魯惠林

房地產(chǎn)作為一種稀缺性的資源，在社會與經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和社會環(huán)境的改善等各個方面都有著舉足輕重的地位。它與人民的生活變得越來越密切，因而房地產(chǎn)質量的高與低，發(fā)展的好與壞，直接影響到宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。近幾十年來，通過對房地產(chǎn)市場的逐步培育和發(fā)展，基本形成合理的房地產(chǎn)市場參與者，他們在共同的游戲規(guī)則下，參與市場的博弈。由于不同的參與者的參與，提高了整個市場的運作效率，也使得整個市場的監(jiān)管變得更復雜。本文對房地產(chǎn)市場的研究，除了常規(guī)分析外，主要運用博弈論方法進行分析。通過利用博弈論對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟現(xiàn)象進行了分析解釋，提供對房地產(chǎn)市場研究的新的思路。

一、我國房地產(chǎn)博弈中的基本要素

1. 博弈的主體及其特征分析。房地產(chǎn)市場博弈中最重要參與者包括中央政府，地方政府房地產(chǎn)商和消費者。從本文研究的目的和便利性出發(fā)，針對性的將房地產(chǎn)的一級市場和二級市場定為研究的對象，包括房地產(chǎn)中三個主要的參與者政府、房地產(chǎn)商、消費者。但是與房地有關的參與者還有地產(chǎn)中介、銀行、民間群體、物業(yè)管理公司等等。由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、開發(fā)商與消費者的博弈，具體分析在房地產(chǎn)市場上，三方的博弈力量及關系。①政府。政府作為房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則的制定者。政府通過制定博弈規(guī)則約束市場參加者，規(guī)范參加者行為，實現(xiàn)其社會福利最大化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參加者之上，通過其他參與者的博弈過程，各參與者只能在政府制定的規(guī)則范圍內尋求各自利益的最大化的博弈策略。地方政府作為轄區(qū)管理者與必要設施和服務的提供者，通過頒布和執(zhí)行法律、征稅、行政管理、補貼、基礎設施建設和提供服務、土地等，影響房地產(chǎn)商的開發(fā)出行為。②房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商是以通過生產(chǎn)房地產(chǎn)實物產(chǎn)品，在博弈規(guī)則許可的前提下，自主經(jīng)營，追求利潤最大化來實現(xiàn)其終極目標。在博弈規(guī)則中，房地產(chǎn)開發(fā)商處于信息優(yōu)勢地位：a提供的產(chǎn)品具有唯一性和不可移動性；b房地產(chǎn)需求者只能從開發(fā)商手中購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，決定了開發(fā)商控制著定價權；c產(chǎn)品需求者選擇空間不大，只能被動地選擇開發(fā)商提供的產(chǎn)品。③房地產(chǎn)消費者。消費者根據(jù)自身消費偏好、承受能力等確定承受價格，根據(jù)房地產(chǎn)效用價值大小與開發(fā)商進行談判，希望用最低的價格獲取最大的效用。但是消費者在與開發(fā)商的談判中處于信息弱勢地位，討價還價力度不大，往往是被動的接受開發(fā)商的價格。消費者的最大消費承受能力是參加房地產(chǎn)市場博弈的上限，博弈的結果如果高于承受能力，他將退出博弈。

2.房地產(chǎn)市場博弈的基本模式。①參與人。即房地產(chǎn)博弈的參與人，包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者。在房地產(chǎn)市場，他們之間互相的利益和相互間的需要，構成了他們倆倆之間的博弈關系。②策略。參與人采取的策略分別是政府：土地供給，不供給；房地產(chǎn)開發(fā)商：房屋賣出，不賣出；土地買入，不買入；消費者：購房，不購房。③博弈過程。我國房地產(chǎn)博弈分兩階段進行。第一階段，在土地供給市場上，房地產(chǎn)商、政府就土地供給價格的博弈和房地產(chǎn)商之間為爭奪土地開發(fā)權的博弈；第二階段，在住宅供給市場上，消費者與房地產(chǎn)商就住宅供給價格的博弈，房地產(chǎn)商之間爭奪更多的消費者購房的博弈，消費之間就支付能力和居住偏好而爭奪房源的博弈等。④博弈的結局。包括達成交易或未達成交易的房產(chǎn)數(shù)量以及交易價格。通過博弈，消費者支付房款獲得了住宅，房地產(chǎn)商投資得到了利潤，政府實現(xiàn)了土地增值，即參與人從博弈中獲取了相應的利益。

二、我國房地產(chǎn)市場的具體博弈分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)商與政府間的博弈分析。假設房地產(chǎn)開發(fā)商的利益函數(shù)為： ，式中：M 為開發(fā)商所得的利潤；H 為所銷售房屋的數(shù)量；P 為銷售房屋的單位價格，C 為房屋的單位成本，ED為對公共物品負擔的支出。地方政府的目標函數(shù)可表示為： ，式中，N 為地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所獲得的收益；H 為開發(fā)商所銷售房屋的數(shù)量；T 為單位房屋稅收；PC為平均單位房屋地方政府所增加的福利性支出，如購房者由于獲得地方戶口而新增養(yǎng)老、教育補貼等；E 為開發(fā)所帶來的社會環(huán)境惡化的負效應。ED為房地產(chǎn)開發(fā)商對公共物品負擔的支出，即開發(fā)所帶來的外部性為房地產(chǎn)開發(fā)商所負擔的部分。

我們用 e 表示資本的社會平均利潤， 那么：對于開發(fā)商來說，只要

> e，房地產(chǎn)開發(fā)商就愿意開發(fā)； 對于政府來說，只要

>0 ，地方政府就愿意拿出土地進行開發(fā)。政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間在商品住宅供給層面的模型是一種不完全信息下的動態(tài)博弈模型圖，如下圖。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者間博弈分析。從房屋銷售方面看，房地產(chǎn)商和消費者之間的博弈行為是房地產(chǎn)市場中最密切也是最受到社會關注的。消費者的期望并不是房價越低越好，隨著生活水平的提高，消費者不會盲目的等待房價無限制的降低，他會根據(jù)對目前房價的分析，等到房價回歸到自己心里面能夠接受的價格時會立刻出手。因此，現(xiàn)階段的市場不是沒有需求，而是等待價格回歸。所以，我們可以假設在整個房地產(chǎn)市場中如果只有單獨的兩家，他們分別為開發(fā)商甲和消費者乙，則它們的具體博弈過程可如下表所示：

在房屋交易的過程中，當開發(fā)商定一個偏高的價格并保持不變，消費者會坐等觀其變，市場交易率下降，人們對交易的期望降到最低，其實對交易雙方的利益都是損害。開發(fā)商降價，當市場價格達到消費者的理想狀態(tài)時，雙方都可以得到好處，達到雙贏。因此，開發(fā)商最好的選擇就應該是適當?shù)慕祪r。在當前的房地產(chǎn)這個大環(huán)境下，由于信息的不完備和不對稱，使得消費者對市場沒有足夠的信息，對市場上的一些現(xiàn)象也沒有一定的認識，導致在市場上的地位一般情況下是屬于劣勢的，而房地產(chǎn)商在關于房地產(chǎn)的認知上要比消費者清楚的多，所以房地產(chǎn)商在價格的壟斷方面和信息方面是有著明顯的優(yōu)勢，這樣消費者就不得不接受既定的價格，買房的時候也就會承擔一定的風險。

三、結論

本文通過系統(tǒng)地對房地產(chǎn)市場的主要博弈方的博弈分析，試圖揭示房地產(chǎn)市場的運行機制。研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程以及其中各方的博弈關系，從房地產(chǎn)開發(fā)商、政府和消費者三者之間的關系進行博弈分析，并針對上述房地產(chǎn)市場上的三個主體提出一些意見和建議：

1.政府。政府在房地產(chǎn)市場博弈中的角色定位——信息傳遞者。要處理好地方政府與房地產(chǎn)商之間的關系，建立能有效約束狹隘利益接團擴張。政府在規(guī)范賣方市場、打擊投機虛假需求的同時，透明市場交易，實現(xiàn)信息共享便成了必須采取的措施。如實現(xiàn)購房合同網(wǎng)上備案、樓盤信息實時更新及售樓過程中的監(jiān)督機構，使得購房者能夠對市場做到整體把握。政府不斷完善信息傳遞職能，使得房地產(chǎn)市場不再是賣方市場，而是買賣雙方的競爭市場，博弈關系會更加明顯。

2.消費者。針對消費者在住房市場上的不利地位，從重復博弈的角度，消費者在購房時應該做到貨比三家，選擇在房地產(chǎn)市場上有一定歷史，目前仍有項目在建的樓盤來考慮。消費者應理性消費，面對政府各種房地產(chǎn)調控政策的出臺和房地產(chǎn)開發(fā)商宣揚的房價還會上漲的言論，在交易的過程中，消費者往往處于相對弱勢地位，理性的消費必不可少。消費者應該學習一些信用消費和投資理財知識，控制個人債務，學會適度、合理的消費。

3.開發(fā)商。開發(fā)商應采取積極措施，不斷完善自身要堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路。要誠信開發(fā)，走品牌經(jīng)營之路。開發(fā)商在未來的房地產(chǎn)開發(fā)中，要注重誠信，樹立品牌，關注客戶利益，負起社會責任，在競爭中贏得消費者的青睞。同時，順應市場變化，提高綜合實力，走規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化之路。

（作者單位：安徽大學商學院）