孫 波

中國建設(shè)銀行股份有限公司煙臺分行

我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險與防范

孫 波

中國建設(shè)銀行股份有限公司煙臺分行

隨著我國不斷增長的個人房貸，針對商業(yè)銀行出現(xiàn)的購房者、政策、銀行和開發(fā)商風(fēng)險，需要實(shí)施有效的防范風(fēng)險措施。需要做到住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制、強(qiáng)化貸后管理以及強(qiáng)化借貸管理。

商業(yè)銀行；房貸；風(fēng)險；防范

引言

2016年5月15日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心在京出臺《2016年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書里指出，國內(nèi)目前個人住房貸款整體市場進(jìn)入快速發(fā)展期，發(fā)展速度較快。在此背景下，個人住房貸款現(xiàn)狀處于增速猛增狀態(tài)，通過總量快速增長難以用來釋放不良貸款率。其次，個人住房貸款總體質(zhì)量較好，風(fēng)險較為緩和，應(yīng)該得到適當(dāng)關(guān)注。

1 我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險

1.1 商業(yè)銀行房貸

個人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。有人認(rèn)為住房貸款 有所購房屋作抵押，又有開發(fā)商提供保證，可謂“雙保險”，貸款風(fēng)險系數(shù)趨于零。然而隨著個人住房貸款中出現(xiàn)的問題說明個人住房貸款同樣存在不確定風(fēng)險。因此探討和建立一套行之有效的個人住房貸款風(fēng)險防范機(jī)制十分必要。

1.2 房貸風(fēng)險

商業(yè)銀行住房貸款面臨的主要風(fēng)險來源于貸款銀行、開發(fā)商、借款人以及其他因素導(dǎo)致的風(fēng)險。風(fēng)險防范的主要措施是建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高風(fēng)險防范能力，實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新，建立權(quán)責(zé)清晰、分工明確的風(fēng)險防范機(jī)制，加強(qiáng)貸款風(fēng)險監(jiān)測，落實(shí)防范責(zé)任，實(shí)施有效的責(zé)任追究制度。隨著我國住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，成為商業(yè)銀行主要的貸款種類之一。

1.2.1 開發(fā)商。在取得銀行給予購房人的貸款后，開發(fā)商攜款而逃或用于其它用途導(dǎo)致，在期房交易中產(chǎn)生種種開發(fā)商的欺詐行為的情況概率較大；因?yàn)殚_發(fā)商經(jīng)營不善，造成樓盤爛尾，致使購房協(xié)議無法履行，無法按期交樓勢必造成無法正常履行貸款協(xié)議，銀行信貸資產(chǎn)受到損害；因?yàn)殚_發(fā)商存在質(zhì)量缺陷，所建樓房不符合合同要求等原因。以開發(fā)商違約為由，購房人要求解除購房協(xié)議解除履行貸款協(xié)議；開發(fā)商所開發(fā)樓盤無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售，沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險大幅度上升等。

1.2.2 購買者。購房人無力繼續(xù)履行貸款合同的原因有：經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化、發(fā)生其他影響其償債能力的變故、繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議；購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤；存在購房人欺詐行為，故意提供如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等虛假證明材料。

1.2.3 銀行。銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資源共享資質(zhì)欠佳或購房人無力償還貸款而放貸；銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同合同無效或不成立合同，進(jìn)而影響銀行權(quán)益；在履行住房貸款合同期限內(nèi)，因?yàn)閲艺?、不可抗力等因素也是銀行貸款風(fēng)險的影響因素。因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，國家征用使用范圍內(nèi)的房屋土地，雖然購房人會得到一定補(bǔ)償金，但數(shù)額無法完全清償銀行貸款，導(dǎo)致未受清償?shù)牟糠帚y行貸款處于無法收回的境地。此外，因難以預(yù)料的火災(zāi)、地震等自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀，也是需要考慮的銀行貸款風(fēng)險。

1.3 政策性風(fēng)險

在監(jiān)管政策執(zhí)行上，會對一部分真正有實(shí)力的購房人采取一定的傾斜政策，如對那些有一套以上住房、不欠銀行貸款的購房人不再執(zhí)行“高首付”、“高利率”的政策。對一些收入不高卻通過開虛假收入證明的首次購房人實(shí)行“禁入”政策。“深圳‘?dāng)喙F(xiàn)象主要集中在首次購房人身上，這已引起整個行業(yè)的警惕?！蹦彻煞葜粕虡I(yè)銀行消費(fèi)信貸部總經(jīng)理坦陳間客式的營銷、分散的層級審批機(jī)制、“一刀切”的監(jiān)管政策使得銀行這塊最優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)淪為風(fēng)險多發(fā)地帶。但他表示，其所在銀行將有針對性地采取措施，從根本上堵住上述漏洞，“只要措施得力，房貸業(yè)務(wù)仍會保持一個健康平穩(wěn)的發(fā)展速度，其不良率控制在3%以內(nèi)也是很容易的事情。”

2 防范商業(yè)銀行房貸風(fēng)險措施

2.1 住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

荷蘭國際集團(tuán)“ING模式”為我國防范住房貸款風(fēng)險提供了一個嶄新的思路。“ING模式”核心理念是結(jié)合購房抵押貸款和人壽保險，擔(dān)保借貸的要求是購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險。購房的條件是：需購房人支付全部房價15-20%的購房首期款。一方面，在這種機(jī)制下，每月購房人僅需支付貸款的利息，保險金足以清償人壽保險期滿后貸款本金，大大減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；另一方面，“ING模式”為保險公司帶來新型客戶群體，也為購房人帶來許多便利。該模式在拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時，也給開發(fā)商帶來新的生機(jī)，也讓銀行最終確立防范購房人傷亡還貸風(fēng)險機(jī)制。

2.2 強(qiáng)化貸后管理

檢測償還風(fēng)險的重要內(nèi)容包括加強(qiáng)貸后管理，對借款人跟蹤調(diào)查和分析，做好風(fēng)險預(yù)測。首先，在借款周期內(nèi)，應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)各種不利于銀行風(fēng)險防范的貸款人因素。如借款人沒有合法繼承人、合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等。為盡可能減低房貸償還風(fēng)險，需要采取及時補(bǔ)救措施；其次，構(gòu)建動態(tài)跟蹤開發(fā)商系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)公司的資金運(yùn)用以及工程進(jìn)度和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，提供發(fā)放貸款的可靠依據(jù)。

2.3 強(qiáng)化借貸管理

嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險。其次，強(qiáng)化對借款人還款能力的審查?，F(xiàn)階段，可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、就業(yè)情況、身體健康狀況、購房動機(jī)、償債記錄、家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力判定借款人可貸款的成數(shù)、期限。

3 結(jié)束語

綜上所述，針對商業(yè)銀行出現(xiàn)的購房者、政策、銀行和開發(fā)商風(fēng)險，需要實(shí)施有效的防范風(fēng)險措施。隨著我國不斷增長的個人房貸，需要做到住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制、強(qiáng)化貸后管理以及強(qiáng)化借貸管理。

[1]邊柞而.我國商業(yè)銀行操作風(fēng)險檢驗(yàn)以及防范對策[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011，(05)： 88- 89.

[2]楊瀟.試論我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的法律控制與防范[J]. 經(jīng)營管理者，2010，(15)： 246.