陳亞菁

隨著城鎮(zhèn)化程度的提高，土地資源的匱乏和建筑技術(shù)的進(jìn)步，地下空間開發(fā)和利用正在成為城市建設(shè)的趨勢(shì)。2016年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)及用地政策通知》中第四點(diǎn)“加強(qiáng)停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和用地監(jiān)管”提及“規(guī)范辦理停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。停車場(chǎng)權(quán)利人可以依法向停車場(chǎng)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，……，積極做好停車場(chǎng)登記發(fā)證服務(wù)工作”。地上車庫(kù)的登記早已在各地展開，地下車庫(kù)（位）登記也將隨各類部委辦文件的出臺(tái)而積極開展。典型的地下空間有小區(qū)停車位、地下人防工程、地鐵、地下管道、地下市政設(shè)施等。

與地上建筑物配建的地下車庫(kù)隨地下空間的利用而興起，各地為此也出臺(tái)了相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)比例規(guī)定。例如，《陜西省節(jié)約集約用地實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定，“省、市政府確定的重點(diǎn)鎮(zhèn)以上城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建住宅、商業(yè)和公共建筑類項(xiàng)目，均應(yīng)配建地下機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，地下停車位不得低于總停車位的70%”。地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的清晰有助于地下空間的利用與開發(fā)，對(duì)于地下車庫(kù)的登記盡管全國(guó)沒有統(tǒng)一的規(guī)則，但各地都作了有益的探索?！段餀?quán)法》提出了土地使用權(quán)在空間上，即地上、地表、地下均可設(shè)定，其第一百六十三條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。土地的開發(fā)是從地下到地上，就土地實(shí)體而言，不管是地下還是地上建筑都使用的是同一宗地。地下車庫(kù)作為地下建筑物，其對(duì)應(yīng)的實(shí)體是宗地，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)通常是地下土地使用權(quán)。開發(fā)利用地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，可以采用出讓或劃撥方式提供。單建地下車庫(kù)屬于經(jīng)營(yíng)性用途的，以招拍掛方式出讓；屬于公益性用途的，一般劃撥方式供地。結(jié)建式地下車庫(kù)結(jié)合地表建筑一并辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。

一、配套地下車庫(kù)的權(quán)利構(gòu)成

目前，無(wú)論是住宅小區(qū)還是城市建設(shè)中的商業(yè)或辦公用房，或多或少會(huì)配建大型地下車庫(kù)，在《物權(quán)法》出臺(tái)前、房地登記職能分離前，對(duì)于這種配套車庫(kù)的權(quán)利歸屬一般都不予登記，原因在于此類建筑物登記缺乏相應(yīng)的規(guī)則。但隨著當(dāng)事人產(chǎn)權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)、地下車庫(kù)的普及、物業(yè)管理的需要，車庫(kù)登記的呼聲日益提高。車庫(kù)作為合法建造物，確實(shí)應(yīng)該明確其權(quán)利歸屬、便于日常的管理維護(hù)。配套車庫(kù)在土地出讓之初存在兩種情況：第一種是在土地出讓合同中允許建造地下車庫(kù)但不計(jì)入容積率，也就是沒有將地下車庫(kù)的建筑面積納入總建造面積，未收取土地出讓金。這種情況是出于鼓勵(lì)建設(shè)單位向地下建設(shè)配套用房，節(jié)約地上空間。地表土地使用權(quán)則全部為計(jì)入容積率部分的建筑物所分?jǐn)?，地下車?kù)單獨(dú)計(jì)算建筑面積，不再分?jǐn)偟乇硗恋厥褂脵?quán)，但建筑物所有權(quán)不能脫離土地使用權(quán)而設(shè)立，則應(yīng)當(dāng)設(shè)立地下土地使用權(quán)，所以在此種情況下，地下車庫(kù)的權(quán)利是車庫(kù)所有權(quán)與地下土地使用權(quán)的集合。第二種情況是地下車庫(kù)計(jì)入建筑物容積率并繳納了土地出讓金，則地下車庫(kù)和地上建筑物共同分?jǐn)偟乇硗恋厥褂脵?quán)，地下車庫(kù)的權(quán)利則由車庫(kù)所有權(quán)及地表土地使用權(quán)構(gòu)成。當(dāng)然，也可以在土地出讓合同中約定地下車庫(kù)不計(jì)入容積率但需要繳納土地出讓金，同樣可取得地下土地使用權(quán)。容積率只是規(guī)劃控制建設(shè)的一個(gè)重要指標(biāo)，而不是決定建筑物有無(wú)對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的指標(biāo)，地下空間不會(huì)因?yàn)椴挥?jì)入容積率而沒有相應(yīng)的土地使用權(quán)。

二、配套地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬

第一種是有人防功能的地下車庫(kù)，其作為經(jīng)營(yíng)性用房的配套，平時(shí)用于停車，戰(zhàn)時(shí)用于人防工程。對(duì)于這類車庫(kù)的權(quán)屬國(guó)家層面未作規(guī)定，《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，平時(shí)由建設(shè)或者使用單位進(jìn)行管理，并應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門和單位使用”。地方對(duì)此權(quán)屬作出規(guī)定的也甚少，大多只是對(duì)其平時(shí)的使用作了些許規(guī)定。例如，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為規(guī)避地下人防工程的權(quán)利歸屬問題，對(duì)其處分作了否定性規(guī)定，只規(guī)定了如何使用，其第六十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)”。不得出售并不意味著該地下車庫(kù)就屬于全體業(yè)主所有，也不能推定不屬于建設(shè)單位所有。但也有些城市對(duì)人防工程的權(quán)屬是有明確規(guī)定的，如廈門、廣州等地規(guī)定人防工程可以為建設(shè)單位所有，其可以出售、出租、附贈(zèng)。因此，對(duì)于此種以人防工程名義建設(shè)的平時(shí)用于地下停車的地下空間應(yīng)當(dāng)由國(guó)家法律法規(guī)予以明確為好。第二種是除人防工程外的普通地下車庫(kù)。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，規(guī)劃批準(zhǔn)建造的地下車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，這顯然可知建設(shè)單位建造完成后取得地下車庫(kù)的權(quán)屬，然后可以處置，當(dāng)然處置時(shí)要首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。對(duì)于為商業(yè)或辦公用房配套建設(shè)的地下車庫(kù)同樣適用《物權(quán)法》的權(quán)利歸屬規(guī)則。

三、配套地下車庫(kù)的登記

地下車庫(kù)和地上建筑物一樣，具有建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)，因此應(yīng)納入登記范疇，根據(jù)權(quán)利來(lái)源的不同和車位構(gòu)造不同，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不同的登記和注記。

1.首次登記

在建設(shè)單位建造完成后則申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記，不管是屬于全體業(yè)主共有還是屬于建設(shè)單位所有，申請(qǐng)人均為建設(shè)單位，而且應(yīng)與地上建筑一并申請(qǐng)登記。對(duì)于符合規(guī)劃建設(shè)要求、完成竣工驗(yàn)收備案的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榻ㄔO(shè)單位所有（當(dāng)然目前人防工程根據(jù)各地規(guī)定而有所不同）。由于地下車庫(kù)的權(quán)利構(gòu)成會(huì)有所不同，所以還需依照土地出讓合同或土地首次登記時(shí)的記載識(shí)別車庫(kù)所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)類型（是地表還是地下）。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，土地首次登記時(shí)應(yīng)查驗(yàn)土地出讓金是否繳清，對(duì)于具有地下空間開發(fā)建設(shè)的土地，則應(yīng)查驗(yàn)地下空間是否計(jì)入容積率共同分?jǐn)偟乇硗恋厥褂脵?quán)？是否單獨(dú)計(jì)算地下出讓金取得地下使用權(quán)？事實(shí)上為鼓勵(lì)地下開發(fā)，當(dāng)前地下配套建設(shè)用房一般不計(jì)入容積率，因此地下車庫(kù)以地下土地使用權(quán)為主。經(jīng)過首次登記既明確權(quán)利的構(gòu)成也明確了權(quán)利的歸屬，為下一步轉(zhuǎn)移登記或出租等處置行為提供權(quán)利依據(jù)。為便于轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)將可售車庫(kù)根據(jù)劃分的車位單元進(jìn)行逐個(gè)登記，每個(gè)車位單元具有車位編號(hào)、使用面積、界限范圍。

2.轉(zhuǎn)移登記

建設(shè)單位取得地下車庫(kù)的權(quán)利后可以依法處置，但由于車庫(kù)資源的局限性、需求多于供應(yīng)，《物權(quán)法》規(guī)定處置首先要滿足小區(qū)業(yè)主，登記時(shí)則應(yīng)以此為原則，根據(jù)車位配比率在登記時(shí)將購(gòu)房人所購(gòu)車庫(kù)位與其所購(gòu)住房或經(jīng)營(yíng)性用房關(guān)聯(lián)。在當(dāng)前車庫(kù)配比普遍不足的情況下，車庫(kù)位的轉(zhuǎn)移只宜發(fā)生在業(yè)主之間，也就是車位應(yīng)與住房同時(shí)轉(zhuǎn)移給其他業(yè)主，失去業(yè)主身份時(shí)，其也不能再單獨(dú)擁有車庫(kù)，所以各地為了便于登記時(shí)把關(guān)，一般不對(duì)車位單獨(dú)發(fā)證，僅將其權(quán)利記載于所購(gòu)住房的權(quán)證上。

3.機(jī)械式車位的登記

隨著地上地下空間的充分利用，機(jī)械式停車位應(yīng)運(yùn)而生。所謂機(jī)械式停車位是指在固定的空間內(nèi)根據(jù)層高可以靈活設(shè)置多個(gè)停車空間，能夠節(jié)省占地面積，充分利用空間，無(wú)論小區(qū)內(nèi)還是城市人口聚集區(qū)，這類停車位比比皆是。就以地下車庫(kù)為基礎(chǔ)討論此類停車位的登記，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，而作為房屋（地下空間是房屋的一種形式）的不動(dòng)產(chǎn)單元根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，是以房屋與土地權(quán)屬界線封閉的空間，同時(shí)房屋是權(quán)屬界線封閉的空間。這里的封閉權(quán)屬界限只需要在土地平面上各界址點(diǎn)間連成閉合區(qū)域，機(jī)械式停車位盡管能在同一個(gè)垂直方向停多輛車子但只能形成一個(gè)閉合區(qū)域，因此應(yīng)認(rèn)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，如果此單元中可以停放三輛車子，則可供三位業(yè)主各自購(gòu)買其中任一車位，從而三個(gè)業(yè)主共有一個(gè)停車位單元，并形成按部位使用的關(guān)系。也就是按一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元登記，可以在各業(yè)主住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上分別注記此單元并說(shuō)明與其他兩位業(yè)主共同使用，這種權(quán)屬關(guān)系和使用關(guān)系既明了也符合法律規(guī)定，業(yè)主停車相安無(wú)事，當(dāng)其中一個(gè)業(yè)主售出停車位時(shí)，在符合小區(qū)車位配比的前提下另兩位共有業(yè)主具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（共有的法律屬性），若共有業(yè)主放棄購(gòu)買，小區(qū)其他業(yè)主可以購(gòu)買并成為與原有兩個(gè)業(yè)主共有停車位的共有關(guān)系，并按部位使用之。

陳品祿/責(zé)任編輯