柴竟鑫 許恩友 趙 明 關(guān)紅麗 許嬋娟

遼寧省送變電工程公司

住房公積金貸款的風(fēng)險和防范

柴竟鑫 許恩友 趙 明 關(guān)紅麗 許嬋娟

遼寧省送變電工程公司

住房公積金制度作為我國社會保障制度體系的重要內(nèi)容，由于具有貸款利率相對較低，貸款年限較長，住房資金保障能力較強(qiáng)等一系列的優(yōu)勢，因而在解決職工個人住房方面發(fā)揮了非常重要的作用。但是，隨著我國近年來房地產(chǎn)市場的不斷升溫以及國家宏觀調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市場存在著越來越大的風(fēng)險問題，這也直接造成了住房公積金貸款的風(fēng)險問題。加強(qiáng)住房公積金中心的貸款風(fēng)險管理，已經(jīng)成為當(dāng)前住房公積金管理中心貸款風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，這對于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)我國住房公積金體系的穩(wěn)定有序運(yùn)轉(zhuǎn)也具有重要作用。

住房公積金；管理中心；貨款風(fēng)險；防范

住房公積金在職工住房消費(fèi)方面扮演越來越重要的角色，公積金住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸發(fā)展壯大，但是由于我國現(xiàn)行住房公積金相關(guān)風(fēng)險防范機(jī)制沒有隨著住房公積金事業(yè)的迅猛發(fā)展建立健全，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，導(dǎo)致其貸款風(fēng)險日益凸顯。探討和研究在當(dāng)前新形勢下住房公積金貸款風(fēng)險防范措施十分緊迫。

1 住房公積金貸款存在的風(fēng)險

1.1 政策和法律風(fēng)險

公積金管理中心是一個由政府管理、不注重盈利的獨(dú)立事業(yè)單位，只能按照政策對貸款工作進(jìn)行調(diào)整，增加公積金貸款的風(fēng)險。在公積金貸款申請、結(jié)束的過程中，公積金管理中心和借款人、擔(dān)保公司存在著利益關(guān)系，而不公正、非法、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J款工作會給這三者帶來法律風(fēng)險。另外，當(dāng)借款人遇到意外事故，如離異、喪偶、癌癥、重大疾病、刑事追究等重大訴訟事項(xiàng)時，伴隨而來的繼承關(guān)系、擔(dān)保人失蹤、貸款人死亡等情況，加大了公積金管理中心貸款工作中的法律風(fēng)險。所以，公積金管理中心需要及時了解借款人的法律權(quán)利和義務(wù)，降低住房公積金貸款法律方面的風(fēng)險。

1.2 信用風(fēng)險

主要是指住房公積金借款方帶來的損失，此外還包括委托方和開發(fā)商的誠信風(fēng)險。由于借款方償債履約能力不夠，或者因借款方故意拖欠貸款本息造成貸款無法及時回收。借款方因主觀或客觀行為不能及時償還貸款，這種行為屬于借款方的信用風(fēng)險。委托銀行放松監(jiān)督和監(jiān)管，造成貸款人和抵押物失真風(fēng)險。開發(fā)商因缺乏誠信由于某些原因?qū)е鹿こ滩荒馨雌诳⒐?，進(jìn)而導(dǎo)致購買戶解除購買合同拒絕償還住房公積金貸款，從而造成貸款風(fēng)險。以上情況造成的風(fēng)險都屬于信用風(fēng)險。

1.3 抵押風(fēng)險

抵押風(fēng)險是指在財產(chǎn)抵押擔(dān)保操作過程中以及抵押后可能存在的風(fēng)險。主要包括：由于抵押房產(chǎn)的毀壞、貶值甚至滅失，使得房產(chǎn)市場價值低于或無法償還貸款余額，造成資不抵債，從而導(dǎo)致違約風(fēng)險；由于房產(chǎn)重復(fù)抵押、虛假抵押導(dǎo)致產(chǎn)生的違約風(fēng)險。目前管理中心與商業(yè)銀行、房產(chǎn)抵押管理部門之間沒有實(shí)現(xiàn)房屋抵押、房屋產(chǎn)權(quán)等信息資源共享，可能會存在房屋重復(fù)抵押、虛假抵押的情況出現(xiàn)。

2 住房公積金貸款的風(fēng)險防范措施

2.1 建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

對于住房公積金貸款來說，由于其自身性質(zhì)特殊，市場風(fēng)險和政策風(fēng)險都是其無法規(guī)避的，那么針對這類風(fēng)險，就可考慮建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來增強(qiáng)應(yīng)對能力，加大對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(尤其是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場)的把握，例如可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房產(chǎn)景氣指數(shù)建立風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，結(jié)合自身的存貸款規(guī)模、貸款趨勢等實(shí)際情況合理控制貸款規(guī)模，當(dāng)市場波動較大、房地產(chǎn)市場投資過熱時調(diào)整貸款上限、首付款比例以及還款期限等，以適應(yīng)市場和政策的變化。

2.2 完善貸前調(diào)查、貸中審查及貸后管理

在住房公積金管理中心的工作過程中，對購房用戶進(jìn)行貸前調(diào)查，是降低住房公積金貸款風(fēng)險至關(guān)重要的部分。完善的貸前調(diào)查可以最大限度的，將住房公積金的貸款風(fēng)險降至最低，對維護(hù)公積金的展開也有較好的效果。通過了嚴(yán)格的貸前調(diào)查，住房公積金管理中心，還應(yīng)該注重加強(qiáng)貸中審查工作，良好的貸中審查工作，對降低住房公積金貸款風(fēng)險的作用也是不容小覷的組成部分。在貸中審查的過程中，首先，住房公積金內(nèi)部要有相對完整的責(zé)任制度，以保證信貸員對自己的貸款項(xiàng)目能夠有負(fù)責(zé)到底的責(zé)任，所以就需要制定科學(xué)合理的責(zé)任管理制度。其次，公積金管理中心還應(yīng)該加強(qiáng)對貸中審查的深入性，應(yīng)該對貸款人做深入的審查，只有申請貸款人各項(xiàng)都符合貸款標(biāo)準(zhǔn)，才能夠有效的降低住房公積金貸款的風(fēng)險性。貸款后的管理也是公積金管理中心應(yīng)重視的問題，貸后管理是指貸款發(fā)放之日起，至貸款收回本息之日為止的管理。需要公積金管理中心制定完善的管理規(guī)劃，以加強(qiáng)貸款的催收與管理方式。

2.3 建立和完善公積金監(jiān)管制度

管理人員的綜合素質(zhì)直接影響著公積金貸款工作的效率，所以管理中心需要加強(qiáng)公積金貸款隊(duì)伍建設(shè)，做好員工的思想工作，提高員工的服務(wù)意識、服務(wù)水平。公積金管理中心需要督促貸款工作人員做好政府、銀行、借款人之間的合作關(guān)系，完善政府擔(dān)保和商業(yè)保險體系，減少貸款風(fēng)險。在培訓(xùn)員工的時候，公積金管理中心需要提高員工的工作積極性和耐性，有機(jī)結(jié)合管理中心的經(jīng)濟(jì)效益和公積金貸款的風(fēng)險，認(rèn)真負(fù)責(zé)貸款的前后期工作，強(qiáng)化工作人員的監(jiān)管能力，促進(jìn)貸款工作井然有序地進(jìn)行。另外，政府部門需要建立健全社會住房保障機(jī)制，讓更多的市民可以買得起房子，減輕公積金管理中心的貸款工作壓力。

2.4 完善住房公積金貨款個人信用評價機(jī)制

建設(shè)防范住房公積金貸款風(fēng)險，關(guān)鍵還是應(yīng)該進(jìn)一步的完善個人信用評價機(jī)制的建設(shè)。住房公積金管理中心應(yīng)根據(jù)貸款申請者的年總收人情況、公積金的繳費(fèi)年限、每月還款額度、資產(chǎn)數(shù)額、借款人的年齡、借款人的工作穩(wěn)定性、借款人的居住穩(wěn)定性、借款歷史以及學(xué)歷的，進(jìn)行綜合準(zhǔn)確的評分，然后根據(jù)評分情況，來進(jìn)一步制定科學(xué)的住房公積金貸款發(fā)放辦法，在此基礎(chǔ)上確定的貸款金額，更有助于防范住房公積金貸款風(fēng)險問題的發(fā)生。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，住房公積金貸款風(fēng)險也不斷加大，為保證住房公積金的長期良勝發(fā)展，各部門應(yīng)該重視住房公積金貸款風(fēng)險，有必要通過有效的防范措施規(guī)避和防范風(fēng)險的發(fā)生，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)以及整個社會的和諧可持續(xù)發(fā)展。

[1]柯建敏.住房公積金貸款的風(fēng)險和防范[J].時代金融，2016，(33)：193.

[2]張仙明.住房公積金貸款的風(fēng)險與防范[J].山西財稅，2015，(09)：61-62.