潘欽楠

鳳凰財(cái)經(jīng)在12月1日的一條新聞是：澳洲樓市泡沫創(chuàng)十二年最高，又想拉中國(guó)人當(dāng)“接盤俠”？關(guān)于澳洲樓市可以說(shuō)的“點(diǎn)”不少，上一期寫了個(gè)大概，這次專挑一方面——中國(guó)人在澳洲蓋房子的那點(diǎn)事兒。

在澳洲，只要稍有涉入的人都知道，對(duì)于一些房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前期的規(guī)劃審批是個(gè)大頭，只要審批下來(lái)了，后面就不太難了?？墒菍?duì)于很多小型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，比如蓋個(gè)房子或者 granny flat（奶奶房）之類的，規(guī)劃審批所占的比例確實(shí)很小，而且一般的建筑商就能順便幫著把申請(qǐng)遞了。怎么找個(gè)靠譜的建筑商是個(gè)大問(wèn)題?，F(xiàn)在在澳洲干建筑的中國(guó)人偏多，不想賺錢的建筑商那是雷鋒。所以，要找100%靠譜，童叟無(wú)欺完全值得信賴的建筑商真的很難找。好人好事不是沒(méi)有，賺得少，賺的是個(gè)苦力錢。這么說(shuō)是因?yàn)?，或多或少都有?jīng)歷，就是建筑商動(dòng)不動(dòng)就要加錢，到最后完工的時(shí)候，總花銷超出報(bào)價(jià)的一倍基本是正?，F(xiàn)象。而且工期也經(jīng)常會(huì)拖，沒(méi)事就返工，常常莫名其妙的，搞得業(yè)主苦不堪言。網(wǎng)上也說(shuō)嘛，業(yè)主的小命就在建筑商的手里攥著，甚至還有的項(xiàng)目干到一半，建筑商就撂手不干，再也找不著人了。

我作為一個(gè)“吃瓜”的小女子，自然不會(huì)講施工細(xì)節(jié)，比如混凝土澆筑、房屋搭架、鋼筋幫扎之類，因?yàn)槲艺鏇](méi)動(dòng)手干過(guò)。但是，可以細(xì)說(shuō)的是和建筑商溝通的幾個(gè)步驟。

第一步，作土質(zhì)勘測(cè)。蓋房子之前都要作土質(zhì)勘測(cè)，才能確定地基到底怎么做。所以在遞交建筑申請(qǐng)（Building Application）的時(shí)候，土質(zhì)勘測(cè)是需要同時(shí)遞交的。一般的業(yè)主為了省事，直接找個(gè)建筑商幫忙遞交建筑申請(qǐng)。其實(shí)這也無(wú)可厚非。不過(guò)如果這個(gè)時(shí)候已經(jīng)簽了合同了，嘿嘿，建筑商的第一次漲價(jià)機(jī)會(huì)就有了。他們一般會(huì)在合同里寫，具體地基價(jià)格要看土質(zhì)勘測(cè)結(jié)果。澳洲相關(guān)的規(guī)范里給出七種土質(zhì)（從硬到軟排列）。一般來(lái)說(shuō)，土質(zhì)為A、S、M、H1和H2的，地基相對(duì)便宜，而土質(zhì)為E和P則表示要花更多的錢來(lái)做地基。很不幸的是，澳洲大多數(shù)土地的土質(zhì)都是‘P。如果條件允許，各位土豪們?cè)谫I地的時(shí)候最好和賣家問(wèn)清楚，尤其是具體這個(gè)建筑平臺(tái)（building platform）定下來(lái)沒(méi)有。因?yàn)橥临|(zhì)這個(gè)東西很難講，挖挖坑填填土的，土質(zhì)很可能會(huì)不一樣，鬧不好就有貓膩。所以要先確定標(biāo)高，再作土質(zhì)勘測(cè)。

第二步，單獨(dú)找個(gè)設(shè)計(jì)師畫設(shè)計(jì)圖。不懂的人要問(wèn)了，為什么要單找設(shè)計(jì)師來(lái)畫圖？其實(shí)中間牽扯一個(gè)版權(quán)的問(wèn)題，在澳洲是大事。換句話說(shuō)，你找個(gè)設(shè)計(jì)師來(lái)畫圖，畫好了，這個(gè)圖就是你的了?？墒钦覀€(gè)建筑商來(lái)又畫圖又蓋房的話，畫好了蓋好了，雖然房子是你的了，可是這設(shè)計(jì)圖是人家建筑商的。說(shuō)到這兒可能透著明白了，如果房子蓋到一半，建筑商跑了，手里拿著設(shè)計(jì)圖，最起碼能換一個(gè)建筑商。如果建筑商帶著圖一起跑了，就只能呵呵了。換一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，建筑商手里攥著設(shè)計(jì)圖，那就是擺明了吃定你了，建筑商說(shuō)漲錢，你不同意個(gè)試試？要是說(shuō)不滿意，想換個(gè)試試？那簡(jiǎn)直是自找麻煩。所以很多時(shí)候建筑商和建筑設(shè)計(jì)師是冤家對(duì)頭，老打架的。如果是在工地一起討論，建筑商幾乎是老土，常常氣得設(shè)計(jì)師摔門走了。還有一點(diǎn)，就是很多建筑設(shè)計(jì)師可以充當(dāng)項(xiàng)目管理者（價(jià)格當(dāng)然也會(huì)稍貴一點(diǎn)），建筑商在蓋房子的時(shí)候總會(huì)問(wèn)你這樣那樣的問(wèn)題，業(yè)主如果只是為了投資或者轉(zhuǎn)手，那肯定是建筑施工方面的小白，很多時(shí)候難以作決定的，尤其是建筑商如果不是長(zhǎng)期合作，更不知道他葫蘆里賣的什么藥。那么這個(gè)時(shí)候，建筑設(shè)計(jì)師的建議就很重要了，當(dāng)然前提是單獨(dú)聘請(qǐng)的，而不是建筑商打包帶來(lái)的。

衡量一個(gè)建筑設(shè)計(jì)師靠譜不靠譜，是要看他對(duì)建筑造價(jià)的掌控能力。比如和這個(gè)設(shè)計(jì)師說(shuō)你的預(yù)算是60萬(wàn)，他照著你的預(yù)算作好了設(shè)計(jì)，可是建筑商看了設(shè)計(jì)圖，給的報(bào)價(jià)都在100萬(wàn)以上，那很明顯這個(gè)設(shè)計(jì)師有問(wèn)題。他能不能幫你管理項(xiàng)目是要先問(wèn)清楚的，如果畫了圖，后面施工什么的就都不管了的話，那很多細(xì)節(jié)真不一定能照顧到，后期有的是頭疼的地方。而且不用后期服務(wù)的這種設(shè)計(jì)圖，有點(diǎn)設(shè)計(jì)底子的人都會(huì)畫，找的建筑設(shè)計(jì)師一定要不僅能畫圖，還要能幫助管理項(xiàng)目，有問(wèn)題能站在你的角度來(lái)和建筑商溝通。對(duì)了，還有一點(diǎn)，土質(zhì)勘測(cè)報(bào)告是要在設(shè)計(jì)前給設(shè)計(jì)師的，因?yàn)槿绻临|(zhì)有問(wèn)題，房子設(shè)計(jì)還是要改的。

第三步，找建筑商要報(bào)價(jià)。找建筑商要報(bào)價(jià)的時(shí)候，要帶好設(shè)計(jì)圖和土質(zhì)勘測(cè)報(bào)告，一般來(lái)說(shuō)，要報(bào)價(jià)有兩種情況，一種是找熟人介紹，澳洲的華人房地產(chǎn)圈就是“朋友圈”，請(qǐng)他們上幾個(gè)報(bào)價(jià)來(lái)對(duì)比。另一種是公開(kāi)的招標(biāo)。絕大多數(shù)華人都喜歡找熟人介紹，報(bào)價(jià)就是走程序了，其實(shí)這也沒(méi)什么不好，可是很多時(shí)候也有麻煩的地方。比如張三找了個(gè)建筑商蓋新房子，很滿意，然后介紹給了李四?？蓡?wèn)題是李四打算把房子進(jìn)行整改，比如加個(gè)臥室之類的，那這個(gè)建筑商還真不一定擅長(zhǎng)這事兒。所以在找建筑商的時(shí)候，要確定這個(gè)建筑商擅長(zhǎng)什么，可以看看他以前做過(guò)的項(xiàng)目。

如果公開(kāi)招標(biāo)的話，很多小型的無(wú)牌無(wú)證的建筑商就基本上被排除在外了。而且來(lái)投標(biāo)的建筑商對(duì)標(biāo)書(shū)的準(zhǔn)備也會(huì)相對(duì)細(xì)心一點(diǎn)。拿到了幾個(gè)報(bào)價(jià)以后，要進(jìn)行對(duì)比的。當(dāng)然了，不管前期把關(guān)有多嚴(yán)格，最后基本都會(huì)超支的。不過(guò)說(shuō)超了一半，甚至一倍的錢就太過(guò)分了，把幅度控制在10%到20%應(yīng)該是可以做到的。作為業(yè)主，在蓋房子之前自己要弄清楚很多方面，比如自己想要什么樣子的廚房、廁所、地板、燈和裝修風(fēng)格，盡量多跑跑建材市場(chǎng)還有家具城什么的，做到買什么樣子的、花多少錢心里有數(shù)，定了就不要變。如果是倒房子的老手，這個(gè)時(shí)候，已經(jīng)可以把設(shè)計(jì)圖拿給中介，準(zhǔn)備找蓋好后的買家了。如果找到下家，裝修風(fēng)格什么的就由人家定了。

拿到報(bào)價(jià)以后，首先要看這個(gè)報(bào)價(jià)分得有多細(xì)，每個(gè)部分的報(bào)價(jià)是多少，比如墻、屋頂、幾個(gè)窗戶幾個(gè)門等等。而且有些東西要講清楚，到底包不包括在報(bào)價(jià)里。比如：1.付給市政和其他專業(yè)人員的錢，比如土地勘測(cè)（如果需要做第二次的話），工程師等。2.連接市政基礎(chǔ)設(shè)施的工作。3.規(guī)劃審批和建筑審批里可能會(huì)有的特殊要求。4.草坪。5.雨水箱。6.擋土墻和行車道。7.前期的準(zhǔn)備工作比如平整地面，推倒舊建筑等。8.房子里的一些細(xì)節(jié)的東西，比如窗簾地板什么的。

同時(shí)，在看報(bào)價(jià)的時(shí)候要注意所有的“provisional sums”（暫定金額），比如廚房的柜子，如果一個(gè)人報(bào)價(jià)$5000，廁所坐便器$500，一共$5500；另一個(gè)報(bào)價(jià)柜子$9000，坐便器$1000，一共$10，000。貌似貴了近一倍，可是這個(gè)并不是建筑商賺的錢，這僅僅是取決于要買什么樣什么品牌的坐便器，什么樣什么品牌的柜子而已。如果這兩樣你明明看上了一萬(wàn)刀左右的檔次，可是因?yàn)閳D便宜選了那個(gè)$5500的，那質(zhì)量只能自己掂量吧。其實(shí)很多具體問(wèn)題很難在合同里覆蓋到，尤其是一些不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題，比如天氣、地下水之類的。那就基本上看人品，沒(méi)有什么斗智斗勇的可言，如果真的下暴雨淹了，抽水的錢肯定是業(yè)主掏。

此外，在和建筑商談判中，可以提出自己喜歡用的分包商，但現(xiàn)在大部分建筑商都是全包，分包商的錢也是建筑商賺了。每個(gè)建筑項(xiàng)目都是要項(xiàng)目管理的，建筑商是有流程圖的（Construction Schedule），所有的分包商都要提前預(yù)約的，尤其是華人圈建筑這點(diǎn)事兒，都是鉤掛鉤。現(xiàn)在的建筑商差不多都是交鑰匙工程，尤其是倒騰房子的業(yè)主，更不可能在分包商上親力親為。總包和整體分包是有很大區(qū)別的。打個(gè)比方，如果是總包，出現(xiàn)了問(wèn)題，承包商會(huì)先開(kāi)始內(nèi)部商量，找個(gè)冠冕堂皇的理由給業(yè)主，你不得不付錢；而把各個(gè)專業(yè)分包出去就不一樣了，如果出了問(wèn)題，大家會(huì)馬上開(kāi)始互相扯皮，然后業(yè)主是裁判，誰(shuí)的錯(cuò)誤誰(shuí)負(fù)責(zé)，覺(jué)得誰(shuí)不行就換一個(gè)。當(dāng)然話是這么說(shuō)，大多數(shù)業(yè)主不差那點(diǎn)錢，尤其是中國(guó)人干活，讓人賺了給你干得也帶勁兒，具體哪種方法比較好還是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的問(wèn)題。

最后，要說(shuō)的一個(gè)問(wèn)題就是文章開(kāi)頭舉的那個(gè)例子，為什么會(huì)有建筑商干到一半就撂挑子走人。其實(shí)說(shuō)透了也很簡(jiǎn)單，老板收錢都是按階段，比如把蓋房子分成四個(gè)階段：地基、墻體、封頂和內(nèi)部裝修。那么一般來(lái)說(shuō)，第一階段收錢不超過(guò)10%，第二階段15%，第三階段35%，第四階段25%。如果前幾個(gè)階段給多了，建筑商先把錢掙走了，到第四階段只剩下10%的錢沒(méi)有給，那基本上只能看人品了，因?yàn)閺慕ㄖ痰慕嵌葋?lái)說(shuō)，干第四步的工作不光不掙錢，可能還賠錢，所以第四步對(duì)于建筑商來(lái)講毫無(wú)動(dòng)力去好好干活。如果再覺(jué)得業(yè)主難伺候一點(diǎn)，責(zé)任感少一點(diǎn)，干脆一走了之，不伺候了。就算最后能通過(guò)法律途徑解決，也勞心勞力?。∪A人在哪兒都講關(guān)系，熟人好辦事兒，業(yè)主要是建筑商的熟客，人家也不會(huì)干到最后就撂挑子了。

澳洲蓋房子，州和州的要求不一樣，房子和房子也不一樣，對(duì)于有錢人或倒房子專業(yè)戶，所有的問(wèn)題已經(jīng)無(wú)關(guān)緊要，關(guān)鍵是有買有賣，砸出去的錢不虧。我雖然沒(méi)親自動(dòng)手在工地搬過(guò)磚，在建筑界算是剛進(jìn)幼兒園，戴著安全帽到施工現(xiàn)場(chǎng)遛過(guò)幾次彎，知道不知道的瞎說(shuō)吧。

（編輯·宋國(guó)強(qiáng)）

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