張國明

(吉林建筑大學，長春 130118)

?

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和管理

張國明

(吉林建筑大學，長春 130118)

在國有經(jīng)濟建設水平不斷提升的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來快速發(fā)展的時期。在當前的形勢背景下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的競爭。面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和管理過程必須做到有效且切實可行，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，并且能夠為企業(yè)未來更好的發(fā)展奠定良好基礎。

商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營；管理

1 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、經(jīng)營管理上存在的問題

1.1 工程開發(fā)設計問題

我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于生產(chǎn)設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質(zhì)量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產(chǎn)品，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔。而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復雜的工藝手段的設計，對于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)風險預防能力不高

我國的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的問題與風險，現(xiàn)今社會很多投資都會產(chǎn)生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環(huán)保風險、經(jīng)營風險、風險市場等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。風險防范意識缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項目周期長以及政策性和地域性較強的特點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在較多的風險，且在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目過程中貫穿始終，包括經(jīng)濟風險、商業(yè)風險、經(jīng)營風險、市場風險等。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能自如的應對各種風險，當風險來臨時，不能將風險造成的損失降至最低，將會嚴重威脅著企業(yè)的生存與發(fā)展。

1.3 開發(fā)工程造價控制不嚴謹

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤，想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個企業(yè)如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。

1.4 經(jīng)營理念陳舊落后

經(jīng)營理念是一個企業(yè)的宗旨和靈魂，也是企業(yè)賴以生存的動力，它表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)獨特的價值觀，與開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、廣告、企業(yè)與消費者的關系密切相關，代表著一個企業(yè)的基本形象。由于對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)理念是企業(yè)最高決策的依據(jù)，樹立正確經(jīng)營理念，對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。因此，落后的經(jīng)營理念是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念存在滯后的方面，主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，應考慮房地產(chǎn)企業(yè)在市場觀念上缺乏的意識，不從市場情況出發(fā)，也不從市場角度和商業(yè)地產(chǎn)消費的角度出發(fā)，一味地爭搶地盤，炒作概念，導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在考慮開發(fā)地盤時沒有進行嚴謹?shù)乃伎己屯魄?，在?jīng)營者空間上也不會為商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)考慮。雖然在整體建設過程中不存在質(zhì)量和樓盤質(zhì)量的問題，但是不能夠為社會所認可，其原因是不能夠給自身一個良好的定位，不能夠根據(jù)市場的需求為導向進行商業(yè)化經(jīng)營和管理，從而導致了開發(fā)理念的缺失。另一方面，在商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)商，很多企業(yè)都是追求容積率，造成對商業(yè)地產(chǎn)建設過程中密度過大，周邊的一些配套設施減少，從本質(zhì)上說，這種開發(fā)理念就體現(xiàn)出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利益最大化的野心，從而放棄掉了周邊的配套設施，這也與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)建設相悖，從消費者的角度來說都是被動的接受。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理改善措施

2.1 建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個重大的挑戰(zhàn)。如果能在消費者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助非常大。

2.2 工程造價的控制

在商業(yè)地產(chǎn)建筑過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據(jù)所在位置的具體市場情況，場地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

2.3 風險控制管理的加強

風險管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤的提升。在初期建設的過程中，應該制定出企業(yè)的承擔底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項目的風險遠大于企業(yè)所能承擔的底線時，果斷放棄現(xiàn)有項目，達到風險規(guī)避的目的。當然這種規(guī)避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉(zhuǎn)移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險。房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風險形式，無疑是非常可靠的，雖然會增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業(yè)的巨大虧損。

2.4 增加市場調(diào)研和市場定位

正是由于沒有很好的進行市場定位，許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中一直未能取得更大的成績。做好市場定位，一定要深入分析企業(yè)所處環(huán)境以及所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展條件，并依據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展條件來為企業(yè)進行良好定位，要確定企業(yè)當前應該建設哪種類型的房地產(chǎn)項目，當?shù)氐南M者實際需要的商品是哪種類型，然后從企業(yè)自身條件出發(fā)確定企業(yè)能夠有能力進行哪種類型的建設并能夠取得良好的經(jīng)濟收益。

3 結(jié)語

在我國經(jīng)濟水平快速發(fā)展的今天和國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展局面嚴峻的現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)應在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)上做好各種風險預測，尤其是在未來與國內(nèi)外眾多企業(yè)合作和投資的同時，也應對我國的房地產(chǎn)市場做好全面調(diào)研，這是一個機遇也是一個挑戰(zhàn)，在競爭加劇的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量要求也就提高了。為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營與管理，累積更多的經(jīng)營，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個新的高度。在開發(fā)與經(jīng)營管理中加強市場定位，提升自身品牌，加強自身建設的力度，不斷提升自身實力，這樣才能在競爭激烈的市場上站穩(wěn)腳跟，為企業(yè)贏得廣闊的發(fā)展空間和市場環(huán)境。

[1] 趙章對.完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，(02)：88-90.

[2] 徐水泉.淺談我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對策[J].商業(yè)經(jīng)濟，2012，(11)：23-25.

[3] 劉國亮，王鵬.經(jīng)濟倫理學視角下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)[J].社會科學戰(zhàn)線，2012，(12)：74-75.

[4] 劉宇濤.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關問題分析[J].中小企業(yè)管理與科技(上半月)，2008，(03)：49-51.

[5] 邱迪安.長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題及對策[J].湖南城市學院學報，2008，(04)：92-95.

Development, operation and management of commercial real estate

ZHANG Guo-ming

(Jilin Jianzhu University of Architecture, Changchun 130118, China)

While the level of state-owned economy construction has increased, real estate development enterprises have also ushered in the period of rapid development. In the context of current situation, the domestic commercial real estate is facing unprecedented competition. Commercial real estate development, operation and management process must be effective and practical faced with these severe challenges, so as to enhance the real estate business market competitiveness, and lay a good foundation for the future development of enterprises.

Commercial real estate; Development; Operation; Management

2017-01-18

張國明(1964-)，男，副教授，碩士研究生。

F293

B

1674-8646(2017)07-0044-02