◆譚媛媛

新時期我國不動產登記檔案管理研究

◆譚媛媛

當前我國開啟了公民私有財產登記政策，不動產作為我國公民私有財產，享有法律所有權不可侵犯的權利和地位。但由于我國不動產統(tǒng)一登記工作剛剛全面鋪開，不動產檔案登記制度和體系建設還很不完善，因此，不動產登記檔案管理工作面臨著巨大挑戰(zhàn)。本文論述了我國不動產登記檔案管理工作存在著的諸多問題，在不動產登記檔案管理的特點與作用闡述基礎之上，提出了不動產登記檔案管理新模式的建構，以及改革不動產登記檔案管理工作的對策與措施。

不動產登記 檔案管理 存在問題 對策與措施

不動產作為我國公民的私有財產享有法律所有權不可侵犯的權利和地位。我國不動產統(tǒng)一登記工作的開展剛剛全面鋪開。由于不動產檔案登記制度剛剛建立，體系很不完善，不動產登記檔案管理工作面臨著很大的挑戰(zhàn)。在新時期大數(shù)據背景之下的傳統(tǒng)檔案管理，已經無法滿足當前我國不動產登記檔案管理工作的需求。作為不動產登記檔案管理工作者要結合實際和工作特點，深入探究我國不動產登記檔案管理現(xiàn)狀、工作特點和存在的問題，尋求新的對策與措施，積極建構我國新時期不動產登記檔案管理的新模式和信息管理平臺，全面審視不動產檔案登記工作，最終為維護不動產擁有者的合法權益不受侵害提供制度保障。

一、不動產登記檔案管理存在的問題

加強我國新時期不動產登記檔案管理工作是必要的，物權登記必須要建立不動產登記檔案，這是不動產管理機關有效管理不動產產權的重要依據，更是不動產所有者所有權的憑證，也是行政機關履行自己便民服務的職責，所以不動產登記檔案的建立和有效管理有利于服務群眾。尤其在新時期信息化快速發(fā)展的大數(shù)據背景之下，構建不動產登記信息管理平臺，更加有利于不動產登記檔案管理工作，構建信息管理平臺時要注意數(shù)據交換、信息共享、數(shù)據整合和實時互通四個方面的問題。通過這個平臺可以將農業(yè)部、林業(yè)部、土地管理局、住房城鄉(xiāng)建設部等政府各個部門之間信息進行整合，對土地、房屋、林地等進行記錄和管理。但是當前我國不動產統(tǒng)一登記和檔案管理工作依然面臨著很多問題與困境。例如不動產登記職責機構在進行整合時總會遇到重重阻力，加之不動產登記業(yè)務分類復雜，業(yè)務銜接困難大，檔案數(shù)量巨大，造成有序統(tǒng)一整合難度大和不動產登記業(yè)務辦理流程運轉不暢的困境；不動產交易與登記部門職責后續(xù)銜接工作出現(xiàn)障礙，造成不動產登記檔案資料移交困難；不動產登記業(yè)務檔案數(shù)字化管理工作任務繁重，檔案管理軟件差異性較大，造成登記信息共享率不高與工作效率較低；機構合并難度大，對確定不動產檔案管理歸宿問題分歧較多；由于檔案管理工作人員業(yè)務素質低下，造成檔案管理混亂、檔案開發(fā)與利用意識缺乏、開發(fā)與利用手段落后和效率低等問題。在不動產登記檔案管理信息化建設方面也存在很多問題，如材料不完整，數(shù)據真實性準確性較低；數(shù)據庫整合技術欠缺，數(shù)據不完善；信息化水平較低，不能資源共享；檔案多部門存放，未能便民服務等。

二、不動產登記檔案管理的特點與作用

在新常態(tài)下我國不動產登記檔案內容方面具有：形成區(qū)域的唯一性、制作主體的法定性、記錄內容的規(guī)范性、查詢利用的公開性與作用時效的持久性等特點。在新常態(tài)下不動產登記檔案管理方面具有很多具體特點：1、不動產涉及到土地、房屋、林場、礦產資源等繁多的管理種類，每一類都涉及規(guī)模龐大的群體，調查任何一項進行歸檔時都會形成大量數(shù)據資料。2、不動產登記檔案資料的專業(yè)性很強，具有極強的不可替代性的專業(yè)特征。不動產登記檔案資料有權證、契約文件和圖紙表冊等，這些資料都是唯一獨特的，是對整個不動產信息最客觀最全面的記錄，在某個特定區(qū)域內的不動產登記檔案都具有唯一性。3、不動產登記檔案在制作主體方面還具有法定性。它是通過國家授權，由專門機關依照法律規(guī)定和程序制作的，具有一定的社會公信力。4、不動產登記檔案內容具有一定的規(guī)范性。不動產登記檔案主要以簿冊形式登記的，在登記過程中嚴格按照統(tǒng)一格式進行登記，檔案內容還應該翔實準確，其內容排列順序也應該有序清晰的，不動產登記檔案內容規(guī)范性需要法律效力的保障。5、不動產登記檔案在查詢和利用方面具有公開性。不動產登記檔案只有具有公開性才能夠實現(xiàn)其功能效力，在公示過程中記錄內容向社會公開展示，還應該允許當事人和相關部門進行查閱與復制。6、不動產登記檔案具有較為持久的作用時效性，為不動產物權登記的社會公信力提供保證，通過國家法律承認其交易行為的有效性和合法性，有利于保護不動產物權交易當事人的合法權益，有利于社會主義和諧社會構建，有效實現(xiàn)不動產物權的公示原則。同時，不動產登記檔案還具有很多作用效力，它是不動產物權登記社會公信力的根本途徑，是實現(xiàn)不動產物權公示原則的有效載體，也是構成國家全部檔案的重要成分之一。

三、建構不動產登記檔案管理新模式

構建不動產登記檔案新型管理模式，可以對部門、人員和檔案進行有效集約整合，達到標準化，制定統(tǒng)一規(guī)范性文件，開啟集約化管理新模式以提高服務效能。使用二維碼、物聯(lián)網等互聯(lián)網信息技術，有效整合與優(yōu)化不動產登記檔案管理資源，達到資源共享與高效管理。實現(xiàn)集約化管理可以很好地集合人力、物力和財力，有效合理地對不動產資源進行統(tǒng)一規(guī)劃與分配，在資源上能夠減少不必要的浪費，節(jié)約管理成本和提高管理效率，促進可持續(xù)發(fā)展。建立不動產登記檔案新型管理的途徑體現(xiàn)以下幾方面：一是制定目標計劃，逐步分段實施。先理順關系、摸清分散檔案情況、清理檔案資料，為整合作準備；然后整合現(xiàn)有檔案，建立電子文檔數(shù)據庫，逐步實現(xiàn)集中統(tǒng)一管理；最后全面規(guī)范檔案管理，建立完整數(shù)據庫，以信息化管理為主，為不動產登記檔案管理提供保障。二是理順管理機制，規(guī)范操作流程。三是建立統(tǒng)一信息平臺，健全網絡風險防范機制。四是設立省市不動產登記檔案數(shù)據中心，構建網絡環(huán)境不動產登記檔案信息資源管理系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產登記檔案信息資源價值和社會效益。五是建立一支懂業(yè)務與具有奉獻精神的檔案管理高素質人才隊伍。做好不動產登記檔案管理這項專業(yè)性和技術性強的工作，需要熟悉檔案工作的法律法規(guī)、掌握檔案學專業(yè)知識和相關科學文化知識的人才，能夠積極借鑒先進的國內外管理經驗和技術，不斷提高管理水平。

四、不動產登記檔案管理對策與措施

針對我國不動產登記檔案管理工作遇到的很多問題，我們需要積極思考和探索一些有針對性的對策與措施，全面推進不動產統(tǒng)一登記工作效率的提高。首先要建立不動產統(tǒng)一登記制度，以督查條例為抓手進行貫徹落實不動產登記機構的職責；以嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)和方便群眾為原則，制定一個高效有序的不動產登記業(yè)務流程；建立一個科學合理的部門協(xié)調機制，推動不動產登記相關部門職責后續(xù)銜接工作；建設一個高水平的信息化平臺，解決不動產登記檔案資料移交困難問題。這樣才能保障政府治理效率和水平的提高，減少政府行政成本，保護不動產權利人合法財產權不受侵犯。其次，實行有效的不動產登記業(yè)務檔案數(shù)字化管理措施。制定嚴格的規(guī)章制度以完善現(xiàn)有的法律法規(guī)；加大各登記機構數(shù)據信息之間的整合力度以實現(xiàn)數(shù)字化的現(xiàn)代管理；做好檔案數(shù)字化工作以實現(xiàn)與計算機網絡的有機結合。第三、加強不動產登記檔案數(shù)據安全管理工作。加強數(shù)字水印保護版權，以免數(shù)據在市場中產生非法擴散、非法流通與非法拷貝等問題。數(shù)字水印對數(shù)字產品版權和產權等，可以起到有效有力保護。采用數(shù)字水印來對不動產登記優(yōu)勢主要體現(xiàn)在擁有自恢復性、透明性、健壯性、安全性與不可檢測性。還可以運用三庫分離技術建立不動產數(shù)據庫，就是利用不動產登記業(yè)務鏈條中在時間維度上形成的工作狀態(tài)、正式數(shù)據和歷史數(shù)據三種不同狀態(tài)數(shù)據模式，應用三庫分離技術能夠提升數(shù)據庫的訪問效率，提高其安全性能和數(shù)據信息的準確性。還可以采取數(shù)據庫加密管理和用戶權限設置方法，使合法用戶能夠順利完成操作，并將非法用戶“拒之門外。第四、抓好基礎制度建設，完善頂層設計。一是需要健全完善法律制度，依法出臺不動產登記管理條例，為建立不動產統(tǒng)一登記制度提供法律保障；二是將不動產統(tǒng)一登記后檔案管理納入建設總體規(guī)劃；三是出臺不動產登記檔案管理實施辦法，出臺檔案整合管理工作的指導意見。第五，理順管理機制，落實管理職責；建立業(yè)務標準，逐步規(guī)范管理；建立統(tǒng)一信息管理平臺與不動產檔案管理系統(tǒng)；建立統(tǒng)一的社會信用代碼制度、不動產登記信息公開查詢系統(tǒng)和信息資源共享平臺；建立網絡風險防范機制和加強不動產登記信息的保密防范措施。第六、優(yōu)化配置現(xiàn)有資源以實現(xiàn)檔案管理基礎設施的改造升級；優(yōu)化人才結構，加強人才隊伍建設；實現(xiàn)不動產登記檔案整合管理的途徑。

結語：新時期以來，由于我國不動產登記職責較為分散與混亂，國土與住建等多個部門都具有不動產管理權限，導致不動產登記檔案管理工作難以開展。隨著不動產統(tǒng)一登記制度不斷完善與優(yōu)化，改變了以往多部門分頭管理為統(tǒng)一管理，管理流程新機制得以建立，以及不動產登記檔案管理工作思路也在不斷創(chuàng)新。不動產登記檔案管理體系和管理機制也要隨著社會的進步，而不斷做出調整與更新，才能夠適應時代發(fā)展的潮流。在信息化和大數(shù)據背景下，我國不動產登記管理平臺構建一定要跟上現(xiàn)代化腳步，把數(shù)據庫安全問題作為不動產信息管理平臺搭建的重難點，促進不動產登記信息管理平臺能夠順利運轉。

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連云港市不動產登記中心檔案管理科）