摘 要：商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的一項(xiàng)重要因素，同時(shí)也是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。文章針對(duì)當(dāng)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，提出了幾點(diǎn)解決建議，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格；非理性增長(zhǎng)

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上升趨勢(shì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展下得到了快速的提升，同時(shí)在這當(dāng)中也歷經(jīng)了發(fā)展、整合的過(guò)程?，F(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在逐漸上升，這也為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)有利地位貢獻(xiàn)了作用，然而正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格的非理性增長(zhǎng)，使得居民無(wú)法承受房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)，為今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均帶來(lái)了隱患。為了有效抑制因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)致的市場(chǎng)變動(dòng)，可以通過(guò)調(diào)控的形式穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)，這也是當(dāng)前推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)量過(guò)大

一般商品住宅的庫(kù)存主要有三種類(lèi)型，即土地儲(chǔ)備面積、在建施工面積以及待售面積。在這其中待售面積比較小，相較于全年商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售量只占據(jù)了其中半年的銷(xiāo)售量。然而，房企土地儲(chǔ)備這一資源也是其中較為重要的庫(kù)存，僅僅是上海、深圳等城市的土地儲(chǔ)備就已經(jīng)達(dá)到了約7億m2，在此基礎(chǔ)上全國(guó)的房企土地儲(chǔ)備量必然也十分可觀(guān)。根據(jù)三項(xiàng)庫(kù)存可以了解到，政府即便是近幾年沒(méi)有出讓一分土地，也不會(huì)到無(wú)房可售的程度。

2.需求量大大

盡管我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)量比較大，然而居民對(duì)于住宅市場(chǎng)的需求量也呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)，其中主要體現(xiàn)為以下幾種：

（1）婚姻需求購(gòu)房。由于婚姻的原因進(jìn)行購(gòu)房是住房的剛性需求。經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2016年我國(guó)登記結(jié)婚人口已經(jīng)近1200萬(wàn)對(duì)，其中僅是上半年登記結(jié)婚人口就有近600萬(wàn)對(duì)，這也意味著人們?cè)诮Y(jié)婚的同時(shí)也需要滿(mǎn)足購(gòu)房這一需求。除結(jié)婚購(gòu)房需求外，離婚在購(gòu)房這一方面也體現(xiàn)了一定程度的需求，依據(jù)60%結(jié)婚購(gòu)房以及10%離婚購(gòu)房的需求可知，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然需要一定量的供給。盡管當(dāng)前階段我國(guó)0歲-14歲人口逐年呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，然而到2025年之后人口依然超過(guò)2億，且15歲-63歲階段城鎮(zhèn)化速度也在逐年增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住宅竣工面積正在以每年6.25%的速度上漲。因此，當(dāng)前階段除了一線(xiàn)城市之外，很難出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

以往我國(guó)住宅用地均呈現(xiàn)的是超量供應(yīng)現(xiàn)象，例如在2007年左右我國(guó)年均供地在7萬(wàn)公頃左右，2012年前后供地已經(jīng)上升至13萬(wàn)公頃，由此可見(jiàn)，在十年調(diào)控的這段期間，我國(guó)住宅供不應(yīng)求這一現(xiàn)象已經(jīng)得到了緩解。從20世紀(jì)末期到21世紀(jì)初期這一期間，城鎮(zhèn)商品住宅的竣工面積已經(jīng)積累至85億m2左右，根據(jù)城鎮(zhèn)人口數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，平均每人新增商品住宅面積為15m2，其中不包含機(jī)關(guān)一類(lèi)事業(yè)單位的自建住房與政府保障住房。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)在2013年城鎮(zhèn)人均住房面積為33.5m2，發(fā)展至2015年相較之前已經(jīng)達(dá)到了35m2，除去拆遷面積我國(guó)城鎮(zhèn)人口在2016年底的人均住宅面積已經(jīng)超過(guò)了之前的數(shù)值。

在未來(lái)幾年內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口對(duì)于住房的改善性需求會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，住房供應(yīng)也將會(huì)以新增常住人口以及結(jié)婚剛需人口為主。盡管城鎮(zhèn)中的依然有一定數(shù)量的閑置房源需要出租，然而租房也是從新建住宅轉(zhuǎn)變的一種，租房的同時(shí)也是對(duì)住房的需求。隨著人口數(shù)量的增長(zhǎng)，0歲-14歲人口數(shù)量也在不斷下滑，未來(lái)的幾年內(nèi)如果依照人口自然增長(zhǎng)率的5‰計(jì)算，我國(guó)人口仍然會(huì)不斷增加。

（2）房屋面積優(yōu)化購(gòu)房。我國(guó)城鎮(zhèn)人口對(duì)于住宅面積的需求并不均衡，人均住房面積小于20m2的占總量30%，這一類(lèi)人口便具有房屋面積優(yōu)化的需求，若要將人均住房面積擴(kuò)大至30m2，那么在房屋面積上至少要增加35億m2左右。盡管進(jìn)入2010年之后已經(jīng)有很大一部分居民對(duì)住房條件進(jìn)行了改善，但是根據(jù)近幾年的房屋需求預(yù)估，每年至少需要100萬(wàn)套房產(chǎn)才能滿(mǎn)足這一基本需求。

（3）投資購(gòu)房。盡管我國(guó)的三四線(xiàn)城市中一般不存在投資購(gòu)房這一現(xiàn)象，然而一線(xiàn)城市中尤其是北、上、廣這三個(gè)重經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市投資購(gòu)房現(xiàn)象十分常見(jiàn)。即便僅依據(jù)北、上、廣2016年住宅銷(xiāo)售總額的5%估算，這一類(lèi)購(gòu)房總量也超過(guò)了5萬(wàn)。

（4）單身人口購(gòu)租房需求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)1980年-1995年這一段期間出生的新生兒約為322254萬(wàn)人，而2000年-2015年期間登記結(jié)婚人數(shù)32152萬(wàn)人，其中人數(shù)差為102萬(wàn)人，這一部分人群有50%身在城市中，這也就增加了租房與購(gòu)房的需求。

（5）城市常住人口購(gòu)租房需求。隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，各個(gè)城市中每年都有一定數(shù)量的人口流入，這一部分人口經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的居住便會(huì)將租房需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求，這也在一定程度上增加了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)于房源供給。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推動(dòng)建議

1.政府宏觀(guān)調(diào)控

第一，深化商品房結(jié)構(gòu)管理力度。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲迅速的主要原因之一便是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏合理性，對(duì)此有關(guān)部門(mén)則要認(rèn)識(shí)到宏觀(guān)調(diào)控的優(yōu)勢(shì)，帶領(lǐng)居民進(jìn)行合理消費(fèi)，抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，對(duì)住房供需的合理性進(jìn)行調(diào)節(jié)；第二，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理力度。針對(duì)當(dāng)前階段房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象，有關(guān)部門(mén)要對(duì)居民的購(gòu)房觀(guān)念與消費(fèi)觀(guān)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，合理控制投資性消費(fèi)以及投資購(gòu)房。另外，當(dāng)?shù)卣獓?yán)格落實(shí)第二套購(gòu)房貸款條件、首付款比例的有關(guān)要求，對(duì)不合理消費(fèi)進(jìn)行抑制，通過(guò)供給同步進(jìn)行等方式保證商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展；第三，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏合理性導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲當(dāng)中，必然會(huì)包含非法惡意炒房行為，而監(jiān)管部門(mén)對(duì)此則需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理，重點(diǎn)打擊不合理的房屋交易行為。針對(duì)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)出現(xiàn)的手續(xù)不全等問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)必須要嚴(yán)格審查，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格檢查；第四，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的貸款行為，有關(guān)部門(mén)需要嚴(yán)格按照國(guó)家要求對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審核，并定期核查，若其中存在問(wèn)題需要及時(shí)整改。

2.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，加之地區(qū)間經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展，也致使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)地區(qū)發(fā)展不均衡的問(wèn)題。當(dāng)然導(dǎo)致這一問(wèn)題的因素并不僅如此，然而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)的參與主體，必須要認(rèn)識(shí)到自己的關(guān)鍵作用。與此同時(shí)，我國(guó)調(diào)控政策越來(lái)越緊張，市場(chǎng)中商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)未必會(huì)出現(xiàn)明顯的浮動(dòng)，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自己的實(shí)力進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)變化與企業(yè)實(shí)際情況調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，并提出長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)有力的售后服務(wù)，從而提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)居高不下，這也為居民增加了壓力，文章中重點(diǎn)分析了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并提出了兩點(diǎn)建議，希望能夠?yàn)槲覈?guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供有效的支持，這也是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)重要前提。

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作者簡(jiǎn)介：趙傳檔（1996.08- ），女，重慶市永川區(qū)人，民族：漢，專(zhuān)業(yè)：工程造價(jià)