康曉娟

摘要：近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場熱度一直居高不下，住房公積金憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。但很多開發(fā)商卻拒絕讓購房人使用公積金貸款。本文對其原因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的對策。希望住房公積金能作為一項(xiàng)社會保障制度真正發(fā)揮它的作用，解決中低收入者的住房問題。

關(guān)鍵詞：開發(fā)商；拒絕；公積金貸款；原因；對策

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、住房公積金貸款

（一）住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低，另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

（二）住房公積金貸款的優(yōu)勢

1.利率低

目前的貸款利率為1-5年，2.75%，6-30年，3.25%，且利率不上浮，比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個百分點(diǎn)，處于各種貸款利率最低位。

2.首付低

職工家庭購買自有住房的，只需支付兩成首付即可申請公積金貸款。比商業(yè)銀行首套房至少首付三成，二套房首付五成要優(yōu)惠很多。

3.還款方便

借款人可以用本人的公積金按年償還貸款本息，還可以用公積金賬戶余額每月沖抵部分貸款本息，減輕還貸壓力。

4.沒有次數(shù)限制

公積金沒有次數(shù)限制，夫妻雙方有公積金貸款還清以后，可以再次申請公積金貸款。如果有正在還款的商業(yè)貸款，也可以使用公積金貸款。商業(yè)貸款對二套、多套貸款的首付加成、利率上浮等都有規(guī)定的政策，公積金貸款沒有這些方面的限制。

二、開發(fā)商拒絕公積金貸款的原因

（一）門檻高

相比于銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求，住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請貸款。目前，太原市要求繳存職工必須正常繳存六個月以上才具備申請資格，且對每月公積金繳存金額、繳至月份都有嚴(yán)格的規(guī)定。

（二）擔(dān)保方式較為繁瑣

由于商業(yè)銀行可以采用購房人所購房屋做預(yù)抵押，所以不需單獨(dú)再找應(yīng)的擔(dān)保，只需提供個人資料即可；而公積金中心由于不能用未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的合同抵押，購房人還需提供相應(yīng)的擔(dān)保，才可申請貸款。

（三）審批慢

由于辦理公積金貸款的手續(xù)較為復(fù)雜，尤其是審批時間太長，比如恒大開發(fā)的各個樓盤，開發(fā)商要求從付定金開始七日內(nèi)貸款就要發(fā)放，而公積金中心單審批環(huán)節(jié)就要十個工作日，加上前期準(zhǔn)備資料、選取擔(dān)保方式等環(huán)節(jié)，放款時間就會更長。開發(fā)商把房子賣了，需等較長時間才能拿到錢，肯定不愿意，這是導(dǎo)致開發(fā)商不愿做公積金貸款的核心所在。

三、造成這些現(xiàn)象的原因

（一）體制原因

住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府的不以營利為目的的事業(yè)單位，即它既不是政府機(jī)構(gòu)，也不是具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的企業(yè)法人。這種法律地位的定位與其實(shí)際行使的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任之間存在著不匹配，所以在其發(fā)展過程中總存在著求穩(wěn)思想，跟不上市場的步伐，容易制定一些過于保守的政策，滿足不了市場的需求，從而被市場否定。所以公積金中心雖然從事的是準(zhǔn)金融業(yè)務(wù)，但管理上面還是行政單位老一套，行事作風(fēng)擺脫不了官僚習(xí)氣。

目前，太原住房公積金管理中心的貸款模式為自主放貸，即所有業(yè)務(wù)由公積金中心自己完成，銀行僅充當(dāng)出納的角色，由于中心是事業(yè)單位，工資收入只能按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不能像商業(yè)銀行那樣采取相應(yīng)的激勵機(jī)制，而工作人員卻要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險，導(dǎo)致積極性較低。簡單說，就是不管我一年發(fā)放一個億還是十個億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險，卻要由我個人來承擔(dān)，這種情況下，業(yè)務(wù)人員自然就會在辦理業(yè)務(wù)時采取頂格處理，寧可少出點(diǎn)錯，也不愿讓自己背鍋。

（二）風(fēng)險把控

一般人都知道貸款有風(fēng)險，產(chǎn)生問題是再自然不過的事了，銀行信貸都有一定的逾期率和壞賬核銷制度來解決呆賬壞賬。而住房公積金使用的是全體繳存職工的錢，逾期率不能超過XX，且不存在壞賬核銷制度。這種情況下，公積金中心就不會輕易給人放貸，但凡有點(diǎn)問題的都直接退了，開發(fā)商能不抱怨？

（三）機(jī)構(gòu)和人員規(guī)模方面

由于公積金管理部門屬于政府公共事業(yè)單位，對于人員編制有著嚴(yán)格的限制，營業(yè)網(wǎng)店的設(shè)立也必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求才能設(shè)立，這就大大限制了公積金中心的機(jī)構(gòu)數(shù)量和人員數(shù)量，人員數(shù)量少了，自然服務(wù)能力就少了，爭奪房貸市場“蛋糕”的份額也就少了。比如，太原市下設(shè)十個分理處，大分理處貸款工作基本配備五名，需要完成從初審受理、錄入、復(fù)審、審批、貸后管理等眾多工作，根本抽調(diào)不出多余人手天天去開發(fā)商的樓盤現(xiàn)場辦理。

四、解決問題的一些建議

（一）公積金管理中心應(yīng)加強(qiáng)與政府其他部門的合作，按國家及省有關(guān)部門頒布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，做到嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時拒絕購房人選擇住房公積金貸款；不得以任何形式增加附帶條件。比如，有關(guān)行政主管部分將加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)限制購房人選擇住房公積金貸款的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重的依法暫停其項(xiàng)目的預(yù)售許可等行政處罰。

（二）住房公積金管理中心及其貸款管理部門等要進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。比如可以參照銀行機(jī)構(gòu)設(shè)置，設(shè)立了統(tǒng)一的住房貸款中心或部門，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一制定工作制度、工作流程、集中進(jìn)行培訓(xùn)，大大提高貸款的效率。這樣就有利于為大型樓盤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)集中銷售的同時，集中辦理貸款。

（三）增強(qiáng)服務(wù)意識和激勵機(jī)制

一是在大型開發(fā)商開發(fā)的樓盤開盤時，直接去樓盤開展上門服務(wù)，而不是坐等開發(fā)商上門，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。二是在薪酬體制上加大靈活性。工資待遇是滿足員工生存的基本條件，而獎金是激勵人員的積極性和創(chuàng)造性。公積金中心應(yīng)參考商業(yè)銀行的薪酬體制，逐步打破“大鍋飯”的情況。

五、小結(jié)

公積金貸款較商業(yè)銀行貸款有較大優(yōu)勢，且有較好地群眾基礎(chǔ)。公積金管理部門應(yīng)完善自身的體制機(jī)制、優(yōu)化流程、提高效率、以市場化為導(dǎo)向，深化改革，不斷提高自身的競爭力。從根本上改變開發(fā)商對公積金的認(rèn)識，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢。