李緒秀

東海建設(shè)集團(tuán)有限公司

論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

李緒秀

東海建設(shè)集團(tuán)有限公司

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，“新常態(tài)”開始成為描述我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的主要關(guān)鍵詞，但在這個(gè)新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)卻不容樂觀，面臨的挑戰(zhàn)也日益嚴(yán)峻。要通過(guò)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理理論的應(yīng)用，準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率以及嚴(yán)重性來(lái)具體量化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出解決問(wèn)題的方案；要健全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)責(zé)機(jī)制，通過(guò)監(jiān)督與問(wèn)責(zé)來(lái)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度，加大執(zhí)行的力度。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

房地產(chǎn)；企業(yè)財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)控制

1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特征

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在籌集經(jīng)營(yíng)資金時(shí)，由于各種不可遇見因素的發(fā)生，使實(shí)際收益偏離預(yù)計(jì)利潤(rùn)，由于資本結(jié)構(gòu)的不同、資金的占用成本不能收回，給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失就是狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指運(yùn)用貨幣衡量資金所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，是一種微觀風(fēng)險(xiǎn)。高度發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給帶來(lái)不同程度的負(fù)面影響，其所帶來(lái)的損失可以通過(guò)資金折算來(lái)反映，廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)對(duì)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，判斷、分析、解決風(fēng)險(xiǎn)，使在其中尋找契機(jī)給帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

一是資產(chǎn)負(fù)債率大導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負(fù)債開發(fā)，并且投資大，需要持續(xù)追加資金。企業(yè)的融資方式主要依靠銀行借款，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益則面臨巨大的償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。二是通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通貨膨脹大幅度上升時(shí)，會(huì)引起各種建筑材料成本上升，以及管理費(fèi)用和勞動(dòng)力成本的上升，增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。三是利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行存貸款利率變動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，銀行貸款利率提高，導(dǎo)致企業(yè)向銀行支付的利息增加，負(fù)債成本增加，投資預(yù)期收益相應(yīng)減少，同時(shí)，銀行貸款利率提高，房地產(chǎn)成本上升，房?jī)r(jià)抬高，也會(huì)使購(gòu)房者的購(gòu)買欲望下降，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面成本增加；另一方面需求降低，無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。四是再籌資風(fēng)險(xiǎn)。有些企業(yè)由于資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的投資收益保證程度降低，企業(yè)從貨幣市場(chǎng)籌資的難度加大，因此企業(yè)再融資主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度進(jìn)一步加大。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施探究

3.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用實(shí)施全面管理，強(qiáng)化高層管理者的現(xiàn)代成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)的成本 管理不僅僅包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的成本控制，還應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前期的成本預(yù)算、項(xiàng)目完工結(jié)算后的成本分析進(jìn)行全面管理。在進(jìn)行項(xiàng)目前期的預(yù)算管理時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行合理的編制及分解，同時(shí)建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入到開發(fā)建設(shè)階段，要注意嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際與預(yù)算的偏差并查明原因，以便相關(guān)的責(zé)任人及時(shí)的修正，使項(xiàng)目可以順利實(shí)施，達(dá)到成本控制效果。項(xiàng)目完工后要及時(shí)地進(jìn)行事后的成本管理工作，對(duì)完工項(xiàng)目的相關(guān)成本指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，提出成本管理措施的改進(jìn)方案，從而尋求成本降低的最優(yōu)方法。成本管理還要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)全面加以控制。

3.2 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低融資成本，拓寬融資渠道

在新常態(tài)下，國(guó)家接連出臺(tái)了很多優(yōu)惠的規(guī)章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)確定目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)時(shí)，要充分考慮相關(guān)的政策、稅率和利率等勾稽關(guān)系，按照房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)短期資金運(yùn)用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應(yīng)該充分考慮信托融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化以及股權(quán)債權(quán)定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過(guò)高的情況發(fā)生。

3.3 完善項(xiàng)目銷售模式

在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作積極性。

3.4 確定合理的股利分配方式

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)處于業(yè)績(jī)的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來(lái)收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價(jià)值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價(jià)，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

總之，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的提高，社會(huì)大眾對(duì)商品住宅的需求不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展，許多投資者都被房地產(chǎn)開發(fā)的高投資回報(bào)率和發(fā)展前景所吸引，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以圖投資收益最大化。作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大，尤其是前期資金耗用量大等特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

[1]王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范研究[D].青島科技大學(xué)，2016.

[2]邢雪晨.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.

[3]劉峣.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].山東大學(xué)，2013.

[4]石夢(mèng)娜.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].武漢理工大學(xué)，2013.

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