市, 南京江北新區(qū)成為國家級新區(qū)。南京的城市規(guī)劃未來可能是世界級的,政府規(guī)劃了10個(gè)以上的新城,這些新城的的規(guī)劃都很高大上,有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的地方,有地鐵站的地方,有綜合體的地方,房價(jià)都會漲!—只要是有一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)吹草動的利好消息傳出,就成為買房人的動力!
每個(gè)買房人都知道買房要跟著規(guī)劃走,實(shí)際上這些新城的配套成熟需要相當(dāng)長的時(shí)間,而這些什么都沒有的新區(qū)目前新房價(jià)格過3萬的比比皆是,有的甚至奔4萬。有些新區(qū)的房子,位置偏遠(yuǎn),品質(zhì)很差,周圍沒有配套,房價(jià)也高達(dá)2萬以上,買房人還是趨之若鶩,因?yàn)榉績r(jià)漲得太高了,好房子又買不到。
可是,人們忽略了,南京的實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟全國的大環(huán)境一樣低迷,多個(gè)新區(qū)的服務(wù)、科技、教育的配套還是白紙一張,未來規(guī)劃實(shí)現(xiàn)需要大量的資金。城市的發(fā)展需要堅(jiān)實(shí)的城市實(shí)力去做支撐,如果經(jīng)濟(jì)僅僅依賴房地產(chǎn),南京的房價(jià)就是越吹越大的泡沫。
(三)高房價(jià)留不住人才
有人說購買南京這座城市的房子,你等于買了這座城市的股票。修的每條地鐵,建的每一所學(xué)校,你都能享受到這個(gè)城市帶給你的紅利。你買了房子不僅僅是房子,而是買了這個(gè)房子周邊所有科教文衛(wèi)的總和。
但冷冰冰的現(xiàn)實(shí)卻是:南京能夠留給剛性需求買房者的空間越來越少了。南京已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月的連漲,單價(jià)在兩萬元的樓盤已經(jīng)幾乎銷聲匿跡了。再看看南京主城區(qū)的二手房,據(jù)16年1-12月的數(shù)據(jù)來看,已經(jīng)漲了將近26%,那些新來南京和留在南京年輕人將何去何從?這就意味著,作為工薪階層,想要憑借基本工資,在南京購置一套屬于自己的房子,已幾乎不太可能。
南京有40余所高校,常住人口中近10%為普通高校的在校大學(xué)生,但去年南京人口凈流入只有1.98萬人,大量畢業(yè)生被南京的高房價(jià)嚇跑,而出國留學(xué)完成學(xué)業(yè)的海歸們,他們讀書在國外,沒有趕上買房的黃金十年,假如又錯(cuò)過了2016年的上車機(jī)會,如果沒有父母雄厚的資金贊助,即使有單位或者公司的補(bǔ)貼,依然買不起南京房子,只能在選擇其他房價(jià)低的城市。高房價(jià)將造成人才流失,進(jìn)而影響南京的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),對于城市的未來發(fā)展不利。南京如此,其他二線熱點(diǎn)城市又何嘗不是。
四、總結(jié)
2016年,一年不買房,幾年都白忙!這房價(jià)爆漲的一年,是樓市瘋了,還是我們瘋了?二線“四小龍”的房價(jià)已處歷史高位,都相繼升級了樓市調(diào)控政策,使得投資客的期望值降低,原來涌入這幾個(gè)城市的資金開始流向房價(jià)較低的其他二線城市,但根據(jù)預(yù)測2017:一二線城市還將依然溫和上漲。筆者今后將繼續(xù)關(guān)注二線城市的房產(chǎn)市場。
(作者單位:中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會計(jì)學(xué)院)