王偉斌

（中國人民銀行福州中心支行，福建 福州 350003）

一、引言

2015年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲，2015、2016年同比分別上漲9.1%和11.2% ，高于同期GDP增速2.2個(gè)和4.5個(gè)百分點(diǎn)。特別是北京、上海、深圳等一線城市及南京、廈門等部分二線城市，房價(jià)漲幅均超過50%。在房價(jià)快速上漲的同時(shí)，我國居民部門房貸加杠桿速度也明顯加快，也引發(fā)了對(duì)我國居民部門杠桿率上升較快的擔(dān)憂。

不少學(xué)者對(duì)我國居民部門的杠桿率進(jìn)行了研究。如紀(jì)敏等（2017）指出，雖然我國住戶部門杠桿率水平總體較低，2016年第二季度為41.8%，但相比于2008年的17.9%，上升速度明顯較快，特別是2016年上升速度更快。孫丹和李宏瑾（2017）測(cè)算了全國及北京居民部門的杠桿率，并認(rèn)為房地產(chǎn)需求是居民部門負(fù)債擴(kuò)張的重要原因。張曉晶和劉學(xué)良（2017）指出盡管中國居民部門債務(wù)與GDP之比處在相對(duì)較低的水平，但考慮到中國居民部門凈財(cái)富僅占全社會(huì)凈財(cái)富的40%—50%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體70%—90%的水平，從居民負(fù)債占居民凈財(cái)富的比例看，中國居民部門的杠桿率水平非常高。李超等（2016）比較了我國與國際主要國家和地區(qū)居民部門的杠桿率，發(fā)現(xiàn)我國居民部門負(fù)債率與發(fā)達(dá)國家相比明顯偏低，與新興經(jīng)濟(jì)體相比則略高。盡管我國居民杠桿率水平相對(duì)較低，或仍有提升空間，但是其增速較快也應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。

然而，以上研究的重點(diǎn)基本在于對(duì)整體杠桿率或居民部門杠桿率的分析，并非專門對(duì)居民房貸杠桿的研究。巴曙松（2016）用新增房貸銷售比（某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與該時(shí)間段房屋銷售規(guī)模的比例）來衡量購房交易杠桿，并計(jì)算得出2015年交易杠桿為43.1%，但其在計(jì)算當(dāng)年新發(fā)放的房貸規(guī)模時(shí)僅考慮住房貸款，忽略了住房公積金貸款部分。姜超（2016）則綜合考慮了住房公積金貸款，并從存量房貸、房貸新增額、房貸償付額三個(gè)角度考察我國居民的購房杠桿，認(rèn)為綜合各方面指標(biāo)，中國居民杠桿率并不低，償付能力正受到巨大考驗(yàn)。整體而言，對(duì)居民房貸杠桿的測(cè)算較為少見，偶爾見到的也以媒體報(bào)道居多，并普遍在計(jì)算購房交易杠桿時(shí)存在若干偏差，導(dǎo)致計(jì)算得到的杠桿率出現(xiàn)較明顯的低估或高估。此外，部分研究對(duì)我國居民部門加杠桿的空間進(jìn)行預(yù)判，然而較為全面地從各個(gè)角度進(jìn)行分析的也不多見。

本文擬在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，比較分析我國與美國、日本 居民部門房貸杠桿情況，重新測(cè)算我國居民部門的房貸交易杠桿，并從房貸償付能力、房貸償還壓力、居民部門貸存比等多個(gè)角度對(duì)我國居民部門房貸加杠桿空間進(jìn)行研判。

二、我國居民部門房貸杠桿率及交易杠桿倍數(shù)測(cè)算

（一）我國居民部門房貸杠桿率測(cè)算

1.房貸總杠桿率快速上升，并已逼近日本。一般來說，居民部門的杠桿率為居民部門的負(fù)債總額與名義GDP之比，同理，可將居民房貸總額與名義GDP之比視為居民房貸的總杠桿率。

2008年金融危機(jī)以來，我國個(gè)人房貸總額呈快速上漲態(tài)勢(shì)。截至2017年上半年，我國個(gè)人住房貸款余額20.23萬億元 ，為2008年末（2.98萬億元）的6.78倍，遠(yuǎn)高于同期全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款總額的增幅。此外，我國特有的住房公積金制度為居民提供了另一個(gè)住房貸款來源。綜合考慮個(gè)人住房公積金貸款（4.28萬億元）部分，截至2017年上半年，我國個(gè)人房貸總額達(dá)24.51萬億元。同期，美國個(gè)人住房抵押貸款在2007年達(dá)到10.57萬億美元峰值后逐年回落，直至2015年才略有增長，2016年末為9.75萬億美元；日本近幾年家庭住房貸款 則保持低速增長，2008年以來年均增速僅1.8%（算術(shù)平均，下同），截至2016年個(gè)人住宅貸款總額171.18萬億日元，約合1.57萬億美元。

從歷史數(shù)據(jù)看，美國近30年來個(gè)人住房抵押貸款增速最快的時(shí)期為2001—2006年期間，年均增速約12.8%；而日本在1987—1991年期間增長最快，年均增速約11.9%。達(dá)到峰值的幾年后，兩國房地產(chǎn)泡沫破裂。就我國而言，由于我國個(gè)人住房公積金貸款僅有2012年以來的數(shù)據(jù)，2013—2016年期間，全部個(gè)人房貸增速年均24.7%（見圖1）。而若僅考慮個(gè)人住房貸款增速，2009—2016年期間，我國個(gè)人住房貸款年均增速高達(dá)25.7%，均遠(yuǎn)高于美日增速最快的時(shí)期。

而在我國個(gè)人房貸總額快速上升的同時(shí)，GDP增速卻逐年回落，致使個(gè)人房貸總額與GDP之比快速攀升。2014年末，我國個(gè)人房貸總額與GDP之比為20%左右，而2016年末該指標(biāo)已達(dá)29.7%。與美日相比，美國在2007年達(dá)到73%的歷史性高點(diǎn)后快速回落，至2016年末仍高達(dá)52.5%，仍明顯高于我國。日本在1990年房地產(chǎn)泡沫后該指標(biāo)并沒有隨之下跌，而是繼續(xù)保持增長，至2016年約31.9%，僅高于我國2個(gè)百分點(diǎn)（見圖2）。然而根據(jù)現(xiàn)有研究，日本居民部門的杠桿率約70%左右，高于我國近30個(gè)百分點(diǎn)，二者的差距遠(yuǎn)高于房貸總杠桿率的差距。

圖1：中美日個(gè)人房貸增長最快時(shí)期的平均增速比較

圖2：我國個(gè)人房貸余額與GDP之比快速接近日本

2.居民房貸邊際杠桿率迅猛攀升，當(dāng)前遠(yuǎn)超美日，與美國峰值水平相當(dāng)。將居民房貸增量與名義GDP的之比視為居民房貸邊際杠桿率。近幾年我國居民房貸增量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，2016年增量達(dá)5.59萬億元（約8413億美元），為2014年的2.83倍。特別是，當(dāng)年個(gè)人房貸增量占全部各項(xiàng)貸款增量和居民貸款增量的比重分別高達(dá)44.0%和88.1%，較2014年大幅提高24.6個(gè)和26.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，我國居民房貸增量與名義GDP之比從2012年的2.3%快速提高至2016年的7.5%。反觀美日，美國該指標(biāo)在2005年達(dá)到峰值7.9%后快速回落 ，截至2016年為1.31%。日本在1990年房地產(chǎn)泡沫巔峰時(shí)期新增房貸與GDP的比例約1.8%，此后，除個(gè)別年份外，該數(shù)值基本保持在1%以內(nèi) 。我國當(dāng)前的居民房貸邊際杠桿率已遠(yuǎn)超美國和日本，且基本與美國房地產(chǎn)泡沫破滅前的歷史最高水平相當(dāng)。

表1：中美日房貸邊際杠桿率比較單位：%

可見，近幾年我國個(gè)人房貸上升速度遠(yuǎn)超預(yù)期，無論是居民房貸總杠桿率還是邊際杠桿率均快速上升。雖然房貸總杠桿率仍略低于日本，但邊際杠桿率已遠(yuǎn)超美國和日本當(dāng)前水平，并與美國的歷史峰值水平相當(dāng)，居民部門正加速利用房貸加杠桿進(jìn)入樓市。

（二）對(duì)我國居民購房交易杠桿的重新測(cè)算

上文在綜合考慮個(gè)人住房公積金貸款下，分別測(cè)算了我國當(dāng)前房貸的總杠桿率和邊際杠桿率，本部分對(duì)居民購房交易杠桿倍數(shù)進(jìn)行重新測(cè)算。

1.購房交易杠桿倍數(shù)的定義。與杠桿率不同，杠桿倍數(shù)一般定義為借款與本金的比例。體現(xiàn)在購房交易杠桿倍數(shù)，則為“當(dāng)年發(fā)放的個(gè)人房貸金額/購房首付款”（式1），其中，當(dāng)年發(fā)放的個(gè)人房貸金額為“當(dāng)年個(gè)人房貸總額-上一年末個(gè)人房貸總額+當(dāng)年個(gè)人房貸償付額”，購房首付款為購房者自籌的金額。若購房首付款全部來源于購房者家庭自有資金，也就是說購房者購房的資金除自身家庭所有外，僅來自房貸，則該式計(jì)算得到的購房交易杠桿倍數(shù)即為實(shí)際倍數(shù)。然而，當(dāng)前不少購房首付款并非完全來源于購房者自有資金，部分來自商業(yè)銀行的大額消費(fèi)貸款和信用貸款。以消費(fèi)貸款為例，2016年下半年以來，全國居民部門短期消費(fèi)貸款快速上升，2017年上半年高達(dá)9211億元，為2016年上半年（3094億元）的3倍，且與2017年上半年個(gè)人房貸增量的比例高達(dá)37.7%，不少分析均認(rèn)為異常突增的消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入了樓市。部分來自非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)提供的“首付貸”，此時(shí)實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)應(yīng)為“（當(dāng)年發(fā)放的個(gè)人房貸金額+其他借款）/（購房首付款-其他借款）”（式2），式1則為名義交易杠桿倍數(shù)。由于無法統(tǒng)計(jì)購房首付款的“其他借款”中來源于非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)“首付貸”的比例，因此，一般僅能通過式（1）測(cè)算名義購房交易杠桿。

其中，式1中“當(dāng)年發(fā)放的個(gè)人房貸金額/購房首付款”，又可轉(zhuǎn)換為“（當(dāng)年新發(fā)放個(gè)人房貸金額/當(dāng)年住宅銷售額）/（購房首付款/當(dāng)年住宅銷售額）”，即“新增房貸銷售比 /（1-新增房貸銷售比）”。但當(dāng)前一些研究在計(jì)算購房杠桿時(shí)中存在若干偏差：一是將當(dāng)期住房貸款增量作為當(dāng)年新發(fā)放的貸款計(jì)算，低估杠桿率；二是遺漏住房公積金貸款數(shù)據(jù)；三是將統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅銷售額作為當(dāng)年全部住房銷售額，未考慮二手住宅的情況。這三類遺漏或偏差，均導(dǎo)致現(xiàn)有研究中對(duì)居民購房杠桿估計(jì)的偏差。

2.我國名義個(gè)人購房交易杠桿倍數(shù)的測(cè)算。2012年以來，我國每年新發(fā)放個(gè)人房貸呈快速上漲勢(shì)頭，由2012年的2.28萬億元增至2016年的8.33萬億元，累計(jì)增長265.4%。2015年和2016年當(dāng)年新發(fā)放個(gè)人住房貸款總額分別為5.26萬億和8.33萬億元，而當(dāng)年商品住宅銷售額分別為7.28萬億和9.91萬億，由于國家統(tǒng)計(jì)局未公布二手住宅銷售金額，而個(gè)人當(dāng)年新發(fā)放房貸總額為新建住宅和二手住宅，因此不能直接計(jì)算出個(gè)人購房交易杠桿。

本文基于以下兩個(gè)角度對(duì)我國的名義個(gè)人購房杠桿率進(jìn)行推算。一是個(gè)人住房貸款分為新建住房貸款和再交易房貸款，而公積金貸款并未公布此類細(xì)項(xiàng)數(shù)據(jù)。從公布的個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)看，新建住房貸款占比近幾年基本在70%—80%之間波動(dòng)，以其每年占比近似作為公積金貸款中新建住房貸款的比重，因此可計(jì)算得到2012年以來我國個(gè)人房貸中全部新建住房貸款（住房貸款+公積金貸款）的當(dāng)年發(fā)放額，將其與歷年新建商品住宅銷售額對(duì)比，即可得到近年來我國新建住房的交易杠桿變化。經(jīng)簡單計(jì)算可知，2012年以來，我國新建住房個(gè)人新發(fā)放房貸與銷售額比例從2012年的34.5%快速提高至2016年的58.6%。二是根據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算，2016年，全國二手住宅成交金額約5萬億元，則當(dāng)年“新發(fā)放個(gè)人房貸/（新建商品住宅+二手住宅）”約為55.3%。因此，無論采用哪種計(jì)算方式，名義購房交易杠桿倍數(shù)均已超過1倍，接近1.5倍，而2012年時(shí)僅為0.5倍左右。

3.不同情景下我國實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)估算。正如前文分析，名義購房交易杠桿并未考慮首付款中的借款部分，而近兩年各金融機(jī)構(gòu)“實(shí)時(shí)貸”、“隨借隨還”等大額消費(fèi)貸款和信用貸款快速發(fā)展，再加上開發(fā)商和房地產(chǎn)中介提供的“首付貸”，以及部分購房者通過P2P、房產(chǎn)眾籌等非正規(guī)平臺(tái)加杠桿，實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)應(yīng)遠(yuǎn)高于名義購房交易杠桿倍數(shù)。假設(shè)首付款中來源于其他借款的比例分別為10%、20%、30%、50%和75%，以上文計(jì)算的1.5倍的名義購房交易杠桿倍數(shù)作為基數(shù)，則可得到不同情景下實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)應(yīng)為1.8倍、2.1倍、2.6倍、4倍和9倍。從以上可知，當(dāng)其他借款比例突破50%時(shí)，實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)將快速上升，風(fēng)險(xiǎn)將迅速放大。在實(shí)際中，其他借款比例高于50%的應(yīng)較為少見，但也不排除部分炒房者瘋狂加杠桿。

就美國而言，由于美國并未公布房屋銷售額總體數(shù)據(jù)，本文根據(jù)現(xiàn)有公開數(shù)據(jù)，按“新建住房平均售價(jià)×新建住房銷售套數(shù)+成屋銷售中位價(jià)×成屋銷售套數(shù)”計(jì)算 。其當(dāng)年房貸發(fā)放額仍為房貸增量與當(dāng)年房貸償還額之和，其中房貸償還額為美聯(lián)儲(chǔ)公布的每年個(gè)人還貸償還比與個(gè)人可支配收入的乘積。2007年美國新發(fā)放個(gè)人住房貸款與住宅銷售額的比重從90%的歷史峰值快速下跌，近幾年才逐步回升，2016年為56.9%，計(jì)算出的杠桿倍數(shù)與我國當(dāng)前名義購房交易杠桿的水平大致相當(dāng)。

綜上，近幾年我國名義購房交易杠桿倍數(shù)已從2012年的0.5倍上升至2016年的1.5倍左右，而實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)應(yīng)只高不低，并很可能已在2倍以上，甚至更高。

三、我國居民房貸加杠桿空間趨勢(shì)研判

無論是居民房貸總杠桿率、邊際杠桿率，還是購房交易杠桿倍數(shù)，近幾年均出現(xiàn)了快速上升，這不得不讓人思考：我國居民房貸杠桿水平是否合理？房貸繼續(xù)加杠桿的空間還有多大？然而，目前現(xiàn)有對(duì)居民部門杠桿率合理水平進(jìn)行探討的研究較為少見。Cecchetti等（2011）對(duì)18個(gè)OECD國家的經(jīng)驗(yàn)研究表明，住戶部門杠桿率達(dá)到85%的閾值水平時(shí)，一國很有可能發(fā)生金融危機(jī)。宋立等（2016）對(duì)BIS計(jì)算的各國居民杠桿率的經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)，如果居民杠桿率年均變動(dòng)幅度由正負(fù)3%擴(kuò)大到正負(fù)5%，發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)的概率將增加8.6個(gè)百分點(diǎn)。但基本未見對(duì)房貸杠桿率和杠桿倍數(shù)合理性的研究。因此，本部分從房貸償付能力、房貸償還壓力、居民部門貸存比等角度進(jìn)行分析，并與主要國家的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行對(duì)比，嘗試對(duì)未來我國居民房貸杠桿的持續(xù)性進(jìn)行探討。

（一）從房貸償付能力看，“房貸余額/居民可支配收入”已與美國相近

“房貸余額/居民可支配收入”（或稱“房貸收入比”）指標(biāo)可以很好地說明居民的潛在償付能力。綜合考慮公積金貸款后，近幾年我國個(gè)人房貸總額與居民可支配收入 比例快速攀升，2016年已高達(dá)65.7%，較2012年大幅提高25.1個(gè)百分點(diǎn)，年均提高6.3個(gè)百分點(diǎn)，與美國2007年房地產(chǎn)泡沫最大的前幾年的上升速度相近。美國居民房貸收入比在1990—2000年基本穩(wěn)定在60%左右，而2001—2007年期間，從65.0%迅速提高至2007年100.6%的歷史高點(diǎn)，此后開始快速回落，截至2016年末為69.8%，略高于我國4.1個(gè)百分點(diǎn)。若同樣以4年時(shí)間相比（對(duì)應(yīng)我國2013—2016年），美國提高最快的為2003—2006年，共計(jì)提高29.9個(gè)百分點(diǎn)。而日本自從20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅至今，居民可支配收入幾乎沒有增長 ，而與此同時(shí)，家庭住房貸款總額保持穩(wěn)步增長，房貸收入比也逐年提高，至2016年約40%左右（見圖3）。

圖3：中美日房貸收入比比較

（二）從房貸償還壓力看，我國償付壓力已超過美國2007年的峰值

“房貸余額/可支配收入”指標(biāo)較好地反映了居民房貸總體的償還能力，而就每年房貸償還壓力而言，可用“每年還貸償還額/居民可支配收入”（或稱“房貸償付比”，即每年房貸還款占每年可支配收入的比重）來進(jìn)一步觀察。該指標(biāo)為流量指標(biāo)，能更好地衡量居民短期內(nèi)的債務(wù)流動(dòng)性壓力。因我國住房貸款主體是城鎮(zhèn)居民，因此，在計(jì)算我國房貸償付比時(shí)，以城鎮(zhèn)居民全部可支配收入作為分母。從我國情況看，近幾年每年個(gè)人住房總貸款償付額快速提高。2016年當(dāng)年個(gè)人償還的住房貸款占當(dāng)年全部城鎮(zhèn)居民可支配收入的9.7%，較2012年提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，且已超過美國房地產(chǎn)泡沫前期的巔峰水平（見圖4）。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)公布的數(shù)據(jù)，美國居民房貸償付比從2007年的7.2%見頂回落后，至2016年末僅為4.4%。而日本的房貸償還比自20世紀(jì)90年代以來呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，近10年中基本在5.0%—6.0%左右波動(dòng)，并在2009年達(dá)到5.8%的峰值后逐年回落，2016年約4.7%。

（三）從居民部門貸存比角度看，居民房貸加杠桿空間也已不大

居民部門的貸存比同樣可以衡量居民部門的舉債和償債能力。2009年以來，我國居民貸款占居民存款的比重（即“貸存比”）一直大幅上行，至2017年7月末已達(dá)到60%的歷史高位，較2008年末提高近36個(gè)百分點(diǎn)。居民存款是房貸首付的主要來源，而從我國居民部門各項(xiàng)存款看，截至2017年8月末，已達(dá)64.0萬億元，但增速僅8.5%，較2009年初29.5%的峰值大幅下降21個(gè)百分點(diǎn)。此外，居民部門各項(xiàng)貸款余額38.4萬億元，合計(jì)凈存款25.6萬億元，較2016年初的30.5萬億的峰值縮水近16%。2016年以來居民凈存款減少，說明2016年當(dāng)年我國居民部門從資金凈融出部門轉(zhuǎn)變成資金凈融入部門。若綜合考慮居民購買的理財(cái)產(chǎn)品，在2016年，居民新增貸款6.3萬億，而新增存款和個(gè)人理財(cái)之和接近7.0萬億元，當(dāng)年仍為資金凈融出部門。而在2017年上半年，居民新增人民幣貸款接近3.8萬億，但新增人民幣存款和個(gè)人理財(cái)之和約3.6萬億，已少于居民新增貸款，居民部門首次變成資金凈融入部門。從此角度看，未來居民繼續(xù)舉債的空間也已不大。

綜上，我國居民房貸收入比遠(yuǎn)高于日本，僅略低于美國4個(gè)百分點(diǎn)；而每年的房貸償付壓力不僅明顯高于美國和日本當(dāng)前水平，也已高于美國2007年的最高水平；此外，從居民部門的貸存比看，該指標(biāo)近年來大幅上行，且自2016年起我國居民部門凈存款開始下降，居民部門也已從年度資金凈融出部門轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金凈融入部門，未來居民繼續(xù)舉債的空間已不大。

圖4：中美日房貸償還壓力比較

表2：中美日房貸收入比、房貸償付比比較單位：%

四、結(jié)論及啟示

本文比較了我國與美日居民部門房貸總杠桿率和邊際杠桿率，重新測(cè)算了我國居民名義購房交易杠桿倍數(shù)，并在不同情景下，對(duì)我國居民實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)進(jìn)行估算。同時(shí)，從房貸償付能力、房貸償還壓力、居民部門貸存比等多個(gè)角度，對(duì)我國居民部門房貸加杠桿的空間進(jìn)行探討。研究結(jié)果表明，雖然我國房貸總杠桿率仍略低于日本，但邊際杠桿率遠(yuǎn)超美國和日本當(dāng)前水平，并已與美國的峰值水平相當(dāng)。此外，我國名義購房交易杠桿倍數(shù)已從2012年的0.5倍上升至2016年的1.5倍，而實(shí)際購房交易杠桿倍數(shù)很可能已在2倍以上。另一方面，我國居民房貸償付能力正受到巨大考驗(yàn)，居民房貸收入比遠(yuǎn)高于日本，基本與美國相當(dāng)；而每年的房貸償付壓力不僅明顯高于美國和日本當(dāng)前水平，也已高于美國2007年的最高水平，居民償付能力正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，居民部門貸存比指標(biāo)大幅上行，居民部門凈存款快速下降，我國居民部門已從年度資金凈融出部門轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金凈融入部門，未來居民部門加杠桿的空間已經(jīng)不大。綜上，當(dāng)前我國居民房貸加杠桿過快，償付能力正受到巨大考驗(yàn)，未來房貸加杠桿的空間已越來越小，房地產(chǎn)加杠桿存在巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起高度警惕。據(jù)此，本文提出以下建議：

一是堅(jiān)決貫徹中央關(guān)于“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，著力引導(dǎo)市場主體對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的合理預(yù)期，強(qiáng)化居民對(duì)住房居住屬性的認(rèn)識(shí)，弱化對(duì)房地產(chǎn)的投資投機(jī)性需求。同時(shí)，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，并多主體供給、多渠道保障、租售并舉，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是繼續(xù)保持穩(wěn)健中性的貨幣政策，持續(xù)控制好貨幣信貸總量，調(diào)節(jié)貨幣閘門，保持審慎和穩(wěn)健的貨幣政策，突出中性態(tài)勢(shì)，既保持合理經(jīng)濟(jì)增長必要的流動(dòng)性供給，又能抑制資產(chǎn)價(jià)格的過度上漲，為抑制房價(jià)過快上漲和結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)造適宜的貨幣政策環(huán)境。三是完善差別化的住房信貸政策，在滿足居民首套住房和改善性住房需求的同時(shí)，因城施策調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比。同時(shí)，嚴(yán)禁“首付貸”，嚴(yán)格限制信貸資金用于投機(jī)性購房，對(duì)“隨借隨還”等大額信用貸款和消費(fèi)貸款的流向從嚴(yán)監(jiān)管，嚴(yán)禁其違規(guī)轉(zhuǎn)化成購房首付而進(jìn)一步放大房貸杠桿。

注：

根據(jù)“全國商品住宅銷售額/全國商品住宅銷售面積”計(jì)算。

選擇美國和日本進(jìn)行對(duì)比，主要出于兩方面的考慮：一是二者的經(jīng)濟(jì)體量與我國相近；二是這兩個(gè)國家在過去均出現(xiàn)房價(jià)與房貸快速上升，最終房地產(chǎn)泡沫破滅的情況。

非個(gè)人購房貸款（含個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房貸款）。本文中國、美國相關(guān)房貸數(shù)據(jù)均來自萬得資訊。

若無特別說明，本文與日本相關(guān)貸款數(shù)據(jù)均來自日本央行網(wǎng)站。

美國居民住房抵押貸款增量在2005年前后達(dá)到1萬億美元的巔峰后快速回落，2008—2012年期間增量均為負(fù)數(shù)，近幾年有所回升，2016年末約3000億美元左右。

日本的家庭住房貸款增量在1990年達(dá)到8.16萬億日元后，隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅而快速回落，此后逐步走高，并在2004年達(dá)到峰值9.78萬億日元，2007年金融危機(jī)后一路走低，至2016年為3.15萬億日元，約289億美元，遠(yuǎn)低于我國。

即“當(dāng)年新發(fā)放房貸金額/當(dāng)年住宅銷售額”。

因找不到日本合適的公開數(shù)據(jù)對(duì)其住宅銷售額進(jìn)行推算，因此本部分沒有比較日本的情況。

計(jì)算公式：城鎮(zhèn)人均可支配收入×城鎮(zhèn)人口總數(shù)+農(nóng)民人均純收入×農(nóng)村人口總數(shù)。

數(shù)據(jù)來源：萬得資訊全球宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫。

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