周艷萍 李曉鷗 趙 敏

山東國建土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司

新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用研究

周艷萍 李曉鷗 趙 敏

山東國建土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司

近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，土地利用也面臨著同樣的問題，城鎮(zhèn)用地需求得不到滿足，農(nóng)村地區(qū)多占亂占土地現(xiàn)象頻現(xiàn)。而城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)的重要舉措是解決“三農(nóng)”問題，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展。因此，只有將集約用地的思想真正貫徹實(shí)施，才能緩解當(dāng)前的土地需求壓力，更好地滿足現(xiàn)代社會發(fā)展的需求?；诖耍恼戮托罗r(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用進(jìn)行簡要的分析，希望可以提供一個(gè)借鑒。

新農(nóng)村建設(shè)；農(nóng)村居民點(diǎn)；用地集約；利用

1.農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用

農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用的含義主要包括以下幾個(gè)方面：(1)空間尺度方面。農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用研究主要包括宏觀和微觀兩個(gè)層面。宏觀層面主要包括用地效益、用當(dāng)?shù)匾?guī)模、用地性質(zhì)、與之相協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面。微觀層面主要研究一塊宅基地的利用。(2)土地利用效果方面。農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用，提高了單位面積宅基地的房屋數(shù)量，居住人口。改善了農(nóng)村散亂、無序建房的局面。實(shí)現(xiàn)了土地資源的高效利用，提高了單位面積宅基地的整體效益。(3)變化發(fā)展發(fā)面。農(nóng)村居民點(diǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了很長的演變過程，無論是其布局、規(guī)模還是形式都處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程。在研究其集約利用過程中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注其動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢。(4)區(qū)域差異方面。區(qū)域各方面的條件各不相同，其集約利用水平也不同，衡量標(biāo)準(zhǔn)也不相同。要因地制宜的選取衡量土地集約利用狀況的指標(biāo)。

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活改善了，溫飽問題解決了，對人居環(huán)境的認(rèn)識提高了，對土地集約利用的內(nèi)涵的理解也更廣泛了。由于區(qū)域差異的影響，時(shí)間的推移，關(guān)于對農(nóng)村居民點(diǎn)用地的理解也在發(fā)生著變化。通過歸納總結(jié)可以將農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用概括為在現(xiàn)階段乃至未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，為了使區(qū)域獲得最大的集聚和規(guī)模效益，通過增加對農(nóng)村居民點(diǎn)用地的投入、合理調(diào)整用地布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民點(diǎn)用地的可持續(xù)利用。

2.新農(nóng)村建設(shè)中居民點(diǎn)用地集約利用的實(shí)例分析

隨著某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人口、資源、環(huán)境之間的矛盾日趨突出，該鎮(zhèn)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)，土地以農(nóng)用地為主，農(nóng)用地占全市土地面積比重最大，農(nóng)用地中耕地所占比重達(dá)到了鎮(zhèn)土地總面積的36.35%。建設(shè)用地所占比重相對較小，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地較多，農(nóng)村居民點(diǎn)面積占鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積的58.85%。由于地形地貌的限制，資金的不足，技術(shù)的落后，開發(fā)成本較高，難度較大等的各方面影響，后備土地資源嚴(yán)重不足。主要體現(xiàn)在：(1)土地利用不合理。土地利用存在機(jī)構(gòu)上的不合理，居住用地比重過大，工業(yè)用地比重過小，綠地率也為達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)；(2)土地集約利用彈性不合理。人口過快增長，城市用地的擴(kuò)張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上人口增長速度。但是該彈性系數(shù)后面還隱藏著巨大的集約利用增長空間；(3)土地經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出強(qiáng)度不高，投資沒有取得應(yīng)該收到的效益。

2.1 該鎮(zhèn)建設(shè)用地集約利用中存在的問題

2.1.1 城鎮(zhèn)土地利用集約程度低。城鎮(zhèn)建設(shè)盲目擴(kuò)張，占用耕地現(xiàn)象嚴(yán)重。多年來的“開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)熱”使一些地區(qū)盲目追求過高的人口與用地規(guī)模，大量圈占土地，設(shè)立脫離土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃控制的開發(fā)區(qū)，加劇了城鎮(zhèn)用地的擴(kuò)張速度。

2.1.2 城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)合不夠協(xié)調(diào)。主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村居民點(diǎn)用地。一是居民居住規(guī)模較小，房屋破落，同時(shí)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，社會公益事業(yè)建設(shè)薄弱；二是沒有嚴(yán)格實(shí)行“一戶只能擁有一處宅基地”的國家土地政策，另外又存在建新房不拆舊房、宅基地超標(biāo)等情況，導(dǎo)致農(nóng)村空心村和空閑土地非常多，土地浪費(fèi)嚴(yán)重；三是農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)長期閑置或季節(jié)性閑置，形成土地和房產(chǎn)資源的浪費(fèi)。

2.2 建設(shè)用地集約利用的對策和措施

2.2.1 編制科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇彐?zhèn)規(guī)劃。首先，以土地利用總體規(guī)劃為參考。針對總體規(guī)劃所做的整體部署，整治和村鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)在此內(nèi)容基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，層層落實(shí)。二者充分聯(lián)系，緊密銜接，使得農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)有據(jù)可依，有章可循。其次，嚴(yán)格規(guī)劃的編制程序。規(guī)劃編制之前要對研究區(qū)域開展實(shí)地測量，繪制地形圖。收集有關(guān)規(guī)劃的數(shù)據(jù)和資料。規(guī)劃方案的初步制定。征求有關(guān)部門及村民意見。修改方案，確定最終的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。最后，編制內(nèi)容全面、科學(xué)的村鎮(zhèn)規(guī)劃。明確村莊的具體界限。就農(nóng)村房屋建設(shè)隨意、無序，土地低效利用等諸多問題，制定規(guī)劃細(xì)則。針對規(guī)劃實(shí)施過程中用地調(diào)整對農(nóng)村環(huán)境的影響，也應(yīng)在規(guī)劃內(nèi)容中給出解決措施。從而達(dá)到調(diào)整農(nóng)村用地布局，控制土地浪費(fèi)的目的，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的逐步集約化。

2.2.2 嚴(yán)格控制居民點(diǎn)用地規(guī)模。首先，明確用地標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在的農(nóng)村居民點(diǎn)主要包括房屋、牲畜圈舍、車棚、儲糧間、菜園等各種不同功能的用地。經(jīng)濟(jì)收入、生活習(xí)慣、牲畜、農(nóng)機(jī)擁有數(shù)量等的不同，居民點(diǎn)內(nèi)部各種功能用地種類、數(shù)量也不相同，決定了不同居民點(diǎn)的用地標(biāo)準(zhǔn)的不同。為此，除了參照河北省規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)結(jié)合村民意見，由村委會組織村民大會來具體協(xié)商劃定具體的標(biāo)準(zhǔn)。其次，確定用地范圍。實(shí)際占用土地的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，都應(yīng)包括在農(nóng)村居民點(diǎn)用地范圍內(nèi)。因此，無論是住房、倉庫、牲畜的圈舍及附屬設(shè)施的占地都應(yīng)包括在居民點(diǎn)的用地范圍內(nèi)。

2.2.3 加大農(nóng)村地區(qū)的資金投入。農(nóng)村土地的低效利用很大程度上是由于現(xiàn)在大多數(shù)農(nóng)民盲目追求用地規(guī)模的增加，忽略了通過提高單位土地面積投入來達(dá)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出增加的目的。在促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，采取政府撥款、農(nóng)戶自行集資、社會捐贈相結(jié)合的辦法，為農(nóng)村居民點(diǎn)用地的集約利用提供資金保障?；I集的資金規(guī)劃時(shí)用于完善中心村、自然村的道路、自來水、電網(wǎng)等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等農(nóng)村公共服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展，這樣既減輕了農(nóng)民的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，也可以以此來吸引周邊的農(nóng)戶到中心村集中居住建房。滿足了農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用的要求，也改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活環(huán)境，可謂一舉兩得。

結(jié)束語

在土地利用管理工作中，土地利用規(guī)劃都處于相當(dāng)重要的地位。因此，針對當(dāng)前的土地利用問題，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視，通過合理的規(guī)劃編制，加強(qiáng)資金投入，從而更好的提高土地資源的利用率，保障民生。

[1]彭呈仁.新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用評價(jià)研究[D].東華理工大學(xué)，2013.

[2]姚夢月.農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用研究[D].吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)，2012.

[3]鄧楚雄，謝炳庚，曹秋平，王梅，羅梅芳，李鳳.湖南省農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用研究[J].湖南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011，15：177-180.