陸新軍

寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制研究

陸新軍

寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

隨著城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)項目不斷擴大，人們對房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是為建設(shè)工程提供一定的理論依據(jù)，使項目管理更加具有科學(xué)性與合理性。本文就以房地產(chǎn)開發(fā)項目為主，分析項目建設(shè)中的質(zhì)量計劃，著重探討房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；質(zhì)量控制

引言

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也進入了飛速發(fā)展的階段。為了持續(xù)加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量，就應(yīng)該注重對實施房地產(chǎn)管理的質(zhì)量控制過程中的嚴格把關(guān)，重視施工計劃及施工環(huán)節(jié)控制過程管理控制。

1 開發(fā)項目準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理質(zhì)量控制的高效性，在項目施工前就應(yīng)該做好準(zhǔn)備工作以實現(xiàn)對質(zhì)量的管理和控制過程。房地產(chǎn)的施工過程具有國家制定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，在整個體系監(jiān)督過程中，對施工材料的采集以及施工過程和施工質(zhì)量進行了嚴格的要求。為了保證施工前的質(zhì)量管理及控制，應(yīng)充分考慮施工組織方案設(shè)計，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中的方案優(yōu)化能力。因此在考慮施工方案設(shè)計過程中，充分考慮現(xiàn)場環(huán)境和施工人員能力等來制定合理的方案。并合理調(diào)配施工人員的職責(zé)，保證整個系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)備、人員的最合理的安排，從而保證施工現(xiàn)場的綜合管理過程的高效性，促進工程質(zhì)量的提高。除了必要的合理施工組織方案設(shè)計外，圖紙設(shè)計對整個建筑的管理具有同樣重要的意義。加強設(shè)計圖紙的會審過程，對設(shè)計圖紙中存在的問題及不合理細節(jié)進行敲定和更改，保證施工人員依靠圖紙內(nèi)容可以順利完成房地產(chǎn)開發(fā)的過程。在圖紙的審核過程中，應(yīng)該考慮設(shè)計出來的圖紙符合實際施工環(huán)境，保證實際施工中不會出現(xiàn)與圖紙有出入的問題，導(dǎo)致施工人員拿著圖紙卻無從入手。因此可以看出圖紙監(jiān)督過程對整個施工工程的重要性，對提高施工質(zhì)量具有較好的效果。在整個工程項目施工之前好材料采購過程中必須做好管理工作，選用質(zhì)量合格、價格經(jīng)濟的材料作為工程主材料，即可實現(xiàn)資金的最大化的利用，又能保證工程整體質(zhì)量。

2 開發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制

2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計劃

制定成本控制管理目標(biāo)。在項目建設(shè)的開始階段，結(jié)合項目開發(fā)的具體情況，針對項目建設(shè)開發(fā)的不同特點，投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益。在經(jīng)過詳細的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，盡可能地使目標(biāo)成本具體化，除此之外，還應(yīng)當(dāng)考慮一些不可見的風(fēng)險因素與隱性成本。最后，將成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊，以利于在實施的過程進行核查和控制，提高成本控制的效果。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計劃。工作人員要制定出實現(xiàn)質(zhì)量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經(jīng)理要負責(zé)團隊的質(zhì)量責(zé)任，具體到對項目質(zhì)量責(zé)任、團隊中的工作人員負責(zé)。一旦出現(xiàn)問題，項目經(jīng)理還要對項目結(jié)果負責(zé)。所以，質(zhì)量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發(fā)項目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。

2.2質(zhì)量控制要求

項目開發(fā)的建設(shè)施工過程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場負責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時，設(shè)定合理的獎罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計送到監(jiān)管部門手中，進行報備審核。

在項目開發(fā)中，遇到重點工序前，需要檢查關(guān)鍵項目點，避免出現(xiàn)任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當(dāng)不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據(jù)圖紙會審對施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專門負責(zé)團隊，建立一個封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時，現(xiàn)場質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計分析圖表。

3 監(jiān)管部門質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般都會選擇項目監(jiān)管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調(diào)事前把關(guān)控制，做好項目檢驗與現(xiàn)場質(zhì)量驗收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項目開發(fā)合理進行，爭取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門要劃分質(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對所有環(huán)節(jié)進行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對項目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進行。監(jiān)理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對施工技術(shù)、方案、進程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對施工的工藝、方法進行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。

結(jié)語

綜上所訴，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據(jù)，也融合項目管理的實踐經(jīng)驗。隨著項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項目的效益化。

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