劉陽

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代、共享經(jīng)濟(jì)的影響下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)面臨新的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型新興業(yè)態(tài)，通過線上線下融合實(shí)現(xiàn)跨界合作，試圖在改革與創(chuàng)新中突破瓶頸，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出。聖·約翰遜（國際）集團(tuán)有限公司（以下簡稱“聖·約翰遜”）是一家具有雄厚實(shí)力和國際化理念的集團(tuán)公司，在業(yè)內(nèi)擁有較高的知名度和良好聲譽(yù)。其旗下包括上海浦東土地發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司（SPLD）、圣強(qiáng)投資咨詢（上海）有限公司、上海子圣置業(yè)有限公司和扁鐵空間物業(yè)管理（上海）有限公司。隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，聖·約翰遜遜集團(tuán)在保持自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也在不斷創(chuàng)新和調(diào)整戰(zhàn)略方向，在競(jìng)爭(zhēng)的浪潮中穩(wěn)步前行。

整合產(chǎn)業(yè)鏈資源

聖·約翰遜集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)李志蓉（Linda）向《首席財(cái)務(wù)官》表示，聖·約翰遜集團(tuán)整合了產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源，不僅擁有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時(shí)也擁有一家建筑設(shè)計(jì)公司、投資咨詢公司和物業(yè)管理公司，因此，聖·約翰遜更重視客戶服務(wù)環(huán)節(jié)，其設(shè)計(jì)公司在為公司自身開發(fā)的項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)服務(wù)的同時(shí)，也為其他房地產(chǎn)開發(fā)公司提供服務(wù)，如中邦置業(yè)集團(tuán)、北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

2013年，聖·約翰遜設(shè)立了扁鐵空間物業(yè)管理公司，主要從事服務(wù)式辦公室租賃業(yè)務(wù)。李志蓉表示，“我們將個(gè)人或國有企業(yè)持有的老洋房進(jìn)行改建和裝飾，使其成為加入了現(xiàn)代辦公元素的服務(wù)式辦公場(chǎng)所?，F(xiàn)已在上海徐匯區(qū)的復(fù)興西路和寶慶路擁有兩家分店，并準(zhǔn)備在未來的三到五年內(nèi)開辦五到十家分店?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)是對(duì)政策和市場(chǎng)形勢(shì)極其“敏銳”的行業(yè)之一。在國內(nèi)新二線城市的銷售增量和三線四線城市的存量房上升以及商業(yè)地產(chǎn)存在巨大存量的大環(huán)境下，聖·約翰遜預(yù)測(cè)國內(nèi)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)在近幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)面臨去庫存問題，因此，聖·約翰遜計(jì)劃在未來幾年將開發(fā)重心集中于旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)上，同時(shí)擴(kuò)大物業(yè)管理公司的規(guī)模?！艾F(xiàn)在聖·約翰遜在塞班島擁有五塊土地，未來我們將分期開發(fā)這五塊土地，計(jì)劃將其中一塊土地建設(shè)成為酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集團(tuán)內(nèi)物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)為購買酒店式公寓的客人提供返租服務(wù)，努力每年都向客戶給予固定比例的回報(bào)及一定時(shí)間的度假服務(wù)?！?/p>

善于表達(dá)數(shù)據(jù)

由于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，因此，其財(cái)務(wù)管理更側(cè)重于計(jì)劃、預(yù)算和控制。項(xiàng)目前期費(fèi)用與公司正常的運(yùn)營費(fèi)用需要進(jìn)行清晰區(qū)分，在公司的財(cái)務(wù)制度上也應(yīng)該對(duì)核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確劃分，并且在每個(gè)季度和每年都對(duì)新項(xiàng)目的費(fèi)用劃分進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核。李志蓉表示，對(duì)于預(yù)算和實(shí)際的差異情況，應(yīng)該做到及時(shí)比較分析并向公司管理層及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目運(yùn)行情況?！霸陧?xiàng)目匯報(bào)會(huì)上，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該不單單提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還應(yīng)該提出財(cái)務(wù)的合理化建議，如對(duì)工期和付款截點(diǎn)的建議等等，這樣才能提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率和資金使用效率，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)的最大作用?！?/p>

聖·約翰遜集團(tuán)在2015年和2016年項(xiàng)目應(yīng)收與預(yù)算基本持平，管理費(fèi)用略有下降。李志蓉Linda坦陳，2016年初，財(cái)務(wù)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行了準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，并將集團(tuán)自用的辦公室空間減少三分之一用于對(duì)外出租，因此，聖·約翰遜集團(tuán)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)略差的2016年得以使管理費(fèi)用不增反降，公司整體經(jīng)濟(jì)業(yè)績與2015年持平。

“財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該積極參與到整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略制定中去?！痹诶钪救乜磥?，房地產(chǎn)公司與零售業(yè)（FMCG）相比，最大的區(qū)別在于應(yīng)收賬款比較少、現(xiàn)金流回款的時(shí)間可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。以往，大部分房產(chǎn)銷售由銷售代理公司進(jìn)行承銷，因此，財(cái)務(wù)總監(jiān)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員、總經(jīng)理以及CEO進(jìn)行對(duì)接時(shí)，溝通技巧顯得異常重要。無數(shù)的實(shí)踐證明，財(cái)務(wù)人員永遠(yuǎn)要與項(xiàng)目部的人員走在一起，為其提供項(xiàng)目尚未開始時(shí)的財(cái)務(wù)可行性報(bào)告、項(xiàng)目剛剛落地時(shí)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目運(yùn)行過程中的預(yù)算與差異分析，以及實(shí)時(shí)的到位分析和準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

因此，財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該善于表達(dá)其手中的數(shù)據(jù)，用趨勢(shì)分析和大數(shù)據(jù)等手段來彌補(bǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在的滯后性缺點(diǎn)，使項(xiàng)目人員和管理層深入理解基于以往數(shù)據(jù)得到的分析結(jié)果。李志蓉表示，“在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下，在財(cái)務(wù)預(yù)算上做最好的打算和最壞的準(zhǔn)備可以幫助企業(yè)預(yù)測(cè)和預(yù)防很多風(fēng)險(xiǎn)，使公司在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下很好地生存下來?！?/p>

在集團(tuán)內(nèi)部與外部合作機(jī)構(gòu)的協(xié)同工作中，李志蓉將財(cái)務(wù)總監(jiān)的角色比喻成橋梁，讓項(xiàng)目數(shù)據(jù)、人員成本和資金成本在所有相關(guān)人員中更透明、更易懂，使整個(gè)“企業(yè)機(jī)器”運(yùn)作更順暢，如此企業(yè)的利潤率自然而然得以相應(yīng)提高。李志蓉表示，企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)后，財(cái)務(wù)部門會(huì)根據(jù)具體的經(jīng)營目標(biāo)分析出人員成本、員工利潤率和資金使用效率等指標(biāo)，并將其于年度和半年度預(yù)算中得以體現(xiàn)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)該在項(xiàng)目過程中與項(xiàng)目人員充分、及時(shí)地溝通，并在項(xiàng)目開始前設(shè)立好相應(yīng)的稅務(wù)架構(gòu)。

離職率為零的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)

聖·約翰遜集團(tuán)從成立之初一路走來，雖然整體上一直是平穩(wěn)上升的步調(diào)，然而，在2008年卻遇到了空前的困難。當(dāng)時(shí)，公司的項(xiàng)目投資人突然撤資，導(dǎo)致整個(gè)公司的現(xiàn)金流斷裂。為了使公司正常運(yùn)營，聖·約翰遜所有管理人員自愿停薪，通過公司上下員工的共同努力，在短短一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，從銀行得到抵押貸款五百萬，使得公司得以正常運(yùn)營下去。李志蓉回憶當(dāng)時(shí)的經(jīng)歷時(shí)不無感慨地表示，“在聖·約翰遜工作期間，最有壓力的是2008年，最讓我感到欣慰的也是2008年。因?yàn)樵诮?jīng)營情況嚴(yán)峻時(shí)，才能看到一個(gè)團(tuán)隊(duì)的凝聚力，大家齊心協(xié)力才是一個(gè)公司最重要的文化和內(nèi)涵?！?/p>

企業(yè)發(fā)展不僅需要優(yōu)秀工作人員，更需要將企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神在人力資源管理中的作用最大化?，F(xiàn)代的企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，追根溯源是企業(yè)團(tuán)隊(duì)之間的競(jìng)爭(zhēng)。從2008年金融危機(jī)公司所體現(xiàn)出來團(tuán)結(jié)與向心力中不難看出，聖·約翰遜集團(tuán)一直以來都非常注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)。公司員工出生的年代不同，信仰和觀念也不盡相同。李志蓉堅(jiān)信，還是要靠公司文化的吸引力，才能真正留住人才。聖·約翰遜集團(tuán)始終堅(jiān)持鼓勵(lì)財(cái)務(wù)部門員工積極參加職業(yè)技能培訓(xùn)，并為其提供職稱考試培訓(xùn)獎(jiǎng)勵(lì)。此外，還大力支持財(cái)務(wù)部門員工參加ACCA考試，并在員工通過考后給予考試費(fèi)用的補(bǔ)貼。李志蓉激動(dòng)地說到，“這么多年來，我們財(cái)務(wù)部門的員工離職率為零，這也是讓我倍感驕傲的地方?！痹谖磥?，聖·約翰遜集團(tuán)的財(cái)務(wù)部門也會(huì)在服務(wù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃的同時(shí)，著力培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)，用精兵強(qiáng)將的高質(zhì)量服務(wù)更好地配合公司高速發(fā)展的腳步。