李隆禧

【摘 要】近年來，住房問題牽動著許多人的心。有需求就會有供應，這是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律。于是，資本金開始向房地產(chǎn)聚攏！當需求量大于供應量，商品的價格一定會走高。中國商人當然了解中國國情，而且他們還都能看好中國未來的經(jīng)濟走勢，于是房地產(chǎn)開發(fā)商越聚越多。雖然很少有國家能夠把握好供給量與需求量的平衡，但是中國的“房產(chǎn)熱”問題值得我們研究，畢竟住房條件能夠衡量人民的生活水平。

【關鍵詞】房地產(chǎn)熱；政治措施；宏觀調(diào)控

目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著投資規(guī)模增長過快，房價居高不下，一路呈現(xiàn)上升趨勢，這令收入偏下的一部分人對在城市立足感到迷茫。當然，這些帶來的消極影響會不利于我國城鎮(zhèn)化進程，影響普通民眾的生活與消費水平。所以，如何看待“房地產(chǎn)熱”，使房地產(chǎn)能夠保持可持續(xù)的發(fā)展，依然是房地產(chǎn)領域的重要課題。本文將對房地產(chǎn)熱產(chǎn)生的原因及影響進行分析，對房地產(chǎn)行業(yè)有一個清晰的認識，并找出合理的對策。

一、房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀

1.什么是“房地產(chǎn)過熱？”

（1）指房地產(chǎn)市場的繁榮，民眾參與度高。

（2）指房地產(chǎn)市場的不應有的異常過熱現(xiàn)象，是一種經(jīng)濟學上的非正常市場狀態(tài)。通常有以下幾大特征：

①商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。

②吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業(yè)資金入市。

③房價持續(xù)上漲，價格嚴重偏離價值。

④商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。

⑤形成投機市場，泡沫化風險加大。

然而，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)確實過熱，完全符合以上幾個特征。一方面，民眾怨聲四起；另一方面，國家不斷出臺相關政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。

2.房地產(chǎn)不斷發(fā)展，地域熱點出現(xiàn)，分化明顯

從總量分析，在2008-2013年間，全社會投資增長率分別為25.9%，30.3%，28.6%，25.4%，19.6%和18%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為26.5%，30.8%，30.4%，26.0%，20.0%和18.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率略高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率，但并沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

根據(jù)房產(chǎn)的銷售情況來看，銷售率空置率高，空置率之所以如此長時間受到關注，因為它是衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要指標，是影響土地及住房有效供給、制定相關調(diào)控政策的一個重要參考因素。巧妙利用空置率指標，把握購房置業(yè)最佳機會才能買到理想的空間。

二、房產(chǎn)熱引發(fā)的問題

1.房地產(chǎn)信貸發(fā)展

房地產(chǎn)信貸是指銀行對房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。房地產(chǎn)信貸的推行，節(jié)省了原來個人儲蓄的時間，使住房需求能提前實現(xiàn)，即把個人通過長期儲蓄積累的購買力轉變?yōu)樾庞梅绞降默F(xiàn)實購買力。所以，房地產(chǎn)信貸能刺激居民儲蓄事業(yè)的發(fā)展。信貸是商品經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，住房信貸的建立和發(fā)展必將推進住房的商品化經(jīng)營，促進住房商品化的實現(xiàn)。

2.炒地圈熱，學區(qū)房發(fā)展火熱

土地市場的不規(guī)范，炒地圈熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。媒體不斷炒作，炒地皮，將地價炒成天價，從中使房地產(chǎn)商獲得暴利。目前，許多城市的房價已經(jīng)超過了工薪階層的購買能力，往往一個月的工資還買不起一平米的房子，而在房價逐月甚至逐日升高的情況下，很多人又不得不將自己多年的積蓄用于買房，并且在銀行巨額貸款的壓力下，成為房奴。這絕對會對人民的生活造成不利的影響，增加社會不穩(wěn)定因素，人民生活處于被動，消費水平逐漸下降。

三、房地產(chǎn)熱引發(fā)的原因

首先，國家的土地面積有限，人口眾多，人口平均住房面積較為緊缺；其次，一些房地產(chǎn)商囤積居奇，惡意的哄抬房價；建造豪華住宅或利用其他服務，增加房價；第三，政府部門對房地產(chǎn)用地實行拍賣，在一定何程度上也提升了了房價；第四，由于房價的逐日升高，買房人買房成擠堆現(xiàn)象。

四、針對“房地產(chǎn)過熱”的反思及對策

在十八大報告中，胡錦濤同志曾經(jīng)表示，要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設”首次被寫入黨代會報告。

1.加強對宏觀經(jīng)濟形勢和政策的監(jiān)控

宏觀經(jīng)濟形勢和政策的轉變，往往會引起其他因素的連鎖效應。因此，政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)過熱的首要措施。

2.加大保障性住房的建設力度，主要解決中低收入者的問題

黨的十六大以來，根據(jù)黨中央以及國務院的決策和部署，我國的保障性安居工程及建設正在大規(guī)模的推進，對困難群眾的基本住房問題進行了有效借鑒；同時不斷完善的房地產(chǎn)市場也為群眾多層次住房需求的滿足提供了良好的支持。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的推進，以及農(nóng)村危房改造力度的加大，都為農(nóng)村困難群眾住房問題的解決提供了良好的支持。近年來，國家政策中正在逐步的對經(jīng)濟適用房進行廢除，并對廉租房等各種保障性住房進行全面推進。

3.發(fā)揮政府各部門的作用

政府宏觀調(diào)控對于地產(chǎn)熱有一定的作用，但是必須要將這個機制中的房地產(chǎn)管理機制進行理順。當前，地方政府所管轄的多個部門都與房地產(chǎn)企業(yè)有著或多或少的聯(lián)系，并且都權利參與到房地產(chǎn)市場的調(diào)控工作中去，同時也都有義務去為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展作出貢獻。

4.完善政務公開制度，加強土地資源管理，嚴格土地招投標業(yè)

對于解決房地產(chǎn)過熱外在引發(fā)的非市場因素，政府部門要加強政務公開制度的建設并將政務公開法制化。各級政府要承擔起在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的主要職責，特別是國土、建材、建設、物價等多個部門，必須要對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極意義進行充分的認識，并且必須要成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要力量，有效控制土地與建材的價格，為房價的穩(wěn)定奠定良好基礎。為加大宏觀調(diào)控，各地政府必須有長遠的利益規(guī)劃，不要貪圖一時的政績或利益而犧牲本地區(qū)乃至國家的糧食安全，從土地的審批上下功夫，采取嚴格的審批制度，嚴厲打擊幕后操作。