文/杭州市農(nóng)業(yè)局 唐黎標(biāo)

土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用

文/杭州市農(nóng)業(yè)局 唐黎標(biāo)

土地政策是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要手段，尤其是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，通過使用土地政策輔助于貨幣、財政政策能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展起到極為重要的調(diào)控作用，新時期我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，通過使用土地、經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合來做好房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是現(xiàn)今乃至今后一段時間房地產(chǎn)調(diào)控的重點。

土地政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控

一些學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)階段土地出讓價格對于房價的影響較小且是短期影響房價，而另一些學(xué)者則認(rèn)為土地政策對于房價的影響是一個長期性的過程。在對于土地出讓價格對于房價的影響研究中，許多學(xué)者在研究了城市土地供應(yīng)的數(shù)量、方式以及房價、房屋供應(yīng)量之間的關(guān)系的基礎(chǔ)上，使用突刺配置面積來作為土地政策對于房價所產(chǎn)生影響的判別指標(biāo)，在分析了土地政策、貨幣政策以及房價之間的關(guān)系的基礎(chǔ)上，作出了土地政策對于房價調(diào)控傳導(dǎo)較慢且這一影響在持續(xù)減弱的判斷。而相對的土地供應(yīng)量則主要會對房屋供應(yīng)量產(chǎn)生較大的影響，但是對于房價的影響同樣較弱。其中，在研究了土地出讓與房價之間的關(guān)系上認(rèn)為土地招牌掛制度事實上推高了房價。通過研究表明，土地政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系較為復(fù)雜，因此在土地政策對房價的影響中需要進(jìn)行系統(tǒng)性的分析，通過土地政策相對于其他政策在房價影響中所做出的貢獻(xiàn)的大小來對土地政策進(jìn)行評估。

土地政策對于房價影響的評價

土地政策對于房價的影響是多方面的，在以往的房價調(diào)控中主要使用土地供應(yīng)價格、土地供應(yīng)數(shù)量來作為考察土地政策的手段，而將房價、房屋供應(yīng)數(shù)量以及房地產(chǎn)開發(fā)投資來作為土地政策考察的目標(biāo)。在相關(guān)的評判中通過選取房屋銷售價格指數(shù)、商品房竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額來作為商品房價格、供應(yīng)數(shù)量以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的相應(yīng)的指標(biāo)，根據(jù)國家統(tǒng)計局所公布的相關(guān)數(shù)據(jù)來作為評判的標(biāo)準(zhǔn)。在對這些變量進(jìn)行處理之前首先需要對各數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的處理，以便能夠用于格蘭杰因果檢驗進(jìn)行判斷。

格蘭杰因果檢驗用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的格蘭杰因果關(guān)系。通過使用格蘭杰因果檢驗結(jié)果表明：在土地出讓價格、土地截流面積以及房價之間的關(guān)系上，上述幾個變量的變動并不會直接影響到房價價格的改變。同時在房屋竣工面積與地價之間關(guān)系上，房屋竣工面積與土地截留面積在格蘭杰因果檢驗判斷中，表面兩者之間并未有明顯的因果關(guān)系，而在地價與房屋竣工面積的影響中兩者之間在滯后一二期存在著雙向的影響，在滯后六期后地價對于房屋竣工面積只有單向影響的關(guān)系。在格蘭杰因果判斷匯中對于土地、土地購置面積、土地截留面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的判斷中，地價與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間存在滯后一至六期的雙向影響的關(guān)系。土地購置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對房地產(chǎn)開發(fā)投資的單向影響的關(guān)系。

通過利用國家統(tǒng)計局對于房價、土地出讓價格之間的數(shù)據(jù)來判斷：通過在對房屋銷售價格與土地政策變量的響應(yīng)函數(shù)圖形中可以看出，在土地政策制定并實施后在一個季度后才會傳導(dǎo)至房價的影響中，而后隨著時間的延長影響會逐漸擴(kuò)大直至第三個季度影響達(dá)到最大，而后，土地政策對于房價的影響將會持續(xù)的減弱直至到第5個季度后，土地政策的影響將會消失甚至于產(chǎn)生負(fù)面影響。土地截留面積、土地購置面積等對于房價的影響都表現(xiàn)為在隨后的1至2個季度，會產(chǎn)生一個沖擊而后對于房價的影響表現(xiàn)為持續(xù)減弱?？傮w來說，房屋竣工面積對于房價的影響最大，其他指標(biāo)對于房價的影響較小。

通過對土地政策相關(guān)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)指標(biāo)之間關(guān)系進(jìn)行分析可以得出如下結(jié)論：土地政策對于房價、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響上土地購置面積、土地截留面積以及地價所產(chǎn)生的作用大小在逐漸減小，同時在發(fā)揮影響時都存在著明顯的滯后，這表明土地政策的具體手段在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著作用，并且在眾多的手段中土地供應(yīng)數(shù)量是其中影響最明顯也是最常用的政策。此外在對對于土地供應(yīng)的調(diào)整中除了新增土地供應(yīng)外，政府通過對囤積土地的行為進(jìn)行打擊也會對房價產(chǎn)生較為明顯的效果。此外在對土地政策對房價的調(diào)控中，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮其長期對于房價的影響效果。此外土地政策對于房地產(chǎn)中的房價、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資所產(chǎn)生的影響較小，其影響效果比不上上述3個指標(biāo)自身對自身以及相互之間所產(chǎn)生影響，土地政策在房地產(chǎn)中所產(chǎn)生的影響較弱，因此在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時需要與其他政策相配合來共同作用。在土地政策對于房地產(chǎn)市場的影響中，其對于房地產(chǎn)開發(fā)投資所產(chǎn)的影響要遠(yuǎn)大于房價和對房屋竣工面積的影響。

土地政策對于房價影響較小

造成土地政策在房價調(diào)控中影響較小的原因是多方面的：由于土地政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控是間接的，因此在土地政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控上具有較為明顯的滯后，且等待土地政策發(fā)揮出最大效果時則需要更長的時間，土地政策的影響集中在對于房地產(chǎn)供應(yīng)以及房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，政府制定的土地政策只能從增加土地供應(yīng)來對房價造成影響。為提高對于房地產(chǎn)的調(diào)控需要，使土地政策與其他調(diào)控政策相結(jié)合來共同作用，共同做好房價的調(diào)控。