梅蘭蘭

鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院

探析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成因及應(yīng)對(duì)措施

梅蘭蘭

鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院

近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)市場中占據(jù)了重要的地位，推動(dòng)了國際市場的競爭力，也推動(dòng)了國民的經(jīng)濟(jì)生活水平。本文從中小型房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的概念入手，介紹財(cái)務(wù)危機(jī)相關(guān)理論基礎(chǔ)；并對(duì)中小型房地產(chǎn)行業(yè)的客觀積累性、突發(fā)性、多樣性、災(zāi)難性的特征做了一些調(diào)查；最后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的引起財(cái)務(wù)危機(jī)的因素進(jìn)行分析，并針對(duì)問題提出應(yīng)對(duì)措施，僅供類似行業(yè)參考。

房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；危機(jī)防范

1房地產(chǎn)行業(yè)研究的相關(guān)理論

財(cái)務(wù)危機(jī)是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)處于失控或遭受嚴(yán)重挫折的危險(xiǎn)和緊急狀態(tài)，盈利能力和償付能力實(shí)質(zhì)性消弱，企業(yè)處于破產(chǎn)困境，是財(cái)務(wù)失衡、緊張和惡化的外在表現(xiàn)，是企業(yè)無力按時(shí)償還到期債務(wù)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。對(duì)于財(cái)務(wù)危機(jī)，通常公認(rèn)的有兩種確定的方法：(1)是法律對(duì)企業(yè)破產(chǎn)的定義，企業(yè)破產(chǎn)是用來衡量企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)最常用的一種標(biāo)準(zhǔn)，也是最準(zhǔn)確和最極端的標(biāo)準(zhǔn)；(2)是以證券交易所對(duì)持續(xù)虧損、有重大潛在損失或者股價(jià)持續(xù)低于一定水平的上市公司給予特別處理或退市作為標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)危機(jī)是導(dǎo)致企業(yè)生存危機(jī)的重要因素，因此，需要針對(duì)可能造成財(cái)務(wù)危機(jī)的因素，采取監(jiān)測和預(yù)防措施，及早防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，控制財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)危機(jī)具有客觀積累性、具有突發(fā)性、具有多樣性、具有災(zāi)難性的特征。

2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)的問題研究

2.1 市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括競爭對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者的購買傾向以及企業(yè)管理者的營銷策略。當(dāng)前市場中存在著大量的房地產(chǎn)供應(yīng)商，不同類型不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在相應(yīng)的競爭關(guān)系。而且由于有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商的存在使得消費(fèi)者越來越挑剔，對(duì)房地產(chǎn)的要求越來越高，既要經(jīng)濟(jì)適用，同時(shí)也要考慮周邊的環(huán)境以及小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等等的要求，這大大加重了小型房產(chǎn)的生存壓力。

2.2 財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高

財(cái)務(wù)的運(yùn)作是小型房地產(chǎn)發(fā)展的核心，但是企業(yè)內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，實(shí)務(wù)水平不高。企業(yè)財(cái)務(wù)管理者或決策者因?yàn)槠湓谶M(jìn)行經(jīng)營管理決策時(shí)，沒有進(jìn)行科學(xué)分析，當(dāng)公司財(cái)務(wù)狀況正常的時(shí)候，沒有意識(shí)到某些潛在的因素會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)形成壓力，很容易作出經(jīng)驗(yàn)決策。另外，當(dāng)公司的財(cái)務(wù)狀況惡化時(shí)，身為財(cái)務(wù)管理者，不能正確化解財(cái)務(wù)危機(jī)。

財(cái)務(wù)人員是與錢打交道的，要見錢眼不花，為人光明磊落，辦事實(shí)事求是，愛崗敬業(yè)，財(cái)務(wù)人員由于所處位置的重要性，其品德素質(zhì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，必須熟悉和掌握一定的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)知識(shí)，才能做好企業(yè)的理財(cái)工作。財(cái)務(wù)人員必須掌握會(huì)計(jì)知識(shí)和企業(yè)財(cái)務(wù)操作技能，同時(shí)必須掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，以及國家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的法規(guī)政策，作為自己開展工作的依據(jù)。

2.3 成本費(fèi)用控制不當(dāng)

房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用，要涉及的內(nèi)容有很多，例如：土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等等。總之，成本費(fèi)用是一項(xiàng)十分復(fù)雜，繁瑣的工作，成本費(fèi)用在房地產(chǎn)工作中又占據(jù)著十分重要的地位。

但是小型房產(chǎn)的施工管理者卻只重視工程進(jìn)度控制，忽視成本費(fèi)用控制，認(rèn)為控制成本只是財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，未能調(diào)動(dòng)各職能部門成本費(fèi)用控制的積極性。企業(yè)雖然制定了成本控制目標(biāo)，但未能準(zhǔn)確把握影響成本的因素，成本費(fèi)用控制執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)偏差較大，不利于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)作。

3小型房產(chǎn)應(yīng)對(duì)措施的研究

3.1 加強(qiáng)對(duì)市場的了解

市場是瞬息萬變的，小型房產(chǎn)必須及時(shí)的了解市場的變化，了解市場的需求，這就需要小型房產(chǎn)加強(qiáng)對(duì)市場的調(diào)研工作，調(diào)研的方法主要有以下幾個(gè)：(1)經(jīng)常訂閱有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種期刊雜志；(2)參加行會(huì)或其他專業(yè)性的社團(tuán)組織，爭取機(jī)會(huì)多參加某些貿(mào)易展銷會(huì)之類的公眾集會(huì)；(3)密切注意自己所組織的各類營銷業(yè)務(wù)活動(dòng)的效果，察悉變化情況，察明造成銷售增長或銷售衰退的原因。掌握市場變化的第一手資料，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真和深入的分析，從更本上把握其變化發(fā)展的規(guī)律和趨勢，以根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整策略和改變方法，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)事件的能力。

另外，小型房產(chǎn)對(duì)于國家的宏觀調(diào)整政策、法律法規(guī)、政策方針等的變化也要給與及時(shí)關(guān)注及了解，以便公司對(duì)市場政策的變化做出相應(yīng)的戰(zhàn)略。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)

財(cái)務(wù)工作是小型房產(chǎn)的核心，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)是重中之重。需要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行以下的培訓(xùn)：(1)企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解，讓財(cái)務(wù)人員去施工單位去了解物質(zhì)的成本費(fèi)用，直接人工費(fèi)等等，然后做出科學(xué)的費(fèi)用分配政策；(2)會(huì)計(jì)崗位要實(shí)行“崗位輪換制”，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，公司也應(yīng)盡量避免任用親屬做公司會(huì)計(jì)，以免造成公司制度的混亂；(3)要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確保現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和能力能夠勝任目前的財(cái)務(wù)工作。

3.3 科學(xué)的預(yù)算成本費(fèi)用

成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。因此，小型房產(chǎn)應(yīng)站在公司戰(zhàn)略性的高度，來看待自身的成本管控問題。制定出一系列科學(xué)合理的成本費(fèi)用管控體系，并積極運(yùn)用到實(shí)際工作當(dāng)中，同時(shí)配套出完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，切實(shí)做到好要獎(jiǎng)錯(cuò)要罰。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要以身作則，積極履行企業(yè)的各項(xiàng)制度。

小型房產(chǎn)在科學(xué)預(yù)算成本時(shí)要做到以下幾個(gè)方面：1、確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。2、建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門設(shè)立二級(jí)成本核算單位，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指標(biāo)。3、明確規(guī)定各個(gè)核算部門單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。

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