王 朋

萊蕪市萊房測(cè)繪有限公司

分析房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題及質(zhì)量控制

王 朋

萊蕪市萊房測(cè)繪有限公司

房產(chǎn)測(cè)繪的面積測(cè)量，是現(xiàn)今工程測(cè)繪項(xiàng)目在后期工作中必須落實(shí)的施工工序。其測(cè)繪工作主要是在工程竣工和驗(yàn)收以后進(jìn)行，需根據(jù)國(guó)家的有關(guān)測(cè)繪規(guī)定落實(shí)測(cè)量工作，利用工程性技術(shù)實(shí)現(xiàn)房屋的實(shí)際測(cè)量以及計(jì)算等，以獲取有效的測(cè)繪面積。由于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的測(cè)繪工作還停留在發(fā)展的前期階段，存在有待完善的測(cè)繪之處，測(cè)繪質(zhì)量的低下嚴(yán)重影響了房產(chǎn)交易。因此，現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)其測(cè)繪面積實(shí)施質(zhì)量控制、管理的工作，以便有效解決國(guó)內(nèi)房產(chǎn)業(yè)的測(cè)繪問(wèn)題，確保將房產(chǎn)面積最大利益化。

房產(chǎn)測(cè)繪面積；問(wèn)題；質(zhì)量控制

1 房屋面積測(cè)繪的重要性

近些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展。其中，房屋面積的測(cè)繪是重要的組成部分。房屋測(cè)繪不僅關(guān)系著開(kāi)發(fā)商的利益，還關(guān)系著房屋預(yù)售許可證的批準(zhǔn)，同時(shí)也與消費(fèi)者的權(quán)益掛鉤。對(duì)于房屋的面積測(cè)繪，國(guó)家也有相關(guān)法律法規(guī)和約束措施，以保證測(cè)繪過(guò)程的公平、精確。測(cè)繪數(shù)據(jù)是受法律保護(hù)的，是產(chǎn)權(quán)者申請(qǐng)房產(chǎn)證的重要憑據(jù)，也是處理房產(chǎn)問(wèn)題的重要證據(jù)。建筑房屋的面積關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是我國(guó)測(cè)量工作的一個(gè)重要組成部分。在房屋低價(jià)衡量、房屋轉(zhuǎn)讓、房屋面積核實(shí)及城市建設(shè)中，房屋的面積測(cè)繪都是重要的數(shù)據(jù)之一。在現(xiàn)實(shí)生活中，各種類型的房屋層出不窮，某些開(kāi)發(fā)商會(huì)利用這一點(diǎn)欺騙消費(fèi)者，導(dǎo)致消費(fèi)者的權(quán)益受損。測(cè)繪房屋面積可以保證消費(fèi)者的權(quán)益，避免消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的糾紛，同時(shí)也保障了房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序。

2 房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積工作現(xiàn)存問(wèn)題

2.1 測(cè)繪面積工作中缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)繪面積工作對(duì)技術(shù)要求較高，但是在實(shí)際工作中，并沒(méi)有以供工作人員遵循的規(guī)范性文件和明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，一些相關(guān)的參考文件也存在標(biāo)準(zhǔn)要求模糊的情況，導(dǎo)致這一工作缺乏規(guī)范制度支撐，在技術(shù)實(shí)施過(guò)程中，存在不標(biāo)準(zhǔn)或是執(zhí)行力度不足的情況，導(dǎo)致測(cè)繪工作質(zhì)量降低。

2.2 測(cè)繪面積工作中存在從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊的問(wèn)題。一些工作人員在測(cè)繪面積過(guò)程中，由于技術(shù)水平不足，對(duì)設(shè)備和儀器的操作并不規(guī)范，并對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度產(chǎn)生了影響。

2.3 由于房屋建筑設(shè)計(jì)理論及實(shí)踐得到了快速發(fā)展，測(cè)繪面積的實(shí)際工作中出現(xiàn)了很多新問(wèn)題，并形成了地域差異，由于國(guó)家對(duì)這些新問(wèn)題還未提供相應(yīng)的解決辦法，相關(guān)單位只能根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定地方準(zhǔn)則予以解決。但是一些小城市的房產(chǎn)管理部門，無(wú)法制定具體辦法。工作人員只能按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，無(wú)法針對(duì)性的解決現(xiàn)有問(wèn)題，甚至?xí)p害到房屋所有人的利益，影響了測(cè)繪數(shù)據(jù)的權(quán)威性和準(zhǔn)確性。

3 房產(chǎn)測(cè)繪面積的質(zhì)量控制對(duì)策

3.1 嚴(yán)格審核前期資料及圖紙。前期資料和圖紙是測(cè)繪面積工作開(kāi)展的前提，為實(shí)現(xiàn)測(cè)繪面積工作質(zhì)量的良好控制，應(yīng)先對(duì)這一階段資料和圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核。要求委托方必須將施工圖紙交由規(guī)劃部門審核，并在審核合格后，主動(dòng)向測(cè)繪單位提供已審核圖紙，以供測(cè)繪人員開(kāi)展測(cè)繪面積工作。委托方提供的圖紙應(yīng)完整、準(zhǔn)確，包括飄窗陽(yáng)臺(tái)大樣、剖面圖、平面圖、樓梯詳圖、立體圖等，以便工作人員及時(shí)查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。例如在測(cè)繪面積工作中，坡屋頂房屋主要是依靠2.2m范圍線予以明確，若是在平面圖中無(wú)法明確這一范圍線，則可以從剖面圖中獲取相應(yīng)信息。若是所提供的圖紙存在變更情況，則要求委托方再向測(cè)繪單位提供詳細(xì)的變更項(xiàng)目詳單。同時(shí)，要求前期資料中必須包括房屋建筑的總平面圖、實(shí)際功能部位位置及應(yīng)用說(shuō)明、房屋建筑建設(shè)規(guī)劃許可證等。

3.2 面積計(jì)算部位和公用分?jǐn)偟暮侠硇浴Ｔ诖_定面積的計(jì)算部位時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》的規(guī)定。房產(chǎn)測(cè)繪之前，為避免測(cè)繪總面積發(fā)生偏差，應(yīng)該明確要測(cè)繪的全面積、半面積和不需要計(jì)算面積的部位。比如，公用面積的測(cè)算要分情況來(lái)測(cè)算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的，就要計(jì)算全面積；如果是敞開(kāi)狀態(tài)的，要看該公用面積是否在建筑的主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，分情況測(cè)繪。在實(shí)際測(cè)繪中，為了提高測(cè)繪的準(zhǔn)確性，工作人員應(yīng)該要求委托方提供詳細(xì)的說(shuō)明書(shū)，避免委托方錯(cuò)標(biāo)陽(yáng)臺(tái)、飄窗和花壇等面積。關(guān)于公用面積分?jǐn)偟暮侠硇詥?wèn)題是整個(gè)面積測(cè)繪的核心所在。公用面積分?jǐn)傚e(cuò)誤直接會(huì)影響到使用者的利益。在房產(chǎn)各面積計(jì)算準(zhǔn)確后，一定要按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)政府部門的細(xì)則來(lái)確定公用面積的分?jǐn)傆?jì)算。若不能明確分?jǐn)偯娣e，應(yīng)組織相關(guān)測(cè)繪、技術(shù)和質(zhì)檢人員商討確定。計(jì)算完公用分?jǐn)偯娣e之后，要將分?jǐn)偯娣e與之前計(jì)算的各面積進(jìn)行比較，確保其準(zhǔn)確性。

3.3 對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的有效控制。有效的控制外業(yè)測(cè)繪對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量有很大的積極作用，測(cè)繪工作人員應(yīng)該重視外業(yè)測(cè)繪。有效的控制外業(yè)測(cè)繪主要包括以下幾個(gè)方面：一是，通過(guò)實(shí)地勘察所繪制的房產(chǎn)范圍圖、調(diào)查所得的產(chǎn)權(quán)邊界圖應(yīng)該與房產(chǎn)的設(shè)計(jì)圖保持一致；二是，要保證房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和內(nèi)容的完整性；三是，房屋層次、幢號(hào)和室號(hào)、結(jié)構(gòu)以及用途等房產(chǎn)要素的調(diào)查一定要準(zhǔn)確，要符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

3.4 對(duì)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理。房產(chǎn)的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算和管理任務(wù)繁重，測(cè)繪工作人員應(yīng)該細(xì)心謹(jǐn)慎的對(duì)其進(jìn)行有效控制和管理，主要包括以下幾個(gè)方面；首先，關(guān)于房產(chǎn)圖繪制的規(guī)格、尺寸和標(biāo)準(zhǔn)要符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)圖所要表達(dá)的內(nèi)容要清晰和完整；其次，在測(cè)繪過(guò)程中，要保證測(cè)算面積的準(zhǔn)確性，方法要正確，不能出現(xiàn)錯(cuò)誤的情況；再次，測(cè)繪報(bào)告的編寫(xiě)要完整、規(guī)范、內(nèi)容表述要清楚；最后，對(duì)房產(chǎn)檔案的保存和管理要認(rèn)真負(fù)責(zé)。

3.5 采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程控制。工作流程技術(shù)是房產(chǎn)測(cè)繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的整個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和控制。目前，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作更加流程化、數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化，為了適應(yīng)新的變化，大部分測(cè)繪單位采用了工作流程技術(shù)。該技術(shù)根據(jù)各崗位的職責(zé)和任務(wù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對(duì)各崗位角色設(shè)置了用戶權(quán)限，在每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息，確保整個(gè)工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進(jìn)行，保證了數(shù)據(jù)和圖文的真實(shí)性和完整性。

結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪中的測(cè)繪面積工作與消費(fèi)者利益息息相關(guān)，因而，其質(zhì)量控制至關(guān)重要。還需盡快實(shí)現(xiàn)測(cè)繪規(guī)范制度的建立健全，構(gòu)建高素質(zhì)測(cè)繪人員隊(duì)伍，嚴(yán)格審核前期資料及圖紙，科學(xué)計(jì)算公用分?jǐn)偯娣e，以充分保證測(cè)繪工作質(zhì)量，提升測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，促進(jìn)我國(guó)測(cè)繪事業(yè)健康發(fā)展。

[1]張聞?dòng)?分析房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題及質(zhì)量控制[J].科技信息，2011，13：337+325.

[2]丁亦丹.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制探析[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2015，28：291.