摘 要：隨著近年來(lái)保障房建設(shè)的壓力增大以及重大安全事故頻發(fā)，政府回購(gòu)商品房一直是社會(huì)熱議不斷的話題，但是社會(huì)對(duì)其行為性質(zhì)認(rèn)定鮮有關(guān)注。由于政府回購(gòu)商品房涉及財(cái)產(chǎn)利益巨大，通過對(duì)政府回購(gòu)商品房行為性質(zhì)進(jìn)行分析，有利于我們以后進(jìn)一步思考如何有效、合理規(guī)制政府回購(gòu)商品房行為。文章試著在定性分析的基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行思考，以期對(duì)政府回購(gòu)商品房行為有更清楚的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：政府；回購(gòu)行為；定性

目前，我國(guó)政府回購(gòu)商品房的背景有兩個(gè)。一個(gè)是政府為解決建設(shè)保障房的壓力的同時(shí)調(diào)控商品房庫(kù)存而采取的政府回購(gòu)，另一個(gè)是重大安全事故的發(fā)生導(dǎo)致商品房毀損或受周圍環(huán)境污染不適宜居住后居民要求政府回購(gòu)。筆者認(rèn)為前者是因政策導(dǎo)致下政府

作為商事主體進(jìn)行的商事行為。而后者又可以因重大安全事故的歸責(zé)不同而分為基于政府侵權(quán)行為導(dǎo)致的以政府回購(gòu)方式表現(xiàn)的侵權(quán)損害賠償承擔(dān)和政府基于人道主義救助的回購(gòu)行為。

如果以政府是否具有過錯(cuò)的角度來(lái)分析上述政府回購(gòu)行為，我們又可以把上述行為分為實(shí)質(zhì)性的政府采購(gòu)行為以及侵權(quán)損害賠償型回購(gòu)行為。筆者認(rèn)為，從這個(gè)角度歸類，一方面有利于我們剖析回購(gòu)行為本身的動(dòng)機(jī)，另一方面從分類數(shù)量上也便于我們討論其中涉及的法律問題。具體分析如下：

1 實(shí)質(zhì)采購(gòu)行為

無(wú)論政府是基于建設(shè)保障房的壓力還是是出于人道主義救助而采取的回購(gòu)商品房的行為，政府作為無(wú)過錯(cuò)方進(jìn)行的回購(gòu)商品房行為無(wú)異于政府采購(gòu)行為，即各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以內(nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為。理由是：第一，政府回購(gòu)主體是特定的，主要是中央以及地方各級(jí)政府部門與社會(huì)公共主體；第二，政府回購(gòu)商品房的資金來(lái)源具有公共性，是由國(guó)家財(cái)政進(jìn)行撥款的；第三，滿足采購(gòu)對(duì)象的要求。由于政府采購(gòu)活動(dòng)的對(duì)象具有廣泛性，回購(gòu)商品房自然符合其要求；第四，回購(gòu)活動(dòng)的非營(yíng)利性。如前所述，回購(gòu)商品品房之背景并無(wú)逐利性；第五，政府回購(gòu)活動(dòng)具有法定性。政府采購(gòu)的基本特點(diǎn)之一就是進(jìn)行法制化管理。這就決定了政府采購(gòu)從方式、方法到采購(gòu)的程序等各階段都必須遵守公平、公正、公開等競(jìng)爭(zhēng)原則。但是許多學(xué)者、執(zhí)業(yè)者對(duì)此存疑。他們認(rèn)為回購(gòu)商品房并無(wú)法律依據(jù)，該政策存在尋租空間。筆者認(rèn)為，當(dāng)我們把因政策性或基于人道主義的政府回購(gòu)商品房行為作為政府采購(gòu)行為的同時(shí)，執(zhí)法者就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用政府采購(gòu)法等相關(guān)法律。必須要承認(rèn)的是存在尋租空間是適用法律過程中出現(xiàn)的一個(gè)漏洞，但并不能否認(rèn)回購(gòu)商品房行為本身存在的法定性，二者并不矛盾。

當(dāng)政府進(jìn)行實(shí)質(zhì)性采購(gòu)商品房時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

1.1 土地出讓條件

為了保障回遷安置的順利進(jìn)行，國(guó)土部門可以把回購(gòu)商品房作為土地出讓的條件。具體來(lái)說(shuō)，開發(fā)商和國(guó)土部門在出讓合同中約定，倘若開發(fā)商不能按期交付回遷安置房，國(guó)土部門作為出讓人有權(quán)解除出讓合同，無(wú)償收回該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。土地成功出讓以后，國(guó)土部門按照既有的工程進(jìn)度將回購(gòu)款分期撥付給開發(fā)商?；刭?gòu)商品房用于安置回遷房的價(jià)格一般由樓面地價(jià)建設(shè)造價(jià)成本組成，低于市場(chǎng)價(jià)，這種回遷安置房可以歸類為限價(jià)商品房。

1.2 公開招標(biāo)方式

政府回購(gòu)商品房用于保障房建設(shè)，必須恪守政府采購(gòu)的相關(guān)規(guī)程，不得自導(dǎo)自買。即使是房?jī)r(jià)、地段完全符合保障房要求的樓房，非經(jīng)公開招標(biāo)程序也不能直接購(gòu)買，一定要遵循公開、公平、公正原則。政府回購(gòu)的價(jià)格，可以參考同區(qū)域、同類型普通商品房的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，但其購(gòu)置成本不得高于限價(jià)房的招標(biāo)開發(fā)成本。

1.3 嚴(yán)格回購(gòu)條件

政府回購(gòu)商品房用于保障房建設(shè)不得面積過大，防止高檔商品房被“包裝”成保障房從而引起社會(huì)分配不公與權(quán)力尋租。

1.4 嚴(yán)控問題房屋再次流入市場(chǎng)

政府回購(gòu)因重大安全事故導(dǎo)致受損、污染的房屋，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制其再次流入市場(chǎng)，避免廣大人民群眾人身、財(cái)產(chǎn)再次收到損害。

2 侵權(quán)損害賠償型政府回購(gòu)行為

因重大安全事故導(dǎo)致商品房受損、污染嚴(yán)重不適宜居住的，且政府負(fù)有侵權(quán)責(zé)任的，從而政府進(jìn)行回購(gòu)的行為，筆者把它成為“侵權(quán)損害賠償型”政府回購(gòu)行為。侵權(quán)損害賠償型回購(gòu)行為有以下特征：第一，回購(gòu)商品房以造成他人房屋受損嚴(yán)重或人身?yè)p害為前提。因重大事故導(dǎo)致居民商品房受損嚴(yán)重或周圍環(huán)境受污染嚴(yán)重不適宜居住的，是回購(gòu)的前提條件之一。第二，侵權(quán)主體是政府。該重大安全事故的責(zé)任承擔(dān)主體是政府。第三，以一種回購(gòu)商品房為內(nèi)容的行為來(lái)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在該回購(gòu)行為中，政府以回購(gòu)受損商品房或周圍受污染嚴(yán)重的商品房為內(nèi)容。

當(dāng)政府進(jìn)行侵權(quán)損害賠償型回購(gòu)行為，我們應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

2.1 發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)保障作用，提高居民保險(xiǎn)意識(shí)

以天津港爆炸為例，由于責(zé)任方之一的企業(yè)無(wú)力補(bǔ)償，附近居民要求政府回購(gòu)商品房。先不說(shuō)此案中政府是否擔(dān)責(zé)，事實(shí)上在涉及房屋的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中，家財(cái)險(xiǎn)以及之前槍支實(shí)施的房貸險(xiǎn)都是保費(fèi)不高但頗具保障功能，為什么沒有讓居民重視，這是值得反思的。

2.2 公開、公平、公正原則進(jìn)行回購(gòu)

不同于實(shí)質(zhì)性采購(gòu)，損害賠償型回購(gòu)雖然沒有招投標(biāo)方式，但全程買賣野營(yíng)遵循公開、公平、公正原則，避免權(quán)力訓(xùn)責(zé)，購(gòu)置成本不得高于同區(qū)域同類商品房評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格。

2.3 嚴(yán)控問題房屋再次流入市場(chǎng)

由于問題房屋直接關(guān)系到人民群眾住房人身、財(cái)產(chǎn)安全，無(wú)論是實(shí)質(zhì)性采購(gòu)行為還是侵權(quán)賠償型回購(gòu)行為，嚴(yán)控受損、受污染嚴(yán)重不適宜居住的房屋再次流入市場(chǎng)是政府遵守的底線。

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作者簡(jiǎn)介

周陳（1992-），男，漢，安徽，碩士，研究方向：商法和金融法學(xué)。